הפטנט של קריית אונו: גם בלי תמ"א 38 נחדש לך את הבניין

בקריית אונו מצאו לכך פתרון: שם כוללים בניינים ותיקים מסוג זה בתוך תוכניות ההתחדשות עירונית לבניינים שהריסתם והקמתם מחדש כן אפשרית, והיזם מחויב לשפץ ולחדש אותם כולל הוספת ממ"דים ומרפסות, וזאת גם מבלי שהוא מוסיף בהם דירות. כדי לממן את השיפוץ זוכה היזם בכמה אחוזי בנייה נוספים בבניינים שכן יעברו פינוי־בינוי.

פרויקט חיזוקם של שני בניינים ברחוב לוי אשכול בקריית אונו צפוי לשמש כמקרה מבחן לשיטה זו. במקרה המדובר מקדמת חברת בוני התיכון פרויקט פינוי־בינוי רחב היקף ברחובות לוי אשכול וש"י עגנון זהו מתחם של 15 בנייני רכבת של 4 קומות מעל קומת עמודים, אשר כולל כיום 328 דירות שבמקומם, צפויים להיבנות 930 יח"ד בתשעה בניינים של 20-16 קומות. בחלק נוסף של המתחם, שלא נכלל בתוכנית של בוני התיכון, ניצבים שני בניינים של 8 קומות (ברחוב לוי אשכול פינת יהודה הלוי), הכוללים יחד 128 יחידות דיור. בניינים אלה נבנו בתחילת שנות ה־70 וחלות עליהם הוראות תמ"א 38, אך גובהם ומספר הדירות בהם הפכו אותם לבלתי כדאיים כלכלית להתחדשות עירונית.

הבניינים שישופצו ברחוב לוי אשכול. יזכו בחידוש חיצוני ופנימי צילום: אוראל כהן

ההחלטה לקיים התחדשות עירונית במתחם עוררה את התנגדות תושבי שני הבניינים אשר הגישו התנגדות לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה באמצעות משרד השמאות "קמיל־טרשנסקי־רפאל" ועורכת הדין שרית נעמן־שאג ממשרד גורניצקי ושות'. בהתנגדות נטען כי כך ייווצר תרחיש שבו יונצח ואף יורע מצבם הנוכחי של שני הבניינים הגבוהים בלב מתחם שכולו משופץ.

חברת בוני התיכון ביקשה להגיע להסכם עם הדיירים כנגד משיכת התנגדויות: על פי ההסכם החברה תשדרג גם את שני הבניינים האמורים: תוסיף ממ"דים, תבנה מרפסות, תשפץ את המבואות ואת מעטפת הבניינים. בתמורה תקבל בוני התיכון (באישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה) תוספת זכויות בנייה של לפחות 52 יחידות דיור בגודל ממוצע של 107 מ"ר. זכויות אלה יתווספו לפרויקט הבנייה החדשה, והן יגדילו את היקף יחידות הדיור בו ל־982 (התוכנית טרם אושרה על ידי הוועדה המחוזית, שצפויה לדון בה במשך ינואר).

לדברי שמאי המקרקעין אריה קמיל, "ההגעה להסכם עושה צדק חברתי וכלכלי עם התושבים, ומעצימה את החזות העירונית בקריית אונו".

ישראל גל, ראש עיריית קריית אונו. "השיטה מאפשרת לנו לחדש את העיר ולהסיר התנגדויות" צילום: תומי הרפז

ההתנגדויות נעלמו

לדברי ראש עיריית קריית אונו ישראל גל, למבנים היתה אפשרות להיכלל בתמ"א 38 שלא היתה כלכלית בגלל שהם של 8 קומות, וגם האפשרות של פינוי־בינוי נפסלה מכיוון שאלה מבנים גבוהים על קרקע בשטח קטן יחסית של פחות מ־4 דונם: "הרעיון היה לקחת את הזכויות של תמ"א 38, כלומר להוסיף 2.5 קומות וקומה מפולשת ולהעביר אותם לפרויקט פינוי־בינוי הסמוך. הפתרון מאפשר לנו לחדש את העיר והוא גם הסיר את רוב ההתנגדויות: מ־350 נותרו כעת שלוש בלבד".

המקרה של רחוב לוי אשכול הוא רק אחד מתוך כמה בקריית אונו שבהם בניינים שבהם אי אפשר לבצע פרויקטי תמ"א או פינוי־בינוי זוכים לשיפוץ וחידוש במסגרת פרויקט התחדשות סמוך. פרויקט נוסף כזה מקדמת כיום חברת אאורה במתחם בר יהודה: הפרויקט כולל הריסה של 216 דירות והקמה של 617 חדשות. במקרה זה נכלל בשטח התוכנית בניין נוסף אשר נבנה אחרי 1980 ולכן לא נכלל בהוראות לביצוע תמ"א 38. זה בניין של 8 קומות ו־64 דירות, והוסכם עם אאורה כי הוא ישופץ כחלק מהפרויקט, עם חנייה תת קרקעית, שיפוץ וחיפוי חזיתות המבנה, מרפסות ושיפוץ פנים הבניין. במקרה זה לא קיבלה אאורה תוספת זכויות.

פרויקט נוסף שמקדמת בימים אלה חברת מצלאווי מול המפקח על המקרקעין ממוקם ברחוב הכלנית בקריית אונו, כאן ייהרסו חמישה בניינים עם כ־120 דיירים וייבנו במקומם 348 דירות. גם כאן כללו בניין שאינו חלק מהתוכנית עם 8 קומות, 84 דירות וקומה מסחרית. לדברי עו"ד הפרויקט, משה רז כהן "זה בניין שבשום מקרה לא כלכלי לחזק אותו, והוא לא מכסה אפילו רבע מהשיפוץ". כאן הוסכם על חיזוק הבניין ותוספת של 18 דירות והרחבת שטחי המסחר. כן מצלאווי צפוי לקבל תוספת זכויות ל־40 דירות בפרויקט פינוי־בינוי.

פרויקטים נוספים שבהם צפויה עיריית קריית אונו לשלב מבנים קיימים הסמוכים לתוכנית פינוי־בינוי הם בשכונת גני שאול המלך ובמתחם האורן שבו מתוכנן חניון תת קרקעי לכל תושבי השכונה. לדברי רז כהן הוא ייעץ על דרך זו להפוך פרויקטים לכלכליים לכמה רשויות, אבל קריית אונו היא אחת היחידות שאימצה אותה.

גם בת ים בעניין

בת ים היא עיר נוספת שבה זיהו את הפוטנציאל הקיים בפינוי־בינוי כאמצעי לשדרג את המבנים הסמוכים לפרויקט. לדברי גורי נדלר סגן מהנדס העיר, הם ביקשו למקסם את התועלת שכל פרויקט כזה יותיר לתושבי השכונה. פרויקט כזה ממוקם במתחם שבין הרחובות יוספטל, מבצע סיני, משה סנה וכצנלסון. שם ייהרסו 240 דירות קיימות וייבנו 1,010 דירות חדשות. בסמוך לפרויקט יש שורה של בניינים שמחזיקים בזכויות לחיזוק, אך עד שזה יקרה, היזם, מצלאווי, חויב לדאוג להם לפתרונות חנייה במסגרת הפרויקט הסמוך.

בפרויקט נוסף של מצלאווי, ברחוב שקמה בעיר מתוכנן פרויקט פינוי־בינוי שבמסגרתו יפונו 160 דירות, בסמוך לפרויקט יש בניין של 70 דירות שתוכנן להיות חלק מהפרויקט, אלא שהשטח שמתקבל לא אפשר כמות גדולה כל כך של יחידות דיור, ולכן, הוחלט לשפץ את הבניין ובתמורה להוסיף כ-60 דירות לזכויות בנייה של 600 דירות שהתקבלו בפרויקט פינוי־בינוי.

לדברי נדלר כיום השיקולים הם אחרים ונוגעים בעיקר בבניינים לשימור, זאת מאחר שהשימור בבת ים עדיין לא כלכלי. "אפשר להוסיף לפינוי־בינוי שליד זכויות בנייה ולקבל יחד אתו גם פרויקט שימור לתפארת. אנחנו עובדים עכשיו על קידום של פרויקט כזה ליד תחנת הרכבת של יוספטל שכולל גם מגדלי תעסוקה: יש שם מבנה קיים של 84 דירות שוועדת השימור של העיר החליטה שהוא ראוי לשימור, ואנחנו רוצים שהפרויקט יאפשר פינוי־בינוי לכל הבניינים האחרים — והיזם ישמר את הבניין. מדובר ב־540 דירות קיימות שייהרסו ובמקומן ייבנו כ־2,000 דירות ועוד 250 אלף מ"ר של שטחי משרדים".