נורבגיה היא אלופת בועות הנדל"ן של המדינות המפותחות

פערים מתרחבים בין מחירי הדיור לעלויות השכירות נחשבים אחד הסימנים לתיקון מתקרב כאשר מדובר בבועת נדל”ן.

סוכנות דירוג האשראי מודי’ס בדקה את הפערים הללו ב־20 כלכלות מפותחות ומצאה כי הפערים הגדולים ביותר נמצאים בנורבגיה, ושם ככל הנראה ישנו גם המרחק הגדול ביותר בין מחירי הדיור הנוכחיים לבין מחיריהם במצב שיווי משקל של השוק.

"בחמש השנים האחרונות, בכלכלות מפותחות רבות נרשמה עלייה חדה במחירי הבתים. מגמה זו עוררה חשש באשר לתיקון במחירים שיזעזע את המשק ויהיה בעל השפעה שלילית על מגזרים רבים", נכתב בדו"ח של מודי'ס. "אבל מחירי דיור גבוהים לא אומרים בהכרח שקיים בשוק תמחור יתר. כדי להעריך באופן נכון את מחירי הבתים צריך לבחון אותם בהקשר הנכון ולאור הדינמיקה הפנימית של השוק, ובמיוחד לאור הבחירה בין רכישת בית לבין מגורים בשכירות".

הפתעה בניו זילנד

לפי הנחת העבודה של מודי'ס, עלייה עקבית במחירי הבתים, שלא מניעה מעבר של מוכרים וקונים לשוק השכירות ולכן לא גורמת לעלייה פרופורציונלית של הביקוש והמחירים בו, עשויה להיות סימן לכך שבשוק הנדל"ן קיימת ציפייה לא ריאליסטית לעלייה נוספת בשווי הבתים.

מדינות שבהן מחירי הבתים לקנייה ומחירי השכירות אינם מאוזנים וקצב ההתאמה של המחירים הוא איטי "נמצאות בסכנה הגדולה ביותר לפגיעה היקפית בכלכלה עקב המחירים הגבוהים של הבתים", כתבו אמיליה גיורק וקולין אליס, האנליסטים של מודי'ס שחיברו את הדו"ח.

למרבה ההפתעה, לפי המדד של מודי'ס, מדינות שבהן מחירי הבתים נחשבים גבוהים יחסית כמו אוסטרליה, ניו זילנד, קנדה ובריטניה, נמצאות בתחתית הרשימה של המדינות שבהן מחירי הבתים עלולים לפגוע ביציבות הכלכלה. "במדינות שבהן היתה תקופה ממושכת של עליות במחירי הבתים כמו דנמרק, קנדה, ניו זילנד ובריטניה, אפשר לראות סימנים של חזרה למצב של שיווי משקל בשוק הנדל"ן", נכתב בדו"ח.

מחירי הדיור בנורבגיה, שהיא המדינה העשירה ביותר בסקנדינביה, החלו להאמיר בשנים האחרונות בגלל שיעורי הריבית הנמוכים וצעדים של הממשלה לתמרוץ הכלכלה. לפי מודי'ס, התנאים הללו הביאו לכך שבמדינה יש כיום את תמחור היתר הקיצוני ביותר של בתים, כשאחריה ברשימה נמצאות בלגיה, גרמניה וצרפת.

יתר על כן, שיעור הדיירים שגרים בבתים שבבעלותם בנורבגיה הוא כ־85% – הגבוה ביותר מתוך המדינות שנבדקו. משמעות הדבר היא שלתיקון כלפי מטה של מחירי הדיור בנורבגיה "תהיה השפעה נרחבת על הכלכלה, היציבות הפיננסית ותנאי האשראי", אמרו במודי'ס.

אחרי הרתיחה של העשור האחרון, בחודשים האחרונים מראה שוק הדיור הנורבגי סימני התקררות, מה שמעלה את החשש למיתון במשק. בנובמבר ירד המחיר הממוצע לבית בנורבגיה ב־0.005%. מדובר בפעם הראשונה שבה נרשמה ירידה במחירים מאז מרץ 2014.

בבנק המרכזי רגועים

גם בנורבגיה עצמה קיימת תמימות דעים באשר לסכנה שבשילוב בין מחירי בתים גבוהים ושיעור חובות גבוה של משקי הבית במדינה, שהוא מהגבוהים במדינות המפותחות ועומד על כ־215% ביחס לתוצר. לשם השוואה, שיעור חובות משקי הבית בצרפת ובבלגיה ביחס לתוצר נאמדים ב־108%.

בהתאם, בדו"ח על מצב המשק הנורבגי, שפרסם החודש ארגון המדינות לשיתוף פעולה ופיתוח כלכלי (OECD), נכתב כי על הממשלה באוסלו "להתכונן לתיקון במחירי הבתים".

לעת עתה, הבנק המרכזי הנורבגי לא מראה סימני התרגשות. נגיד הבנק אויסטיין אולסן רמז בשבוע שעבר כי בשנה הבאה הוא מתכונן להעלות את שיעור הריבית במשק, שעומד כיום על 0.5%. עם זאת, אולסן ציין כי הוא מצפה ל"נחיתה רכה" של שוק הנדל"ן עם העלאת הריבית.