אתם בעלי דירות וקרקעות? מה שכדאי שתדעו ב-2018

שנת 2017 התאפיינה בשינויי הרגלים ושבירת מגמות בשוק הנדל"ן. תוכנית "מחיר למשתכן" הסיטה את שוק הזוגות הצעירים ורוכשי הדירה הראשונה, מהשוק החופשי, לניסיון לזכות בדירות בתוכנית. גם רבים מהמתלבטים האם להשתתף בהגרלות, בוחרים בינתיים להמתין מנגד. אף רבים מהמשקיעים (בעלי 2 דירות ויותר), המהווים על פי הנתונים 10%-20% משוק רוכשי הנדל"ן, מתרשמים כנראה, לאור ניסיונות חוק הדירה השלישית והצהרות משרד האוצר, כי מגמת החקיקה אינה לטובתם, וממתינים גם הם על הגדר.

הגורם המרכזי שנותר רלוונטי לרכישת דירות בשוק החופשי הוא ציבור משפרי הדיור. ואולם, גם אלו, שמסורתית היו מוכרים את דירותיהם הנוכחיות לזוגות צעירים, נתקלים כעת בקשיים מהסיבות המובנות, וממילא היקף העסקות בשוק מצטמצם עוד.

מימין: עו"ד ערן באלינט ועו"ד שחר פטל

אכן, שוק הנדל"ן בישראל חָווה קיפאונות דומים. נתונים העבר מראים כי קיפאון מסוג זה שיקף בדרך כלל מחנק ביקושים מלאכותי, ולא ירידה אמיתית בהם, כשלראיה למשל, בתום תקופת הצהרות 'מע"מ אפס', החל פרץ עסקות שהדביק את הפער שקדם לו, והביקושים אף עלו. ואולם נכון לעכשיו, המוכרים אינם ממהרים להוריד במחירי דירותיהם, כך שיחד עם ההאטה ברכישות, מצב השוק לא הביא כמעט לירידת מחירים.

המחנק הכפוי של השוק יסתיים

יזמים מנוסים רבים סבורים שכל עוד הביקוש גדול מההיצע, המחנק הכפוי של השוק, בין היתר בשל צמצום הקצאות קרקע ליזמים לבנייה שאינה במסגרת מחיר למשתכן, סופו בבוא העת להסתיים. אנו למדים, גם מתוך העסקות שאנו מבצעים, כי גובר האמון של היזמים באותו שוק עתידי, שיתאפיין בביקוש רב, ומנגד יסבול פחות מהמצב הנוכחי של הקפאת ביקושים מלאכותית וחסמים חקיקתיים ובירוקרטיים.

מגמה זו של היזמים מתחזקת, בשל התגברות הקושי שלהם לקבל מימון לפרויקטים חדשים, מבלי שסיימו למכור את הפרויקטים הקיימים בשוק האיטי הנוכחי, מה שדוחק אותם לצמצום התחלת הבנייה החדשה והמיידית, וחיזוק התפיסה ארוכת הטווח.

צפי לגידול בעסקות קומבינציה

עסקות התחדשות עירונית (תמ"א 38 ופינוי-בינוי) מהוות מענה אידיאלי למגמה זו של היזמים. בעסקות ההתחדשות העירונית היזם והדיירים, או בעלי הקרקע, חותמים על ההסכם היום, ואולם קידום התוכניות והבשלתן לכדי מימוש יקחו מספר שנים.

צילום: Dreamstime

עד אז היזם, שאינו נדרש לרכוש את הקרקע, יידרש להשקיע סכומים לא גבוהים, שעיקרם בקידום ואישור התכנון. אולם עם הבשלת התהליך, תהיה ליזם עתודת קרקע, לעיתים משמעותית מאוד, זמינה לבנייה ולשיווק, ובתקופה טובה יותר מבחינתו. מגמה זו מחזקת את מעמד בעלי הדירות בעסקות רלוונטיות להתחדשות עירונית.

אותו הגיון תקף לעסקות קומבינציה, שהן הסכמה לבניית יזם על גבי קרקע השייכת לבעלים, וחלוקת הדירות הגמורות בין הבעלים ליזם. משכך, בעלי קרקע היסטוריים רבים, שהמתינו לשעת הכושר, לעיתים שנים רבות, פונים לאחרונה לבירור אפשרויותיהם לקידום עסקה במקרקעין שלהם.

היתרונות

ליזם בעסקת קומבינציה, זהים לעסקת התחדשות עירונית – יצירת מלאי דירות לבנייה ושיווק לטווח הארוך, בהשקעה נמוכה נכון להיום. ואולם, לעומת התחדשות עירונית, בעסקת קומבינציה, היזם נהנה בדרך כלל גם מהליך תכנוני פשוט וודאי יותר, ומפחות בעלי קרקע, מה שמגדיל את ההיתכנות לחתימת עסקה.

מצד בעלי הקרקע, היתרון הגדול בקידום עסקת קומבינציה כעת, הוא שבחינת דירות התמורה המגיעות להם וליזם מכוחה, היא בדרך כלל לפי המחירים הנוכחיים, הנחשבים גבוהים היסטורית. לכך מצטרפת תחושתם של רבים שבטווח הקרוב שוק הדירות ומחיריהן צפויים להיחלש עוד, ושהמתנה מצד בעלי קרקע אינה משרתת אותם עוד.

היזמים מצידם, מוכנים ככל הנראה פעמים רבות להסתכן בתמחור הגבוה, אף בהעדר שוק פעיל נכון להיום, כנראה מהסיבות שפרטנו. זו הסיבה כי במצב השוק הנוכחי מסתמנת נכונות רבה מתמיד, הן מצד יזמים מובילים והן מצד בעלי קרקע, להתקשרות לביצוע עסקות קומבינציה, והצפי הואו לגידול בעסקות מסוג זה.

עו"ד ערן באלינט ועו"ד שחר פטל, מחלקת הנדל"ן, משרד עוה"ד שבלת ושות'