יגאל דמרי: "בניגוד למה שחושבים - מחיר למשתכן מעלה מחירים"
בפורום שוק החוב של מדרוג שהתקיים בבורסת ת"א, אמר נסים אחיעזרא, מנכ"ל אחים דוניץ, כי "אף אחד מהיזמים לא נכנס לפרויקטים בפריפריה הרחוקה בצפון או בדרום". אורן הוד, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים על פרויקט גליל ים: "נתקלנו שם במצב שלא תואם את תורת המשחקים בעסקים"
"קיימנו כנס לזוכי גליל ים למתן אינפורמציה על פרויקט מחיר למשתכן בהרצליה ואנשים נחשפו לפרויקט. היה זוכה שאמר שימכור כליה כדי לקנות דירה בפרויקט. הזוכים מגרדים כל מה שיכולים לקבל דירה ב-1.6 מיליון שקל כאשר דירות בהמשך הרחוב נמכרות ב-3 מיליון שקל", כך אמר אורן הוד, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, בפורום שוק החוב של מדרוג שהתקיים היום (ב׳) בבורסה לניירות ערך בתל אביב.
- כחלון על מחיר למשתכן: "המתקפות על התוכנית הן הוכחה שהפרויקטים טובים ומצליחים"
- הזוכים טענו לליקויים, וביהמ"ש עיכב את פרויקט מחיר למשתכן בגליל ים
- 2,240 דירות שווקו במסגרת מחיר למשתכן
הוד התייחס לעתירת הזוכים בגליל ים שהובילה לעצירת שיווק הדירות בפרויקט ומתן היתר בנייה. "בגליל ים נתקלנו במצב שלא תואם את תורת המשחקים בעסקים. פגשנו קבוצה של זוכים שהם עוד לא רוכשים, שהחליטו משיקולים שלהם לעשות Overruling על החלטות עסקיות שהתקבלו על ידי הרשות המקומית, משרד הבינוי והשיכון וכן חברת י.ת.ב (בקרת איכות במחיר למשתכן) ובאים הזוכים ומתלוננים ויש להם זכות לנהל על זה הליך. הם לא יזכו כנראה כי כל הגורמים המקצועיים שבדקו נתנו את ברכת הדרך. הדירות בפרויקט בתכנון גבוה וכל מי שזכה יכול לוותר על זכייתו ויש רשימה ארוכה של למעלה מ-1,000 מעוניינים".
הוד מסר כי אפריקה ישראל מגורים בונה במחיר למשתכן 660 יח"ד בהרצליה גליל ים. לחברה פרויקט בתוכנית גם בראשל״צ הכולל 550 דירות ובשהם החברה תקים 200 יח"ד בתוכנית.
"בלימות הביקושים – פסיכולוגיה ועבודה בעיניים"
יגאל דמרי, מנכ"ל ובעלים י.ח דמרי דיבר על כי שחודשים לאחר זכייה של זכאי התוכנית - אין כל התקדמות בחלק מן הפרויקטים. "במודיעין זכו אנשים לפני 7 חודשים ועד עכשיו לא פרצו את הדרך לאתר הבנייה. עד עכשיו רואים שם פרות מסתובבות. אני נגד התוכנית בגלל הצורה שבה היא נעשתה כי זה מסבסד לזוגות הצעירים את רכישת הדירה. ככה כל הזכאים הפכו למשקיעים כי גם אם אני גר בבאר שבע יש סבסוד רב יותר בדירות במרכז וההטבה שווה יותר ולכן ארשם בהרצליה. כל השנים נתנו עידוד לצעירים לגור בפריפריה והנה בא שר האוצר היום ועשה פעולה הפוכה. אם המענקים היו ברמה של 300-200 אלף שקל בכל מקום בארץ, הם היו קונים יותר בפריפריה. כי אותם 300 אלף שקל מהווים אחוז ניכר יותר משווי הדירה מאשר במרכז.
"בלימת ביקושים זו פסיכולוגיה ועבודה בעיניים. תגדילו את ההיצע. לא רוצה להגיד שוב שיקרה מה שקרה במע"מ 0 ושמהחיר זינק אחר כך. בניגוד למחשבה שיש הוזלה בשוק, תוכנית מחיר למשתכן מעלה מחירים. היום אין היצע קרקעות בשוק. עם כל הכבוד לאורן הוד ושאר החברות - הם לא היו הולכים למחיר למשתכן אם היו יכולים לקנות קרקע מחוץ לתוכנית. החברות הולכות בלית ברירה. המדינה גם הוציאה לתוכנית כל מגרש וקרקע שיש בידיה. עכשיו מה שנשאר למדינה באזורי הביקוש הוא מחנות צה"ל. לפני 6 שנים אמרו שיפנו את בסיסי צה"ל ובינתיים לא קרה כלום", סיכם דמרי.
מימין: דרור נגל, נסים אחיעזרא, גידי ויניש, אורן הוד, יגאל דמרי וערן היימר צילום: יעל צור
נסים אחיעזרא, מנכ"ל אחים דוניץ, דיבר על חולשת תוכנית מחיר למשתכן בפריפריה ומדוע החברה לא נכנסה לתוכנית, "אף אחד מהיזמים לא נכנס לפרויקטים בפריפריה הרחוקה בצפון או בדרום. שם גם רואים את החולשה של תוכנית מחיר למשתכן. החוכמה היא לא באזורי הביקוש והמרכז שההיצע דליל וקשה. גם לרשות מקרקעי ישראל (רמ״י) ולמדינה אין הרבה קרקעות במרכז. לכן ימשך מחסור הבנייה באזור המרכז.
"אנחנו לא נכנסו למחיר למשתכן בגלל הרווחיות שהיא נמוכה ואנחנו גם חברה מבצעת ויזמים של כלל הפרויקטים שלנו ובונים בעיקר באזור המרכז. בידינו מלאי לבנייה של למעלה מ-2,500 יח"ד. לכן איני מוצא סיבה להיכנס למחיר למשתכן שהתחרות היא בעיקר מול קבלנים שאף אחד לא שמע עליהם והם מציעים את המחיר הזול".
דרור נגל, מנכ"ל אזורים, סיפר כיצד בתוכנית מחיר מטרה הקודמת למחיר למשתכן במודיעין לקח שנתיים לקבל היתר בנייה ומדוע שורה של זוכים ביטלו בפרויקט. "יש להבין שהפיתוח לוקח זמן רב עד שמגיע הכסף. מה שקרה שאנשים זכו ובמשך שנתיים הם חיכו והמחירים במודיעין עלו מאוד בזמן הזה. היו לנו 22 זכאים שביטלו במודיעין משום שהם עשו חשבון של מחיר הדירה לפי מפרט של 100 מ"ר אבל הדירות בגלל תוכנית בניין העיר (תב"ע) 150 מ"ר ואז אין להם כסף לזה. כל התהליך הזה מייצר אפשרויות שלא קיימות עבור אותו זוג. כך נוצר מצב שמי שמימש את הזכייה הוא הזוגות הצעירים שדווקא יש להם יותר אפשרות כלכלית. נוצר פה מצב הפוך מרצון לתת סיוע פרוגרסיבי. הסובסידיה לא ניתנת למי שצריך את זה לעומת מי שבאמת צריך את זה. כך נוצר עיוות".
מחירי הקרקע עולים והפקק באיילון יוכפל בעוד כעשור
"נוצר מצב בסיסי שבאזור תל אביב יש משרדים שמושכים את כולם לעבוד במרכז אבל מונעים מראשי הערים קרקע והתחדשות עירונית. אם לא יטופל היצע הדיור במרכז לא נוכל לטפל במחירים", אמר פרופ׳ צבי אקשטיין, לשעבר המשנה לנגיד בנק ישראל ודיקן בית הספר לכלכלה במרכז הבינתחומי.
"מה לעשות שהעסקים במרכז והתחבורה לא מספקת. במחקר שבוצע הראו שהזמן שתעמדו בפקקים בנתיבי איילון יוכפל בעשור הבא. הזמן המבוזבז בדרכים הוא בעל נזק בתוצר לעובד וכן לפריון המשק כולו.
עוד ציין אקשטיין כי עליית המחירים מתרחשת גם בנדל"ן המסחרי שמושפע בדומה לדיור ממחיר הקרקע. "מחיר למ"ר משנת 2006 היה דומה בשוק המגורים לשוק המסחרי, תוך שהפער בין שני הסקטורים האלה התרחב ככל שבוחנים את המגמה עד שנת 2016. במגורים הגידול בין השנים האלה (2006-2016) היה 64% ואילו בשוק המשרדים עלה ב-28%. כאשר העלייה בשני הסגמנטים נובעת מדבר אחד והוא מחיר הקרקע. והמתעשר העיקרי הוא בעל הקרקע וזו הממשלה.
"האוכלוסייה בתל אביב והמרכז מהווה 45% ממשקי הבית לעומת זאת רק 25% מהשיווקיים בתל אביב והמרכז. בחיפה וירושלים נמצאים 23% ממשקי הבית והם מהווים 39% מהשיווקיים. המחסור בשיווק במקביל לעליית המחירים במרכז משפיעה על השוק כולו. תוך שעליית המחירים מובילה לאי שוויון משמעותי במשק ועל זה אין לנו נתונים לא מהממשלה ולא מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לעניין אי השוויון. כאשר תוכנית מחיר למשתכן זו התוכנית הגדולה ביותר בממשלה להגדלת אי השוויון במשק", אמר אקשטיין.
ערן היימר, מנכ"ל מדרוג, דיבר על הרחבת המינוף בחברות הנדל"ן הציבוריות. "יש גידול של 60% בהנפקות של חברות הנדל"ן מאז שנת השיא ב-2007. בהסתכלות ארוכת טווח העלייה המצטברת במחירי הדירות בישראל הייתה מתונה בהשוואה למדינות קטנות מתקדמות. אז נכון שבארה״ב אפשר למצוא דירה ב-100 אלף דולר ופה גם בירוחם אין דירה במחיר הזה", אמר היימר.
הוא הוסיף כי עדיין ישנה שמרנות בחיתום שמשמרת את השוק מקריסה. "למרות החגיגה בדיור ועליית המחירים, פרופיל החיתום נותר שמרני ואותנו כמדרגים זה מרגיע. מה שכן צריך להדאיג ולא בהכרח רק אותנו זה עליית מינוף משקי הבית ושם רואים שחקנים נוספים שמציעים אשראי למשקי הבית", סיכם מנכ"ל מדרוג.
