מגרש מול הטיילת בתל אביב מוצע ב־320 מיליון שקל

שותפות של אנשי העסקים אלי להב, רן בלינקס, יעקב קוטלר ואחרים, מבעלי חברת הנדל"ן "באוהאוס" העמידה למכירה מגרש בגודל של שני דונם בדרום טיילת הרברט סמואל בתל אביב. במגרש המוצע למכירה זכויות לבניית מגדל בן 18 קומות בייעוד מלונאות ומגורים.

עבור המגרש שהוצא למכירה באמצעות המתווך רונן טל, דורשים הבעלים 320 מיליון שקל. במהלך השנה האחרונה כבר דחתה הקבוצה הצעה למכור את המגרש בתמורה לכ־250 מיליון שקל. בשיחה עם "כלכליסט", העריך שמאי המקרקעין איציק רפאל ממשרד "קמיל־טרשנסקי־רפאל" את מחיר המגרש בכ־290 מיליון שקל.

באזור שבו מוצע המגרש למכירה, קו החוף של תל אביב, שווי הקרקע הוא הגבוה ביותר בישראל ולכן מכונה גם "מייל הזהב" של שוק הנדל"ן הישראלי. היצע המגרשים לא מבונים בו הולך ואוזל, ולכן מדובר בנכס נדיר, שאינו יוצא לשוק כל יום, וגם לא כל שנה.

המגרש המוצע למכירה, סמוך לכרמלית בתל אביב צילום: יריב כץ

המגרש המוצע למכירה מהווה חלק ממתחם גדול יותר בן חמישה דונמים, אשר בו מחזיקה קבוצת הבעלים יחד עם עיריית תל אביב. שטח המגרש שבבעלות עיריית תל אביב הוא שלושה דונמים, ובו תוכנית מאושרת לבניית מגדל בן 21 קומות, עם 139 חדרי מלון ב־12 הקומות הראשונות ו־28 דירות ב־9 הקומות העליונות. עוד במגרש זה מתוכננים להיבנות מוסדות ציבור. ובמגרש השני אשר בו מחזיקים השותפים, תוכנית לבניית בניין בן 18 קומות, כאשר 5 הקומות הראשונות מיועדות למלון ובו 120 חדרים, והקומות העליונות מיועדות לבניית 58 דירות.

מחלוקת עם העירייה

השותפות רכשה את הקרקע מכונס נכסים במאי 2011 בתמורה ל־79 מיליון שקל. מאז קידמה יחד עם עיריית תל אביב תוכנית בנייה למתחם כולו. התוכנית קיבלה תוקף באוגוסט 2015 ומאפשרת, כאמור להקים שני מגדלים למגורים, מלונאות ומסחר. לאחר אישור התוכנית, ובמסגרת הוצאת המגרש למכירה, דרשה העירייה מהיזמים תשלומי היטל השבחה.

מימין רן בלינקס ואלי להב צילומים: אריאל בשור, איל פישר

בשל מחלוקת בין הצדדים לגבי גובה ההיטל מונה ב־2016 ד"ר גד נתן לשמאי מכריע, שפרסם את החלטתו בינואר השנה לפיה החלק של השותפות הפרטית הושבח ב־94 מיליון שקל: משווי של 114 מיליון שקל לפני אישור התוכנית, ל־209 מיליון שק לאחר שהתוכנית קיבלה תוקף. משום שהיטל השבחה הוא בשיעור של 50% מעליית ערך הקרקע, על השותפות יהיה לשלם לעיריית תל אביב סכום של 47 מיליון שקל (50% מ־114) בעת המכירה.

הבעיה המרכזית שהקשתה על השותפות להוציא לפועל עד עתה את התוכנית היא מחלוקת בין עיריית תל אביב לשתי דיירות מוגנות במתחם שבני משפחתן התיישבו בו לפני קום המדינה, לגבי גובה הפיצוי לפינויין.

לדברי מנהל אגף הנכסים של העירייה, אלי לוי, לא הצליחה העירייה להגיע עד כה להסדר עם הדיירות וכי בכוונת העירייה לעתור בשבועות הקרובים לבית המשפט, בדרישה לפנותן. הציפייה היא כי במסגרת ההליך המשפטי יקבע גובה הפיצוי. עוד לדבריו, בסיום ההליך המשפטי צפויה העירייה להוציא את המגרש למכירה במכרז.

"המחיר רק יעלה"

אף שהסכסוך נוגע לחלק המגרש שבבעלות העירייה, הוא משפיע גם על הבעלים הפרטיים לקדם את הבנייה בחלק שבבעלותם. זאת משום שכמות חדרי המלון בכל אחד מהמגדלים בנפרד נחשבת לקטנה, ואינה קורצת לרשתות המלונאיות הגדולות אותן ניסתה הקבוצה לגייס. ההערכה היא כי רק בנייה במקביל בשני המגרשים תאפשר להכניס למתחם שחקנים גדולים.

בשיחה עם "כלכליסט" אומר יעקב קוטלר כי על אף הוצאת המגרש לשיווק, הקבוצה עדיין בוחנת גם את האפשרות להוציא לפועל את תוכנית הבניה בעצמה. נראה כי מה שיכריע את הכף הוא המחיר שתקבל הקבוצה עבור הקרקע.

גיל וינלס שמאי ויזם מבעלי קיו נדל"ן אומרים כי "מגרשים רואי ים הם מוצרים מתכלים, יש מעט מהם כיום, ובעתיד לא יהיו בכלל, ולכן המחיר שלהם רק יאמיר. היום יש עסקאות לדירות במגרשים עם נוף פתוח לים במחיר של 100־80 אלף שקל למ"ר. ככל שיעבור הזמן וקו החוף יתמלא במבנים המחיר של מגרש לבניה רק יאמיר".