מחקר: קצב הבנייה הנוכחי ימשיך את התייקרות הנדל"ן

העלייה החדה במחירי הדירות בשנים האחרונות היא תולדה ישירה של תנאי שוק הדירות, ובראשן עשורים של ירידה מתמשכת במלאי הדירות בהשוואה לכמות משקי הבית - כך נמצא במחקר שפרסם לאחרונה פרופ’ צבי אקשטיין, לשעבר המשנה לנגיד בנק ישראל וכיום דיקן בית ספר טיומקין לכלכלה במרכז הבינתחומי בהרצליה, יחד עם החוקר תמיר קוגוט. במילים אחרות, אין בישראל בועת נדל”ן. המחקר יוצג לראשונה היום (ה') בכנס של מכון אהרון למדיניות כלכלית בבינתחומי הרצליה.

לפי המחקר, מתוך עליית מחירים ריאלית של כ־90% במחירי הדירות בשנים 2007־2017 נמצא כי חלקה של הריבית הנמוכה בעליית המחירים הוא כ־18.4%, והיתר מקורו בירידה ניכרת של מספר הדירות בהשוואה למספר משקי הבית שזקוקים לדירה.

פרופ’ אקשטיין. “אם לא יוגדל היקף הבנייה, לא תהיה ירידת מחירים” צילום: עמית שעל

ב־1980 היו כ־1.2 דירות לכל משק בית, באמצע העשור הראשון של שנות ה־2000 היחס התייצב על דירה אחת לכל משק בית, ואילו היום המצב הוא של 0.95 דירות לכל משק בית, כלומר קיימים משקי בית ללא דירות. המחסור הזה דוחף את המחירים מעלה.

לו היחס בין מספר הדירות למשקי הבית היה נותר קבוע משנת 2000 עד היום, היו הדירות מתייקרות ריאלית ב־23% בלבד, ולא ב־60%, כפי שקרה בפועל בתקופה זו. השפעת הריבית לעומת זאת פחותה בהרבה. לו נשארה הריבית ברמתה משנת 2000, היו הדירות מתייקרות בשיעור חד של כ־50%.

לאור הנתונים הללו, יש דרך אחת בלבד להביא להתייצבות מחירים: בנייה חדשה והרבה. המשך קצב התחלות הבנייה הנוכחי, העומד על 48 אלף בשנה, צפוי להביא להמשך עליות מחיר בשיעור של כ־5% מדי שנה, בהנחה שכל שאר המשתנים, כגון גובה הריבית ורמת ההכנסה הממוצעת של האוכלוסייה, נותרים זהים.

כמה צריך לבנות כדי להביא להתייצבות מחירים? 80 אלף התחלות בנייה בשנה. למי שמכיר מקרוב את יכולות הייצור של המשק הישראלי, ואת החסמים הרבים הקיימים בו, המספר הזה נשמע בדיוני.

אולם לטענת אקשטיין מדובר ביעד אפשרי, אם הממשלה תנקוט מהלכים דרסטיים בדומה לאלה שננקטו בימי העלייה הגדולה של ראשית שנות התשעים. "מה שקרה בשנות התשעים זה שכמות התחלות הבנייה בכל הארץ גדלה, כי ראש הממשלה אריק שרון דאג להציף את כל הארץ בקרקע זמינה לבנייה.

שוחררו אז קרקעות לבנייה בהיקפים חסרי תקדים, ונוצר מלאי ענק של קרקעות שקיבע את מחיר הקרקע במונחים שקליים – יותר מעשור קדימה. האינתיפאדה שפרצה בראשית שנות ה־2000 העצימה את האפקט והשאירה את המחירים ברמה נמוכה".

אלא שמאז לדבריו השתנתה התמונה מקצה לקצה, ועמה גם מגמת המחירים: "מתחילת שנות ה־2000 הפסיקו לתכנן, זאת בעוד האוכלוסייה ממשיכה לצמוח ב־2% בכל שנה. מה שעוד העצים את המשבר היה שספציפית במרכז לא קודמו יותר תוכניות, בהתאם לקווי המדיניות של תוכנית המתאר הארצית".

מכאן שהצעדים שנוקטת הממשלה, כגון הקטנת הביקוש בקרב משקיעים, לא צפויים להועיל. "אם לא הגדלת את היקף הבנייה, המחירים יעלו. מה שיכול לקרות היום אם כמות המשקיעים תקטן, זה ששכר הדירה יעלה באופן חד, ובעקבות כך יביא להמשך עליית מחירי הדירות לרכישה. כל מה שהממשלה עשתה בשנתיים האחרונות זה להקטין את הביקוש לרכישה, לא לדיור. ההכנסה למשק בית לא קטנה, כמות משקי הבית לא קטנה, כלומר אין שום דבר שיכול לתמוך בתחזית של ירידת מחירים.

"אנשים שיש להם קרקע מסתכלים בראייה ארוכת טווח. יכול להיות שתוכנית ממשלתית כזו או אחרת תיצור האטה, אבל בעלי קרקעות מסתכלים ימינה ושמאלה ושואלים את עצמם אם בטווח של חמש עד עשר שנים המחירים ירדו. והתשובה שהם עונים לעצמם היא לא. אז הם יושבים על הקרקע, כי מדובר בנכס שמשביח את עצמו ב־5% בכל שנה".