טורונטו ושטוקהולם מובילות את מדד הסיכון לבועות נדל"ן

שטוקהולם, טורונטו, אמסטרדם, לונדון והונג קונג. אלו הערים שמככבות, שלא בטובתן, בראש מדד בועות הנדל"ן העולמי שפרסמה ענקית הפיננסים השוויצרית UBS בסוף השבוע.

על פי הדו"ח, מגמת העלייה השנתית במחירי הבתים, בשיעור של כ־10% בשנה, איננה בת קיימא. בה בעת, רוכשי הבתים, שחוששים להחמיץ את ההטבה לטווח ארוך שנושא עמו הטרנד, עדיין מציפים את השוק.

לפי עורכי המחקר, רוכשי הבתים הפוטנציאליים מפרשים את עליות המחירים כתוצר של סביבת ריבית נמוכה, עלייה במשקי הבית העשירים היוצרת דרישה מתמדת באזורים מבוקשים וקצב בנייה אטי, שאינו עומד בביקושים.

סביבת הריבית קובעת

אף שלא ניתן להוכיח את קיומה של בועה עד שהיא מתפוצצת, ניסיון העבר מלמד כי הסיכונים לשוק הדיור עולים במידה משמעותית כאשר מחירי הבתים אינם עולים בקנה אחד עם מדדים אחרים בשוק המקומי. כמו, למשל, שיעור הצמיחה, שיעור האינפלציה וקצב עליית המשכורות.

על פי הדו"ח, חלק מהערים מצייתות לחוקים שחלים גם על כוכבי קולנוע, או "סופרסטארס". כלומר, ערים כמו לונדון, הונג קונג וסן פרנסיסקו תמיד ימשכו אליהן משקיעים בקנה מידה גדול. משכך, כל עוד ההיצע לא עולה על הביקוש, המחירים, גם אם הם מנותקים ממדדים כלכליים אחרים, לא יגיעו למצב של בועה. עם זאת, המשתנה העיקרי שיטה את הכף לכיוון פיצוץ בועת הנדל"ן הוא עדיין סביבת הריבית. אם זו תעלה באופן פתאומי, בחדות או לא תעלה בכלל, המשקיעים עשויים להירתע ולגרום לאפקט דומינו בשוק הדיור.

זחילה מטה בלונדון

ברקע פרסום הדו"ח של UBS, נתונים שחשף ארגון הבנייה הבריטי ניישנווייד בשבוע שעבר מראים כי מחירי הנדל"ן למגורים בלונדון - המדורגת שישית ברשימת ערי הבועה - רשמו ירידה שנתית ראשונה מאז שיאו של המשבר הפיננסי העולמי לפני שמונה שנים. על פי נתוני UBS, מחירי הנדל"ן הריאליים בבירה הבריטית זינקו ב־15% בעשור האחרון. המחיר הממוצע לבית בבירה עומד עתה על 471,761 ליש"ט, ירידה של 0.6% ברבעון שהסתיים בספטמבר לעומת התקופה המקבילה אשתקד. מדובר בירידה הראשונה מאז הרבעון השלישי של 2009, אז הורגשו בשיאן השפעות המשבר הגלובלי.

בה בעת, לונדון היא היחידה מבין ערי בריטניה שבה נרשמה ירידה במחירי הבתים ברבעון השלישי של השנה, ובכך היא דורגה כשוק הנדל"ן החלש ביותר בממלכה מאז שנת 2005. ברמה הארצית, מחירי הנדל"ן למגורים עלו בשיעור של 2.2% למחיר ממוצע של 210,982 ליש"ט. באזור האיסט־מידלנדס נרשמה העלייה התלולה ביותר, שיעור של 5.1% ל־177,825 ליש"ט בממוצע לבית.

ובעוד הנדל"ן הלונדוני הוא עדיין היקר בממלכה, הפער בין עליות מחירי הבתים באזורים השונים מתחיל להיסגר. כך על פי רוברט גרדנר, הכלכלן הראשי של ניישנווייד. "הצמיחה השנתית בדרום אנגליה התמתנה ומתקרבת לשיעורים בשאר המדינה", ציין. על פי גרדנר, מחירי הבתים שומרים על רמות גבוהות בשל שיעורי האבטלה הגבוהים, מחסור בדיור וריבית נמוכה על משכנתאות. בשבועות האחרונים, הבנק המרכזי של אנגליה אותת על העלאת ריבית אפשרית מ־0.25%, לראשונה זה עשור.

צרת רבים: עם קצת עזרה מההורים

13 אלף רוכשים פוטנציאליים התנפלו על 400 דירות בהונג קונג

משבר הדיור בהונג קונג ממשיך להעמיק, על אף מאמצי הממשלה לצנן את השוק. דוגמה בולטת למצוקה הזו נרשמה בשבוע שעבר, כאשר יותר מ־13 אלף קונים פוטנציאליים התעניינו באירוע מכירה ששיווק 400 דירות.

הונג קונג מעין הרחפן צילום: AirPano

הפרויקט שמקדמת חברת הנדל"ן סאן הונג קאי, בלוהאס פארק, מציע למכירה דירות במחיר התחלתי של 4.3 מיליון דולר הונג קונגי המשקף עלות של כ־150 אלף דולר הונג קונגי למ"ר (כ־19 אלף דולר ארה"ב).

הדירות מוצעות למכירה בשלושה סבבים, והביקוש הגבוה הוא על אף מאמצי הממשלה לצנן את השוק, כולל תוכנית לסייע בסבסוד עבור רוכשי דירה ראשונה.

"יעברו ארבע שנים לפחות עד שתימצא קרקע פנויה והבתים האלה ייבנו עבור הצעירים, כך שהתוכנית לא תשפיע על המחסור המיידי בדיור או תפחית בשלב זה את המחיר בצורה משמעותית", כך על פי לואיס צ'אן מסוכנות הנדל"ן סנטליין בהונג קונג, שאמר את הדברים לסאות' צ'יינה מורנינג פוסט. בהתאם, מחצית מהלקוחות שהתעניינו בפרויקט היו, לדבריו, רוכשי דירה ראשונה שקיבלו סיוע מההורים. "חלק מההורים עוזרים לילדים לקנות נכסים, כך שההורים יוכלו להימנע ממס בולים כפול החל על נכס שני", הסביר. עם זאת, לפי דו"ח שפרסמה הרשות המוניטרית בהונג קונג, הורים רבים מוציאים משכנתא שנייה כדי לסייע לילדים לרכוש דירה.

לפי נתונים של חברת המחקר דמוגרפיה, נדרשות משכורות של 18 שנה כדי לרכוש בית בהונג קונג, הנתון הגבוה בעולם. בלונדון, למשל, נדרשות משכורות של שמונה שנים וחצי, ובניו יורק שש שנים. מחירי הבתים בהונג קונג זינקו השנה בכ־18% לשיא של כל הזמנים, זאת למרות אזהרות הממשלה לגבי ההשלכות הקשות על 7.4 מיליון התושבים במקרה של קריסת שוק הנדל"ן.