משרד האוצר: ירידה של 15% ברכישת דירות ברבעון השני

ברבעון השני של 2017 נרכשו 24 אלף דירות, ירידה של 15% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וירידה של 12% בהשוואה לרבעון הקודם – כך עולה מסקירת יואל נוה, הכלכלן הראשי במשרד האוצר לרבעון השני של השנה. נוה ציין כי "בניכוי מכירות במסגרת 'מחיר למשתכן' הגיעה רמת העסקאות לרמתה הנמוכה ביותר מאז תקופת ההמתנה לתכנית מע"מ אפס. באזורי ירושלים ות"א קרובה רמת העסקאות לשפל היסטורי".

משפרי הדיור ממתינים על הגדר

אחד מהנתונים אשר מעידים על כך כי הענף כולו נמצא בקיפאון הוא הירידה ברכישות משפרי הדיור אשר הסתכמו ב-8,700 דירות בלבד ברבעון השני של 2017, ירידה חדה של 20%, הן בהשוואה לרבעון הקודם והן בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בכך הגיעה רמת הרכישות של סגמנט זה לרמתה הנמוכה ביותר מאז הרבעון השלישי של 2014. בדומה לקיפאון בעסקאות על רקע ההמתנה של הזוגות הצעירים לתכנית מע"מ אפס. ככל הנראה אחת הסיבות לכך היא הזוגות הצעירים אשר קודם לכן היו אחד מקהלי היעד לרכישת הדירות של משפרי הדיור וכעת חלקם פונים לתוכנית מחיר למשתכן. לכך גם מצטרפת גם הירידה בהיקף המשקיעים אשר גם הם רכשו חלק מדירות משפרי הדיור. מאז תחילתה של תוכנית מחיר למשתכן "הוזנח" פלח השוק של משפרי הדיור והתוצאות לכך נראות כעת, הם מתקשים למכור את הדירות וכן יש פחות דירות חדשות שמותאמות להם שכן עיקר המלאי משווק לזוגות הצעירים.

אתר בנייה צילום: אוראל כהן

ברבעון השני של 2017 נמכרו ע"י משקיעים 5,600 דירות - ירידה של 19% בהשוואה לרמה הגבוהה שנרשמה ברבעון הקודם, וירידה של 9% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. שיעורי ירידה אלו דומים לאלו שנמצאו בסך העסקאות בדירות יד שניה.

בכך התייצב משקל הדירות שמכרו משקיעים על שליש מסך העסקאות בדירות יד שניה, השיעור הגבוה ביותר שנרשם בפרמטר זה בעשור האחרון.

מהסקירה עולה כי יש שונות רבה בין האזורים השונים בארץ. כך, בעוד שבתל אביב, נתניה וירושלים התמתנה מכירת דירות על ידי המשקיעים, באזורי הפריפריה ובאזור המרכז נרשם גידול בשיעור ממוצע של 5%.

יתכן כי חלק מההבדלים בשיעורי המכירה קשורים לחשש של המשקיעים מכך שאזורים מסוימים בפריפריה יוצפו בדירות מחיר למשתכן אשר יעמדו להשכרה, לעומת אזורים כמו ת"א וירושלים שבהם המשקיעים מאמינים כי המחירים לא ישתנו ויהיה ביקוש להשכרה. 

מבחינת רכישות, ברבעון השני של 2017 נרכשו 4,100 דירות על ידי משקיעים. ירידה של 12% בהשוואה לרבעון הקודם וירידה חדה של 30% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בכך הגיעו רכישות המשקיעים ברבעון השני לרמתן הנמוכה ביותר מאז הרבעון השלישי של 2015, שעמד בצל העלאת מס הרכישה ברבעון הקודם לו, וכעת הן מהוות רק 17% מסך העסקאות. הכלכלן מציין בהקשר זה כי דווקא ריבית המשכנתאות שהייתה בעלייה נבלמה לעת עתה.

הירידה המתמשכת ברכישות המשקיעים באה לידי ביטוי בהיקף מס רכישה שנכנס לקופת המדינה מרוכשי דירות להשקעה. ברבעון השני של 2017 עמד מס זה על 450 מיליון שקל בלבד, ירידה חדה בשיעור ריאלי של 37% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ואחת הרמות הרבעוניות הנמוכות ביותר בשנים האחרונות.

תושבי החוץ רכשו רק 391 דירות

אחת הנקודות הבולטות בסקירה היא הצניחה ברכישת דירות על ידי תושבי חוץ, ברבעון השני של 2017 נרכשו 391 דירות בלבד על ידי פלח זה, הרמה הנמוכה ביותר של עסקאות מאז הרבעון הראשון של 2003, שעמד בצל האינתיפאדה השנייה.

בהשוואה לרבעון הקודם ירדו רכישות תושבי החוץ בשיעור של 11%, כאשר בולטות במיוחד תל אביב ואילת עם ירידה של קרוב ל-30%. אזור נתניה הינו היחיד בו נרשם גידול ברכישות תושבי החוץ בהשוואה לרבעון הקודם (ויציבות בהשוואה למקביל לו אשתקד), אולם עדיין הסתכמו רכישות אלו ב-130 דירות בלבד. חשוב לציין כי לצניחה ברכישות אלה יש מספר סיבות, בהן התחזקות השקל בהשוואה לדולר ולאירו אשר הפכה את הדירות עבור תושבי החוץ ליקרות יותר; מס הרכישה הגבוה וכן הקשחה במדיניות איסור הלבנת ההון אשר מקשה על העברת כספים לישראל. עוד מציינים בסקירה כי בת"א ובירושלים תושבי החוץ לא מתחרים עם הישראלים על הדירות אלא רוכשים דירות יקרות יותר.

מכירות הקבלנים צנחו ב-38%

ברבעון השני של 2017 המשיכה לרדת רכישת דירות חדשות ובסך הכל נרכשו 6,500 דירות - ירידה של 38% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2016 (בניכוי רכישת דירות במסגרת "מחיר למשתכן").

גם במקרה הזה מדובר ברמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון השני של 2014, שעמד בצל ההמתנה לתכנית מע"מ אפס. באוצר סבורים כי לאור הפגיעה בתזרים המזומנים של הקבלנים הם עשויים להוריד מחירים, אך ההשלכות השליליות הן שככל שתזרים המזמונים ירד- תרד גם ההשקעה בהמשך בנייה למגורים.

בנוסף, נמצא כי ככל שרמות המחירים של הדירות הנמכרות הינן גבוהות יותר, הירידה במכירות הינה בשיעור גבוה יותר.

הזוגות הצעירים: ירידה של 33% ברכישת דירות חדשות

על פי סקירת הכלכלן, ברמה הארצית, בפילוח רכישות הזוגות הצעירים בין דירות חדשות לבין דירות יד שנייה, נמצא כי בדומה לרבעונים הקודמים, הירידה ברכישות הזוגות הצעירים מתמקדת בדירות חדשות (בניכוי מכירות 'מחיר למשתכן').

כך, סך הדירות החדשות שרכשו הזוגות הצעירים ברבעון השני השנה עמד על 1,800 דירות, ירידה חדה של 33% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. כמו כן, רכישת דירות יד שניה ע"י סגמנט זה רשמה עליה מתונה של 3%.

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי בשמונה מעשרת האזורים נרשמה ירידה ברכישות הזוגות הצעירים, כאשר במספר אזורים ירידות אלו הינן בשיעורים ניכרים.

כך, באזורי המרכז, נתניה, רחובות וירושלים, נרשמו שיעורי ירידה הנעים בין 22%-33% בהשוואה לרבעון השני אשתקד. ירידה מתונה יחסית נרשמה באזור ב"ש (4%).

מנגד, באזור חיפה נרשם גידול ברכישות הזוגות הצעירים, ואף בשיעור משמעותי של 19% (בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד), בהמשך לעלייה של 17% שנרשמה ברבעון הראשון השנה.

כך, בעוד שבאזור ירושלים למשל, נמצאת רמת הרכישות של הזוגות הצעירים ברבעון השני השנה על רמת שפל של 920 דירות בלבד (בדומה לרמה שנרשמה בתקופת המחאה החברתית), נמצאת רמת רכישות זו בחיפה על אחת מרמותיה הגבוהות ביותר בשנים האחרונות.

עוד טוען הכלכלן כי הרכישות של דירות במחיר השוק מצד הצעירים בחיפה, גם בקרב זכאי מחיר למשתכן, הוא במיוחד מצד אוכלוסיית העולים, שלהם מודעות נמוכה יותר לתוכנית מאשר לשאר הצעירים. חיזוק להשערה לפיה רמת הרכישות הגבוהה יחסית של הזוגות הצעירים באזור חיפה במחצית הראשונה של 2017 מוסברת לפחות בחלקה בהיצע הנמוך של דירות במסגרת "מחיר למשתכן" בעיר חיפה, ניתן למצוא בעובדה לפיה שיעור גבוה של 56%, מכלל רוכשים אלו בחיפה (העיר עצמה) עונה על הקריטריונים של זכאות ל"מחיר למשתכן".

יש לציין כי מתוך אוכלוסייה פוטנציאלית זו של בעלי זכאות, כרבע מהם הינם עולים ממדינות חבר העמים. יודגש כי שיעור זה גבוה משמעותית משיעור העולים ממדינות אלו בקרב רוכשי דירה ראשונה בחיפה בשנת 2015, טרם ההכרזה על תוכנית זו. אם נניח שלא קיים שוני מהותי בהערכותיה של אוכלוסייה זו לגבי סיכויי הזכייה בדירה מוזלת בחיפה, ביחס ליתר הזוגות הצעירים שרכשו דירה ב"מחירי שוק" בעיר, עשוי ממצא זה להעיד על רמת מודעות נמוכה יותר לתוכנית בקרב העולים ביחס ליתר הזוגות הצעירים.

ד"ר רינה דגני, מנכ"ל מכון גיאוקרטוגרפיה, אמרה בתגובה לנתונים כי הניתוח שערכו מלמד שמצב שוק הדיור שונה מאשר בהמתנות הקודמות בהן היו ביקושים כבושים שבסופו של דבר גרמו לזינוק במחירים. "כיום המצב שונה בעליל", אמרה דגני. "מצד אחד הקבלנים אינם מורידים מחירים, מכיוון שממילא יהיה בעתיד הלא רחוק ביקוש למלאי המצומצם יחסית שברשותם, בעיקר בקרב אלה שממתינים למחיר למשתכן ולא ייזכו בהגרלה. מצד שני, אינני צופה שרמות המחירים יחזרו לעלות משמעותית כמו בסבבים הקודמים, מהטעם הפשוט שכיום היצע הדירות בשוק גבוה משמעותית בזכות מחיר למשתכן. הכלים השלובים הללו יביאו לאיזון בין היצע וביקוש ואני צופה שבשנה הקרובה רמות המחירים לא יירדו, אבל גם לא יעלו משמעותית כפי שהיה בעבר".

לדברי יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, חיים מסילתי "הנתונים מראים שהציבור נותן מנדט לממשלה להמשיך במהלכים להורדת מחירי הדיור. הוא מאמין שהמהלכים יורידו את המחירים ולכן נשאר לשבת על הגדר. צריך לזכור ששוק המקרקעין מגיב לאט יחסית לשווקים אחרים. ניתן להשוות את זה למהפכת הקפה. רשתות בתי הקפה מכרו במחירים גבוהים גם אחרי שקופיקס החלה לפעול, והורידו מחירים רק לאחר שנגסה במכירות שלהן.

"גם בתחום הנדל"ן, יזמים רבים התרגלו למכור במחיר מסויים ואני מאמין שרק כאשר הם ירגישו שההאטה במכירות מביאה איתה ירידה חדה בהכנסות - נראה גם את החברות הגדולות מורידות מחירים באופן הדרגתי. אנו בתחילת הליך ארוך שבסופו לדעתי נראה התייצבות מחירים ואולי בטווח היותר ארוך אף ירידה ריאלית מסויימת".