מדדי הנדל"ן מבולבלים כמו השוק

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה אתמול נתון דרמטי: מחירי דירות 3.5 - 4 חדרים צנחו בממוצע ב־100 אלף שקל בתוך רבעון אחד. מ־1.54 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2017 ל־1.44 מיליון שקל ברבעון השני. צניחה חדה כזאת, שמחזירה את המחירים לרמתם בתחילת 2016 צריכה לעורר חשדנות.

החשדנות מתגברת כששמים לב שבנתונים מסתתר מידע דרמטי אחר - לפני שלושה חודשים פורסם אותו מדד לרבעון הראשון של 2017, וגם אז הכותרות בישרו על ירידת מחירים חדה של 2.7% בהשוואה לרבעון האחרון של 2016. אלא שהנתון היה ראשוני וזמני ואתמול פורסם הנתון הסופי לרבעון הראשון של 2017.

כחלון. משיג כותרת צילום: שאול גולן

לפני שלושה חודשים המדד סיפר שעסקת מכירה ממוצעת באותו הרבעון עמדה על 1.445 מיליון שקל, אך אתמול פורסם שהעסקה הממוצעת עמדה על 1.489 מיליון שקל. זהו נתון שמייצג כבר עלייה של 0.1%, הרחק מהירידה של 2.7%.

ויש עוד נתון שמושך את תשומת הלב - מדד מחירי הדיור שמראה שברבעון האחרון היתה עלייה של כ־1% במחירי הדיור. ההבדל נעוץ בשיטת החישוב. מדד מחירי הדיור, שהוא המדד העיקרי שמספר לנו את מצב הדירות, מתייחס לאיכות הדירות הנמכרות, הדירוג הסוציו־אקונומי של היישוב שבו נמכרה, מה היצע הדירות מסוג זה, ונתונים נוספים. לעומת זאת, המדד שבישר על ירידה הוא ממוצע פשוט של העסקאות בפועל, ומעבר לכך שהוא לא הכי מדויק, הוא מושפע באופן חד ממגמות שהיו חזקות במיוחד ברבעון האחרון. וכאן נכנסת ההשפעה של מחיר למשתכן.

ברבעון האחרון מספר העסקאות ירד לשפל של שלוש השנים האחרונות - הן במספר הכולל והן במספר הרכישות של דירות חדשות. מאידך מספר הדירות שנמכרות במחיר למשתכן רק הולך ועולה, והנתח של הדירות המוזלות גדול יותר - 700 מתוך 2,500 דירות חדשות ביוני - ורובן בפריפריה.

כאן המאבק של שר האוצר משה כחלון להכליל את נתוני מחיר למשתכן נושא פרי - כאשר לפחות במדד ממוצע העסקאות הוא משיג כותרות לירידה. זה לא עניין קוסמטי. אלה העסקאות בפועל שמתקיימות כעת בשוק, והסתירה בין נתון ממוצע העסקאות שירד למדד הדיור שעלה, מלמד אותנו שוב על שוק מבולבל ומפוצל.

בצד אחד עשרות אלפי זכאים עומדים בתור לרכוש דירות מוזלות, מהצד השני הדירות האחרות הקיימות בשוק ממשיכות להתייקר. אמנם פחות מבעבר, אבל השוק ממשיך בשלו. רגע האמת יגיע כשאחד הקטבים ימשוך חזק יותר את הקוטב השני. השאלה היא רק מי ייפול פנימה למתח שנוצר בין הקטבים - בעלי הדירות שיאבדו מערכן עם נפילת מחירים, או הזוגות הצעירים שירוצו בהמוניהם לשוק החופשי עם נפילת מחיר למשתכן.