"למרות ביטול חוק מיסוי דירה שלישית - לא בטוח שהמשקיעים יחזרו בטווח המיידי"
בשוק הנדל"ן בירכו על החלטת בג"ץ. עדינה חכם, סגן יו"ר אנגלו סכסון: "המשקיעים מבינים שהם מטרה"; השמאי אהוד המאירי: "החוק פספס את מטרתו - ובמקום להקל על הזוגות הצעירים גרר עליות בשכר הדירה"
ההחלטה של בג"ץ על ביטול חוק מסוי דירה שלישית והחזרתו לוועדת הכספים היא בעלת משמעות רבה, הן לשוק השכירות והן לרוכשי דירות להשקעה, אך יחד עם זאת יש לא מעט נזקים שכבר התרחשו כמו עלית מחירי השכירות, ונטישת משקיעים לחו"ל ובמקרים אלה יהיה קשה להחזיר את הגלגל אחורה.
מאז שהחוק התקדם ועד הגעתו לקריאה שנייה ושלישית, חלק גדול מבעלי הדירות שקל את מעשיו. מיעוט מבעלי הדירות החליט ללכת להליך של מכירה, ואילו חלק אחר מבעלי אותן דירות החליט לגלגל את העלות הנוספת על השוכרים. כך, מבלי שכחלון ואנשי האוצר התכוונו - שכר הדירה עלה. את ההשפעה על השוכרים אפשר לחלק לשניים, אלה שנאלצו לחתום על סעיף לחוזה לפיו אם החוק יכנס לתוקף שכר הדירה יעלה, ואלה שהשתמשו בחוק כדי להעלות את שכר הדירה והחלו לגבות שכר דירה נוסף מהשוכרים כבר בשלבים ההתחלתיים של החקיקה.
לדברי המתווך מאיר ליסקר, בעלי פירמת הנדל"ן "נדלנצ'יק", בחלק מהמקרים מדובר על עלייה של כ-35% בשכר הדירה. "יש אנשים שמשלמים שכירות גבוהה יותר כבר חצי שנה, זאת למרות שלא הייתה גבייה, זה נכון בעיקר לאזורי הביקוש שבהם אין לבעלי הדירות בעיה למצוא שוכרים חדשים.
דירה להשכרה. בזמן שהחוק התקדם השכירות עלתה צילום: תומריקו
שיעור המשקיעים ירד ל-16% באפריל-מאי
על פי סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסמה לפני חודש, בחודשים אפריל-מאי העמיקה הירידה ברכישות המשקיעים. כך, סך הדירות שרכשו המשקיעים בחודש אפריל עמד על 1.1 אלף דירות בלבד, ירידה חדה של 40% לעומת אפריל אשתקד. זוהי גם אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמה ברכישות המשקיעים בהשוואה היסטורית. כמשקל מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים בחודש אפריל על 16%. עם זאת, הדגישו באוצר כי הירידה ברכישות המשקיעים החלה כבר ביולי 2015 ,לאחר הכבדת מס הרכישה עליהם, כאשר בכל התקופה שחלפה מאז נע שיעור המשקיעים סביב רמה של 20%, רמה הנמוכה אפילו מזו שנרשמה בתקופת המיתון של תחילת העשור הקודם.
עוד הוסיפו בסקירה על החשיבות של חוק מיסוי דירה שלישית. "ייתכן ומעבר להשפעה הישירה של החקיקה על 'מרובי הנכסים' עצמם, ישנה השפעה פסיכולוגית של חוק זה על כלל המשקיעים הפוטנציאלים".
"המשקיעים יחזרו"
בשוק הנדל"ן לא אהבו את מס דירה שלישית, מכיוון שהוציא את המשקיעים שהיו הכוח משמעותי בהנעת השוק בשנים האחרונות ובמידה מסוימת גם אחראים לעליית המחירים. הם הזהירו כי בלי המשקיעים לא יהיה מי שירכוש דירות יד שנייה המוחזקות על ידי משפחות המבקשות לשפר דיור, לא יהיו דירות להשכרה ומחירי הדירות למכירה ודמי השכירות יעלו.
כאמור ביטול החוק לפחות לעת עתה, הוריד את החשש שמה המשקיעים יעלו את שכ"ד ויגלגלו את המס על השוכרים.
עדינה חכם, סגן יו"ר דירקטוריון אנגלו סכסון, ציינה כי "לו החוק היה עובר, עיקר הנטל היה נופל ממילא על השוכרים. מאוד צר לי על כך שבית המשפט היה צריך להתערב בחקיקה". היא הוסיפה כי "מי שמיהר למכור דירתו בתקופת הביניים, למד שהחיפזון לא תרם לדבר. עם זאת, אני לא בטוחה שזה מה שיחזיר בטווח המיידי את המשקיעים לרכוש דירות מאחר והם מבינים שהם מטרה ולא רוצים להיות קורבן למטרות של שר האוצר. בטווח הבינוני, אין לי ספק כי נראה את המשקיעים חוזרים לבצע עסקאות בשוק הנדל"ן".
עדינה חכם, סגנית יו"ר אנגלו סכסון
בשוק הדיור אומרים כי ביטול החוק יחזיר את הביקושים לשוק לאחר שהמתינו להחלטת בג"ץ. "שוק הדירות עומד בפני חוויה דומה למה שראינו לאחר ביטול תכנית מע"מ אפס", אומר ברנרד רסקין, מנכ"ל רי/מקס ישראל. "אני מציע להיזהר מאד עם חקיקה נוספת שעלולה לפגוע במשק. הבשורה של בג"ץ טובה מאד לזוגות הצעירים ולשוכרי הדירות שעמדו בפני העלאות בשכ"ד שהיה מתגלגל על כתפיהם מכיוון שאם החוק היה עובר מלאי הדירות להשכרה של משקיעים היה מצטמצם מאד".
לדברי לוי יצחק עורך מחירון הדירות "ביטול מס דירה שלישית על ידי בג"ץ מהווה סמן למשקיעים לשוב להשקיע בשוק הנדל"ן בישראל. מס דירה שלישית אמור היה להדיר את רגליהם של המשקיעים משוק הנדל"ן, ואכן עשה זאת. מיד עם ההכרזה על הטלת המס, שוק הנדל"ן עבר טלטלה. חוזי שכירות נפתחו לדיון מחודש, מחירי השכירות עלו, שוכרים נאלצו לעזוב דירות בעקבות עליית המחיר (המשכיר הטיל את עלויות החוק על השוכר) את המשקיעים ראו פחות ופחות בשוק הנדל"ן, אחוזם מקרב רוכשי הדירות ירד מ-35-40% לכ-15%. משקיעים עזבו והחלו לרעות בשדות זרים והשקיעו בחו"ל. ביטול החוק עתיד להחזיר את הדם לשוק הנדל"ן: משפרי הדיור יוכלו למכור את דירותיהם משום שהמשקיעים ירכשו אותן, ושוק הנדלן ישוב לפעילות. חוזים רבים שעמדו לפני חתימה אך נעצרו עד הפסיקה יחתמו. קיימת אפשרות להרגעה ואפילו לירידה במחירי השכר החודשי שעלו בעקבות ההכרזה על החוק. שוק הנדל"ן היה שרוי בהקפאה תקופה ממושכת אך היום נראה בביטחון מוחלט שפסילת החוק אכן תפשיר אותו".
לדברי שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין: "מהלך החקיקה הפופוליסטי על גבם של על גבם של ה'משקיעים' אשר חלק גדול מהם הינם אנשים פשוטים אשר חסכו שקל לשקל ורכשו דירה כחלק מהבטחון הכלכלי לתקופת הפנסיה , לא צלח. במקום להתמקד במהלכים מסוג זה, הממשלה צריכה לטפל בהיצע הדירות ולהגדילו משמעותית. זהו הפתרון היחיד שישנה את מצב שוק הדירות".
אהוד המאירי יו"ר קבוצת השמאות המאירי ושות׳: "חוק מס דירה שלישית נועד לכישלון לאורך כל הדרך וטוב שעשה בג"ץ שפסל את החוק גם אם בשל כשל הליך החקיקה בלבד. על החוק נאמר - כוונתו רצויה אך מעשיו אינם רצויים. הוא פספס את מטרתו לשמה חוקק ובמקום להקל על הזוגות הצעירים גרר עליות מחירים לשכ"ד על ידי המשקיעים. ישנם דרכים רבות להוציא משקיעים משוק הדיור אך אם יבחר השר כחלון לאשר את החוק בשנית עליו לתקנו מיידית כך שיחול רק על רוכשי דירות חדשות להשקעה. כך גם ירדו הביקושים וגם לא ייפגעו אזרחים שחסכו לפנסיה שנים רבות".
שמאי המקרקעין אהוד המאירי צילום: עמית שעל השמאי ארז כהן: "כאחד מנושאי דגל המאבק במס דירה שלישית, אינני חוגג שום נצחון בעקבות דחייתו הסופית על ידי בג"ץ. עצם העלאת החוק גרמה בשנה האחרונה נזק חסר תקדים לשוק הדיור, הבריחה משקיעים, העלתה את מחירי השכירות ופגעה באמון הציבור בשוק. עכשיו הגיע התור לביטול תכנית מחיר למשתכן שבמסגרת הנוכחית איננה אפקטיבית, מייצרת ציפיות לא ריאליות ופוגעת בליבת השוק. היא לא טובה לא לזוגות צעירים, לא ליזמים ולא למדינה ומוטב שתעבור מן העולם במהרה".
מאיר מנחם, נאות שירן, המומחים לנדל"ן יוקרה: "חוק הדירה השלישית היה רק אחד הנדבכים במדיניות עוינת כלפי משקיעים. היא תרמה במו ידיה לירידה הדרמטית באחוז שלהם בשנה-שנתיים האחרונות וכך גם הכפלת מס הרכישה תקנות נוספות וגם לא מעט דיבורים של מקבלי החלטות שהיו נגועות בפופוליזם. אם מקבלי ההחלטות ילמדו מהפיאסקו של דירה שלישית לגבי הגישה בכללותה זה יהיה בהחלט טוב, אך מסופקני אם אכן זה יקרה".
אמיר רוזנבלום, עידן שני, יועץ לניהול נכסי יוקרה: "נכון לעכשיו המשקיעים אינם. אין טלפונים ואין עסקות. אינני סבור שביטול מס הדירה השלישית הוא זה שיצור את המהפך, אך הוא בהחלט הסנונית הראשונה שעשויה לבשר את האביב, דווקא לקראת ימי החורף הקרוב".
