מה בין חיזוק מבנים לפרויקטי נדל"ן עם שיקולים רווחיים

נבואת יחזקאל הנביא על גוג ומגוג בנהר כְּבָר (שעל גדותיו גרו גולי יהודה בבבל), כבר לא נראית לאף אחד כדבר מופרך, סעודיה מתחמשת, רוסיה מחמשת, סוריה מתפרקת, איראן מאיימת, דעאש דופק בדלת, אך המלחמה שרלוונטית אלינו היא מלחמת המפרץ בשנת 1991 שבה זיעזעו 39 סקאדים את ישראל וגרמו לממשלה להבין שיש צורך במרחב מוגן דירתי (ממ"ד) או קומתי (ממ"ק) על מנת להגן על התושבים מפני מתקפה נוספת של טילים חס ושלום.

תקן ישראלי 413 – תקן עמידות מבנים ברעידת אדמה – אושר בשנת 1975 ונכנס לתוקף בשנת 1980. התקן עבר גלגולים רבים עד שלאחר מלחמת המפרץ בשנת 1995 אושר הנוסח הסופי של התקן שתוקן מספר פעמים לאורך השנים.

תוכנית מתאר ארצית מספר 38 הידועה בכינויה - "תמ"א 38", אושרה על ידי הממשלה בשנת 2005 במטרה ליישם את תקן 413 וקבעה כי כל המבנים שנבנו לפני 1980 אינם עומדים בתקן וצריכים חיזוק, על אף שבפועל בנו מבנים לא על פי התקן עד לשנת 1992.

הנה כי כן, על אף שתקן 413 אושר כבר בשנת 1975, רק בעקבות הזעזוע ממלחמת המפרץ, ראו את הנחיצות האמיתית של מרחב מוגן והחלו לבנות בישראל בהתאם לתקן ללא יוצא מן הכלל.

כולם מדברים על תמ"א 38, אז מדוע לא כל בניין שני בישראל נמצא כבר בשלבי בנייה, הרי התוכנית באה להציל חיים! היינו מצפים לראות את הממשלה לוקחת על עצמה את הפרויקט הלאומי הזה ותוך 5 שנים מיום אישור התוכנית (2005) מחזקת את כל המבנים בישראל כדי לשמור על כלל אזרחיה.

אלא שבפועל, הממשלה גלגלה את האחריות על הפרויקט הלאומי ואת עלויותיו על היזמים ומפרויקט בחשיבות לאומית הפכה התמ"א 38 לפרויקט נדל"ן המונע משיקולים רווחיים.

הבדל בין עלויות בנייה לעומת שווי הקרקע

עם השנים, ונוכח האחוז המזערי של פרויקטים שעברו לשלב הביצוע, הבינו מקבלי ההחלטות שיש לקחת בחשבון נתונים שמהם נגזרת הרווחיות והכדאיות של הפרויקט, כדוגמת הבדל בין עלויות בנייה (זהות בקרית שמונה ובתל אביב) לעומת שווי הקרקע (הבדל אסטרונומי בין קרית שמונה לתל אביב). ואכן, בניגוד לכוונתם המקורית של מקבלי ההחלטות מרבית הפרויקטים שיצאו אל הפועל היו גוש דן.

ארכיון צילום: אוראל כהן

עם השנים תמ"א 38 התפתחה ותוקנה מספר פעמים, ולהלן גלגוליה:

• תמ"א 38.1 – חיזוק – המתכונת המקורית כללה הוספת קומה אחת בלבד ומימון עלויות החיזוק ממכירת דירות אלו. תוכנית זו היתה רלבנטית רק למרכז גוש דן בלבד.
  

• תמ"א 38 תיקון 2 – הריסה ובנייה – לאחר שהממשלה הבינה שללא תמריצים נוספים ורווחיות גבוהה יותר התוכנית הלאומית לא תתקדם, "תמ"א 38.2 – הריסה ובנייה" קרמה עור וגידים. התוכנית אפשרה ליזם להרוס את הבניין הקיים, לנצל את מלוא הזכויות וליצור דירות נוספות למכירה. לתוכנית זו חסם פסיכולוגי ולעיתים אף פרקטי שעה שבעלי הדירות נדרשים לצאת מדירותיהם בתקופת ההריסה והבנייה ועד לקבלת המפתח של הדירה החדשה.
  

• תמ"א 38 תיקון 3 – הממשלה הבינה כי כדי לקדם את התוכנית עליה לתת זכויות בנייה נוספות ליזם, ואפשרה להוסיף 2.5 קומות (לעומת 1) בחיזוק הבניין ללא הריסתו, כך שיהיה ליזם "בשר" למכירה. באמת, לאחר תיקון זה גדלה כמות הפרויקטים בצורה משמעותית.
  

• תמ"א 38 תיקון 3א – תמריץ נוסף הוא האפשרות לבצע חישוב זכויות מכוח התמ"א וגם מכוח התב"ע (תוכנית בניין עיר), וכן ניוד זכויות בנייה בתוך המועצה המקומית. אלא שהתכנית הזו נבלמה על ידי מועצות מקומיות רבות עקב עומס גדול מדי על התשתיות.
  

והנה, למרות כל השינויים, העדכונים וההטבות ליזמים, עדיין נראה שפרויקטים מהסוג האמור דורשים מאמץ רב, סיכון משמעותי ורווחיות מוגבלת (במיוחד לגבי בניינים שאינם במרכז הארץ).

נוכח האמור, יזמה המועצה הארצית לתכנון ובנייה בישיבתה מיום 3.2.15 את תמ"א 38 תיקון 4 המנסה לתת תמריצים כדי לאפשר ביצועה של התוכנית גם בפריפריה.

אלו קביעותיה:

• החלת התוכנית גם על מבנים מסחריים ומשרדים – שהרי אנו נמצא בעבודתנו רוב היום, והאויב לא הבטיח לנו שישגר טילים רק אחרי שעות העבודה.
  

• החלת התוכנית על מבנים שנבנו בין 1992-1980 שלא בהתאם לדרישות הביטחוניות.
  

• אפשרות לנייד זכויות בנייה בין מועצות שונות בארץ (חיזוק בנצרת עילית וניוד זכויות לתל אביב).
  

• בנייה ירוקה.
  

• החלת מדיניות ברורה בנוגע לחישוב הזכויות.
  

השר כחלון צוטט כך: "אנו נפעל לקידום מהיר של תיקון 4 לתמ"א 38 במטרה להרחיב את פעילות התמ"א ולשפר את מימושה בפועל". אולם בצד זאת אפשר בהחלט לומר שהתפתחות התמ"א 38 עדיין רחוקה מסיומה, והממשלה מנסה לתמרן בין בעלי הדירות ליזמים לוועדות התכנון והבנייה, במטרה לאפשר כדאיות כלכלית שתתמרץ יזמים לקחת על עצמם פרויקטים אלה. נותר רק לקוות שבקרוב מרבית המבנים בישראל יעמדו בתקן.

עוה"ד שחר ולנר ושגיא חיים לוריא עוסקים בתמ"א 38