מתי סירוב דייר בפרויקט פינוי-בינוי ייחשב מוצדק?

צמדי המילים "פינוי-בינוי" ו"דייר סרבן" שלובות זו בזו. דייר שכזה, המתנגד לפרויקט, חשוף לתביעות מצד שכניו וחברות הבנייה. חוק פינוי-בינוי רואה לנגד עיניו גם את טובתו של דייר שהעסקה עלולה לפגוע בו. ברוב המקרים, דייר סרבן המתנגד לפרויקט פינוי-בינוי נתפס כגורם שלילי הנועץ מקלות בגלגלי השינוי והקדמה מסיבות של רווח ותועלת אישיים גרידא.

למרות הדעה הרווחת, לעתים הדייר הסרבן אינו פועל ממניעים פסולים ואינו מבקש להרוויח יותר מן העסקה, אלא נאלץ לסרב לתהליך מכיוון שהוא פוגע בתנאי המחייה שלו ובזכויותיו הבסיסיות. חוק פינוי-בינוי רואה לנגד עיניו גם את טובתו של דייר שהעסקה עלולה לפגוע בו, ומשרטט את התנאים בהם סירובו לפרויקט פינוי-בינוי ייחשב קביל.

פינוי-בינוי - התחדשות עירונית

פרויקטים של פינוי-בינוי מאפשרים לקבלנים וליזמים לבצע הריסת מבנים ישנים לצורך בניית מבנים חדשים ובהם מספר גדול יותר של דירות, ולשיקום ולחידוש תשתיות. החוק נועד לדרבן יזמים לבצע פרויקטים, על מנת לשפר את פני העיר לעודד התחדשות עירונית, לשקם תשתיות ולבנות שכונות ומבני מגורים חדשים וראויים, במקום שכונות ומבנים ישנים ורעועים שאינם בטיחותיים.

דייר המסרב לחתום על הסכם פינוי-בינוי מתוך רצון לקבל תנאים מועדפים, למקסם רווחים או מכל סיבה אחרת שאינה נחשבת סירוב סביר, חשוף לתביעת נזיקין על ידי הדיירים האחרים, ועלול למצוא את עצמו מחויב בסכומי עתק לשכניו כפיצוי על עצירת הפרויקט. על מנת להבטיח שיזמים וקבלנים לא ינצלו לרעה את ההזדמנות על חשבון הדיירים, שאינם בקיאים בחוזים, בהסכמים ובתוכניות בנייה, הוצבו מספר סייגים בדרך לביצוע הפרויקט.

פינוי-בינוי - הגנת הדייר

על פי רוב, פרויקטים של פינוי-בינוי מתבצעים בשכונות בהן מתגוררת אוכלוסייה מוחלשת. בהתאם לכך, ברוב המקרים דיירי המבנים המיועדים להריסה אינם בקיאים בענייני חוזים, חוקי בנייה וכדומה. התוצאה היא שיזמים וקבלנים נחושים מפעילים לחץ על הדיירים על מנת שיתנו את הסכמתם לפינוי-בינוי.

הלחצים יכולים לכלול הפחדות ואיומים בנוגע למחיר אותו עתידים דיירים סרבנים לשלם, משלוח בלתי פוסק של הודעות, איום בתביעות וכיוצא באלה. בתי המשפט נוטים לפסוק נגד דיירים סרבנים, אלא אם כן הוכח כי הסירוב הוא סירוב סביר. מה היא לשון החוק בנושא?

פינוי-בינוי ברמת השרון (ארכיון)

רוב מיוחס: מעצור ראשון בפני פרויקט שאינו הוגן כלפי הדיירים הוא הדרישה להסכמתם של שמונים אחוז מדיירי הבניין לתהליך. ללא השגת הסכמה זו, לא ניתן להתחיל בפרויקט, ובמקרה זה הדיירים המתנגדים לתהליך אינם נחשבים דיירים סרבנים.

סירוב סביר: על פי מספר תיקונים לחוק, סירוב יחשב סביר בהתקיים אחד מן התנאים הבאים:

• העסקה אינה כדאית - אם שמאי פינוי-בינוי מצא שהעסקה אינה כדאית כלכלית, הסירוב יחשב סביר. כמו כן, אם השמאי קבע כי העסקה אינה כדאית אלא אם כן יוכנסו בה מספר שינויים, כל עוד לא הוכנסו השינויים הנדרשים - הסירוב יחשב סירוב סביר.
  

• לא הוצעו לבעל הדירה מגורים חלופיים - אם לא הוצעו מגורים חלופיים לדייר בזמן הבנייה, או שהוא מתגורר בדירה עם אדם בעל מוגבלות שלא הוצעו לו חלופות דיור העונות על צרכיו, אזי הסירוב הוא סירוב סביר.
  

• "לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות ... ואם נקבעו תנאים על ידי שמאי פינוי-ובינוי לעניין כדאיות כלכלית – לא ניתנו ערבויות הולמות להתקיימות התנאים".
  

• נסיבות אישיות מיוחדות - "קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב, שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי סביר".
  

סרבן - לא בהכרח סחטן

בפרויקט פינוי-בינוי בקרית יובל בירושלים, ייצגתי דייר שסירב לחתום על הסכם פינוי-בינוי, בטענה שהוא מקופח ביחס לדיירים אחרים. החברה היזמית, באמצעות הדיירים, הגישה תביעה בסך 8 מיליון שקל כנגד הדייר הסרבן בבית משפט המחוזי בירושלים.

לאחר השוואה בין ההסכמים שנחתמו בפרויקט התגלה כי אכן הדייר הסרבן מקופח בייחס לדיירים אחרים. לאחר מו"מ הגענו לנוסחה על פיה כל הצדדים יצאו מרוצים כאשר הדייר הסרבן קיבל את מבוקשו, ואילו החברה היזמית עתידה להוציא אל הפועל בימים אלו את הפרויקט, המהווה הראשון מסוגו בירושלים.

לסיום, בפרויקטים של התחדשות עירונית מקובל כי היזם משלם את שכר טרחתו של עורך דין הדיירים. למרות זאת, מומלץ לדיירים לשכור מכספם עורך דין נוסף הבקיא בתחום ההתחדשות העירונית, לצורך בדיקת ההסכם עליו הם עתידים לחתום, ובכדי להבטיח שההסכם מעניק להם את מלוא זכויותיהם ויהיה מוצלח עבור כל הצדדים.

עו"ד רועי סלמה עוסק בדיני מקרקעין ופינוי-בינוי

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer

באדיבות אתר המשפט הישראלי "פסקדין"