זכיית אאורה בפרויקט דפנה בתל אביב נתקלת בהתנגדות

הודעתה של חברת אאורה בשבוע שעבר, לפיה זכתה בפרויקט פינוי־בינוי ברחוב דפנה בתל אביב, עוררה מחלוקת בינה לבין דיירים שחתמו עם שתי חברות בנייה נוספות בנוגע לשיעור החתימות הנדרשות לזכייה בפרויקט. בהודעה לבורסה ציינה החברה כי לא רק שהיא הזוכה בפרויקט, אלא שלהערכתה כבר בשנה הבאה ניתן יהיה להוציא היתר בנייה. זאת להפתעתם של חלק מהדיירים, שטוענים כי לחברה אין את הרוב הנדרש לביצוע הפרויקט.

על מנת שפרויקט יצא אל הפועל, על החברה המבצעת לזכות ברוב של לפחות 80% מהדיירים, כך קובע החוק הנוגע לפינוי־בינוי. רוב כזה מאפשר לחברה שגייסה את החתימות לפעול נגד הסרבנים שלא חתמו איתה. לאאורה יש כיום הסכמה של כ־60% מהדיירים, בעוד שכ־30% מהם חתומים עם קבוצת חברות הכוללת את אקרו נדל"ן, רוגובין וחצור־וינלס - אותן מובילה תדהר ושאר הדיירים חתומים עם חברת נווה.

כך, שלאאורה כלל אין את הרוב הדרוש לפי חוק שמזכה אותה בבניית הפרויקט. החשש העיקרי במקרה כזה הוא שהפרויקט יתקע למשך שנים ארוכות בשל חוסר הסכמה בין החברה לדיירים.

הדמיה של מתחם דפנה צילום: משה צור אדריכלים

שכר טרחה עצום

זכייתה של אאורה נוגעת למתחם מספר 6 (506) מתוך שישה מתחמי מגורים בפרויקט. המתחם ממוקם ברחובות דרך נמיר ודפנה, ובו 69 דירות יהרסו ובמקומם יבנו 208 חדשות. 30 מתוכן יוקצו להשכרה ארוכת טווח. לטענת אחת מבעלות הדירה בפרויקט, לא רק שלאאורה אין שום סיכוי להגיע לרוב של 80%, "הם יודעים זאת זמן רב ולכן ההתנהלות שלהם היא לא בתום לב". לדבריה, הדיירים ניסו לדבר עם החברה שקידמה את המכרז וניהלה אותו, יסודות, חברה לניהול פרויקטים הפועלת בניהול וקידום פרויקטים להתחדשות עירונית, אך ללא הצלחה.

ההתנגדות של כמה מדיירי הפרויקט נובעת לטענתם לא רק בשל העובדה שהם חתומים עם חברה אחרת, אלא בשל חשש שאחד הדיירים מהקבוצה השנייה הוא זה שקידם את הבחירה ביסודות כחברה מנהלת.

פרויקט אחר של יסודות, המנוהלת על ידי קובי ילוביץ', זכה לביקורות רבות לאחרונה. בפרויקט ברחוב אילת שברמת השרון, בו יסודות משתפת פעולה עם החברה הכלכלית של העירייה, היזם הוא גם כן אאורה. עם זאת, הביקורת העיקרית שנשמעה נגדה נוגעת לגביית דמי ניהול גבוהה, שהגיעו ל־6% משווי הדירות שיוקמו.  

צילום: משה צור אדריכלים

הביקורת נשמעה לא רק על ידי מתנגדי הפרויקט, אלא גם על ידי הוועדה המחוזית שאישרה אותו. זו טענה כי שכר הטרחה גבוה משמעותית מהמקובל בענף, שעומד על 0.5%–1% משווי הדירות. למרות הביקורות, מסתמן שבחברה לא הפנימו את המספר, ושכר הטרחה שלה גם בפרויקט דפנה עומד על 6% משווי הדירות. כך, שבהנחה שמחירה של דירה ממוצעת עומד על 4.2 מיליון שקל (לפי דיווח אאורה), מדובר בעמלה של כ־17.4 מיליון שקל, שכוללת בתוכה גם שכר טרחת עורכי דין ותשלום לשמאית הפרויקט.

"בחוזה מול הדיירים שכר הטרחה נקבע על 6% משווי דירות הדיירים משום שנציגות הדיירים דרשה שנצמיד את שכר הטרחה לדירות הדיירים, על מנת ליצור תמריץ עבורנו להגדיל את התמורה עבורם", מסרה יסודות בנוגע לגובה שכר הטרחה.

לפי הדיירים שסירבו לחתום עם יסודות, ההתנגדות לשכר הטרחה אינה רק עניין קטנוני. לטענתם, הכסף המשוקלל במחיר זה יורד מהרווחיות של היזם ועשוי לגרום להיעדר כדאיות כלכלית של הפרויקט ולמצב שבו הפרויקט לא מקבל ליווי בנקאי.

יעקב אטרקצ'י, בעלים משותף ומנכ"ל אאורה

הפרויקט לא כדאי כלכלית

נושא הכדאיות הכלכלית התפתח גם הוא לכדי עימות. בעוד שהשמאית שמלווה את יסודות, נחמה בוגין, טוענת כי לא תהיה כל בעיה לקבל ליווי בנקאי לפרויקט, דו"ח שהזמינו הדיירים שלא חתומים עם יסודות מהשמאי שמואל פן, שכיהן בעבר כמהנדס עיריית תל אביב כ־10 שנים, קבע אחרת.

בדו"ח, שהוכן מבלי שהשמאי פן ידע את זהות החברות המציעות, נמצא כי בעוד הרווחיות של הקבוצה בהובלת תדהר עומדת על כ־16%, לאאורה צפוי הפסד של 6%. כך, שלפי פן, התוכנית אינה ניתנת ליישום מבחינה כלכלית.

"אין לנו דבר נגד אאורה", מסבירה אחת הדיירות בפרויקט. "הבעיה היא, שבמקום להגיע להסכמות, יסודות ואאורה יצאו בהצהרות שאין להם שום תמיכה במציאות או יכולת ביצוע. החשש הוא שזה יוביל לתקיעת הפרויקט לשנים ארוכות".

פרויקט דפנה, אחד הפרויקטים הבולטים לפינוי־בינוי בתל אביב, גובל ברחובות ארלוזורוב מצפון, דרך נמיר ממזרח, ודפנה והנרייטה סולד ממערב. במקום קיימות 471 דירות ב־21 בניינים טוריים שרובם, כמו גם התשתיות במקום, נמצאות במצב ירוד. התוכנית מאפשרת הריסתם של המבנים הישנים והקמת 1,434 דירות בשטח עיקרי של כ־145 אלף מ"ר.

מאאורה נמסר בתגובה: "אאורה התמודדה במכרז פומבי שנערך על ידי נציגות הדיירים במתחם, שציינו במפורש במסמכי המכרז כי הם מייצגים את רוב בעלי הזכויות במתחם. המכרז נוהל בשקיפות, כולל הגשות הצעות פומבית וכולל הליך נוסף של Best and Final בין כל החברות. אאורה נבחרה להוביל את הפרויקט בהיותה החברה המנוסה ביותר בהתחדשות עירונית מבין החברות וזו שהציעה את ההצעה הטובה ביותר.

"כמקובל במכרזים מסוג זה, איסוף חתימות הדיירים עשוי לארוך זמן מה ובכוונת החברה לפעול לטובת קבלת כל האישורים הנדרשים. אנו סמוכים ובטוחים כי כלל הדיירים יחתמו בסופו של דבר על הסכמים עם החברה והפרויקט יצא לפועל כבר בשנה הקרובה.

"אנו מצרים על ניסיונם של גורמים אינטרסנטיים לחבל בהצלחת הפרויקט ולמנוע את יציאתו לפועל".

מחברת יסודות נמסר בתגובה: "אנו מבינים את התסכול של חברות יזמיות שכשלו במכרז שפרסמו הדיירים, לכן ככל הנראה הן או גורמים מאכרים ואינטרסנטים, פועלים לפגוע בפרויקט. אנו בחברת יסודות מחויבים אך ורק לטובת הדיירים, להגדלת התמורה שהם יקבלו מהיזמים ולניהול הפרויקט בצורה היעילה והטובה ביותר. לראייה ובניגוד לנטען, בפרויקט ברמה"ש, התושבים מקבלים את אחת התוספות הגדולות ביותר אי פעם בפינוי בינוי. גם בפרויקט דפנה – בשל עבודת הניהול המקצועית של יסודות, כבר בשלב המכרז, זכו הדיירים בתוספת גדולה משמעותית לעומת פרויקטים מקבילים במתחם".