רחוב אילת בגבול יפו יוצא למכרז יוקרתי

הביקוש לקרקעות בתל אביב שובר שיאים, ומכרזים של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) בעיר תופסים כותרות. עם זאת, באופן יוצא דופן, מכרז לבניית כ־190 דירות ו־50 אלף מ"ר משרדים ברחוב אילת פינת שדרות ירושלים, מיקום מבוקש סמוך לחוף הים, חמק מעין הציבור, אך יזמי הנדל"ן כבר נמצאים עמוק בהתמחרות עליו.

מדובר ב־7.5 דונם ברחוב אילת פינת שדרות ירושלים בדרום העיר, בסמוך לים. מבדיקת "כלכליסט" עולה כי סיכוי גבוה שחברה בבעלות האחים בסל תגיש הצעה ושהיא תהיה גם הגבוהה ביותר במכרז. הסיבה לכך היא שהעירייה דורשת שתכנון המתחם יכלול מגרש צמוד, של כ־12 דונם, שבבעלות החברה, כלומר הזוכה במכרז יצטרך לחבור לבעל הקרקע הצמודה או לרכוש את הקרקע, כדי לקדם תוכנית בנייה חדשה. על פי הערכות, במגרש של בסל זכויות בנייה של כ־300 דירות ועשרות אלפי מ"ר תעסוקה, מסחר ומלונאות.

רחוב אילת בתל אביב צילום: צביקה טישלר

בעליה של המגרש הצמוד הוא תל אביב ביץ' פלאזה, חברה שהייתה בבעלות דלק נדל"ן ונמכרה ב-2008 לחברת Darinel Business שמנהליה הם האחים בסל מניו יורק. ברמ"י חששו כי האחזקה של בסל בקרקע הצמודה תקנה להם יתרון במכרז ותבריח יזמים, והוא יוכל לחכור את הקרקע במחיר נמוך מערכה האמיתי. כדי למנוע זאת נקבע מחיר מינימום של 107 מיליון שקל, המשקף כ־70% מערך הקרקע, על פי הערכת שמאי. רף המחיר הגבוה עשוי להרחיק חברות בנייה קטנות, ולהשאיר במשחק רק שחקנים גדולים.

המגרש שבמוקד המכרז שייך לרשות הפיתוח, המנהלת נכסי נפקדים שנעזבו במלחמת השחרור. מאז שנות ה־60 עמידר היא שמנהלת את המבנים בשטח, 35 מבנים המשמשים לעסקים וכמחסנים, רובם מושכרים לדיירים מוגנים וחלקם בשכירות חופשית.

זו הפעם הראשונה שמשווקת קרקע בתל אביב, אחרי אישורה לפני חודש של תוכנית המתאר החדשה תא/ 5000, המגדירה באופן כללי ייעודי קרקעות וזכויות בנייה, אך מחייבת הכנת תב"ע (תוכנית בניין עיר) מפורטת לכל מגרש. על כן הזוכה במכרז לא יוכל לבנות מיד, אלא יידרש קודם להכין תב"ע. לפי תא/5000, אפשר לבנות במקום 67 אלף מ"ר תעסוקה או 17 אלף מ"ר מגורים, והיתר למשרדים. אך מאחר שמדובר בהוראה כללית, לא מן הנמנע שתוך כדי קידום התב"ע העירייה תשנה את ההוראה ותחליט למשל לצמצם את השטח המותר לבנייה. הסיכון הזה מופיע במפורש בחוברת המכרז.

בנוסף לכך תא/5,000 מטילה עמימות באשר לגובה היטל ההשבחה שתגבה העירייה מהזוכה במכרז. העירייה גובה היטל השבחה לאחר שהיא מאשרת תוכנית שמעלה את ערכו של נכס. אלא שכעת לא ברור אם התב"ע שתאושר תיחשב השבחה בהשוואה להיקף הבנייה שהוגדר בתא/5,000. על פי הערכות, היטל ההשבחה עשוי להגיע לכ־100 מיליון שקל ויותר.

אריה קמיל, לשעבר השמאי של עיריית תל אביב, אמר לכלכליסט: "תוכנית המתאר יצרה אי ודאות רבה בשאלת המיסוי. כמו כן, על פי התוכנית, יזמים שיבקשו למצות את כל זכויות הבנייה בשטח יצטרכו לשאת בעלויות נוספות לפיתוח צורכי ציבור, וזאת בנוסף להיטל ההשבחה. אם הפרויקט לא ינותח נכון הזוכים במכרז עלולים לגלות שהוא לא כלכלי".