שוק השכירות נכנס להאטה

בכל פעם שחבר כנסת מעלה הצעת חוק שנועדה להיטיב עם שוכרים, המשכירים מתחילים לחשוש שהכנסתם תיפגע ומתחילים להעלות את דמי השכירות. בתחילת 2016 זה קרה כשדובר בחוק שכירות הוגנת ובהמשך עם ההצעה למס ריבוי נכסים — המס שישלמו משקיעים על הדירה השלישית בבעלותם.

למרות זאת, מסיכום נתוני מדד המחירים לצרכן ל־2016 עולה כי סעיף הדיור, המבוסס על סקר שמבצעת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על מחירי השכירות, עלה ב־0.6% בלבד ב־12 החודשים האחרונים. משיחות עם מתווכים, שוכרים ובעלי דירות בערים המרכזיות עולה תמונה מעניינת: לראשונה יש פערים משמעותיים בדמי השכירות בין דירות גדולות של ארבעה וחמישה חדרים לבין דירות קטנות של עד שלושה חדרים בתל אביב, גוש דן והשרון.

ומרגע שיוצאים מאזורי ביקוש גבוה, מורגשת האטה בקצב העלאת דמי השכירות לדירות בכל הגדלים.

היצע הדירות מושפע גם מהתחלות הבנייה. בעשר השנים האחרונות עלה קצב התחלות הבנייה מ־30 ל 50־אלף יחידות בשנה. אך מנתוני הלמ"ס עולה כי מתוך כל התחלות הבנייה, מספר הדירות הקטנות של עד שלושה חדרים שנבנו מ-2007 עומד רק על 2,650.

תל אביב

עוברים לגור בשכונות הדרומיות

על פי הנתונים האחרונים של הלמ"ס, דמי השכירות לדירת שני חדרים בתל אביב הם 4,220 שקל בממוצע, ולדירת שלושה חדרים 5,158 שקל. אולם את תל אביב יש לחלק לשניים: שכונות מרכז העיר והשכונות הסובבות לה.

רוב הדירות המוצעות להשכרה במרכז תל אביב הן דירות בבניינים ישנים, כאלו שלא עברו הליך של התחדשות עירונית אך מבפנים נותרו שמורות באופן יחסי, או שופצו מעט. דמי השכירות על דירות קטנות של חדר או שניים־שלושה חדרים, ממשיכים לעלות במאות שקלים בחודש כפי שהיה בשנים האחרונות, וזאת לאור הביקוש הרב של יחידים, זוגות, אנשים צעירים או גרושים להתגורר בדירות מסוג זה: גם השנה דמי השכירות של דירות כאלה עלו בסכום של בין 500־1,000 שקל לחודש והן נשכרות במחיר שנע סביב 7,000־5,500 שקל לחודש, כשמי שרוצים לשכור בית עם חניה ישלמו עוד 1,000־600 שקל נוספים בכל חודש.

צילום: אוראל כהן

"יש תחושה שהמחירים החלו להיות גבוהים מדי ללא מעט אנשים ולמרות זאת הדירות נחטפות כמו לחמניות" מספר המתווך איתן אברהם מדיזנגוף נכסים. "כל הדירות שעומדות על המדף מושכרות עוד לפני שיצא הדייר הקודם, אבל בהחלט רואים שינוי מגמה ביחס למספר המתעניינים. אם לפני שנתיים היו לכל הפחות 20 פניות על כל דירה, היום מספר הפניות יהיה של חמישה מעוניינים — אבל גם היא תושכר, כך שבעל הבית עדיין יכול להרשות לעצמו להעלות את המחיר, מה שמרחיק מתעניינים רבים שמגלים כי היצע הדירות שעומד לרשותם קטן יותר בגלל מגבלות תקציב".

עולה שהיצע הדירות הקטנות נמוך מדי ומי שמוצא דירה קטנה גר בה ככל שהוא יכול; ואם הוא עוזב את הדירה הוא מציע אותה לחברים או מכרים.

המושג "דירות בין חברים" נהפך להיות מונח שגור בתל אביב שמיטיב עם כל הצדדים: בעל הדירה מקבל את דמי השכירות כמו שעון, בלי פער שבו התשלום על שכירת הנכס נפסק, והשוכר יכול לעתים לצאת באמצע החוזה בלי כל בעיה מול בעל הדירה, והוא גם מסייע לחבר בחיפוש דירה.

דווקא בנוגע לדמי השכירות לדירות גדולות במרכז תל אביב של ארבעה וחמישה חדרים, המוצעות להשכרה, יש מגמת האטה מסוימת, ובחלקן אף ירידה, כשכאן הסיבה המרכזית היא המחירים. דירות כאלו מאכלסות לרוב משפחות או לכל היותר שלושה שותפים ודמי השכירות בהן נעים בין 14,000־8,500 שקל בחודש. גם זוגות שמרוויחים טוב מרגישים לאחרונה שההוצאה שלהם על דיור במרכז גדלה ומתחילים להתעניין במגורים בשכונות אחרות או מעבר לערים שכנות כמו רמת גן וגבעתיים.

היצע הדירות הקטנות הנמוך במרכז העיר והמחירים הגבוהים הגבירו את הביקוש ושוכרים שלא מעוניינים לעזוב את העיר מתחילים לחפש פתרונות דיור בשכונות דרום העיר, שבעבר נחשבו לאזורים של תושבים שמשתכרים מעט. בשנתיים האחרונות שכונות כמו קרית שלום ושפירא חוות התעוררות, ויותר זוגות צעירים ובודדים עוברים להתגורר בהן. קרבתן היחסית למרכז תל אביב והעובדה כי בשכונות האלה עדיין יש היצע גדול של דירות קטנות גורמות לכך ששוכרים עוברים אליהן וגם שם מחירי השכירות החלו לזנק והם דומים למחירים שמציעים הערים הסמוכות – גבעתיים ורמת גן: דירת שני חדרים בשכונות הדרומיות נשכרת במחיר שבין 3,800־3,000 שקל לחודש ודירת שלושה חדרים בין 4,500־3,300 שקל לחודש. הסכום עדיין נמוך בכ־2,500־2,000 שקל לחודש מדירות עם אותו מספר חדרים בלב העיר, אך לפני כשנתיים היה אפשר לשכור את אותן הדירות במחירים הנמוכים בכ־1,000־500 שקל לחודש.

גבעתיים

כמו תל אביב, רק זול

גם ברמת גן וגבעתיים מרגישים את העלייה במחירי השכירות של הדירות בכל הגדלים "מה שמציעות הערים האלו לצעירים ולמשפחות לא נופל ממה שמציעה תל אביב, רק ב־2,000־1,000 שקל פחות. הביקוש לדירות בשכירות עולה בכל שנה ובעלי הדירות מבינים את זה ומעלים מחירים", אומר יריב גור ממשרד תיווך תבל נכסים. גור מדגים את עליית המחירים על אותה דירה שהושכרה לפני שנה ושוב לפני כחודש: "בעל הדירה העלה בשנה שעברה את המחיר בעוד 400 שקל לחודש, ועכשיו הוא דרש להעלות אותה בעוד 300 שקל, והיא נחטפה בתוך ימים".

ירושלים

מעדיפים לשכור בבית שמש

עם זאת בערים שאינן נמנות עם אזורי הביקוש של תל אביב וגוש דן רואים מגמה מעורבת בכל הקשור לדמי השכירות. ירושלים מתנהגת כמו תל אביב והמחירים בה ממשיכים לעלות.

על פי נתוני הלמ"ס דירת שלושה חדרים ממוצעת עולה 3,693 שקל לחודש ודירת ארבעה חדרים עולה 4,706 שקל לחודש.

ירושלים, המטרופולין השני בגודלו בישראל, עדיין מושכת אליה שוכרים, בעיקר בגלל משרדי הממשלה והאוניברסיטה העברית.

דמי השכירות לדירות הקטנות ממשיכים לעלות ודווקא בדירות של חמישה חדרים ויותר נרשמה ירידה בשנתיים האחרונות. גורמים המעורים בשוק הנדל"ן הירושלמי אומרים שהסיבה לכך נובעת ממשפחות צעירות מהמגזר הדתי־לאומי והחרדי שמעדיפות להתגורר סמוך להורים.

אך כשהדירה נהיית קטנה מדי עבורם הן מתחילות לחפש אלטרנטיבות בדמות רכישת דירה בערים הסובבות את ירושלים: משום שרק עשירים יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה בירושלים עצמה.

הבנייה בערים הסובבות כמו בית שמש, מבשרת ציון, מודיעין ובית"ר־עילית, יחד עם התחבורה הציבורית וההשקעה בתשתיות התחבורה מספקות את הצרכים של אותם שוכרים — מה שמקטין באופן ניכר את הביקוש לדירות שכורות בעיר עצמה.

באר שבע

מחפשים לגור בשכונות חדשות

עיר נוספת שבה נרשמות עליות במחירי השכירות היא באר שבע, בעיר שבה ראש הממשלה בנימין נתניהו הפציר לקנות דירות כי המחירים יעלו, מחירי השכירות עולים בכל סוגי הדירות. הלמ"ס אינו מספק נתונים על באר שבע לבדה, אלא כולל אותה עם ערים נוספות בנגב כמו שדרות, דימונה, ירוחם ואילת, ערים שבהן אפשר לרכוש דירות במחירים סבירים וההיצע בהם גדול בהשוואה לאזורים אחרים בארץ. מי ששוכר דירה בעיר הם בעיקר סטודנטים, אך לא רק: "העיר מלאה בזוגות צעירים ומשפחות שלא מצליחות לגייס את ההון העצמי לקנות דירה והן מחפשות אלטרנטיבות בדמות דירות להשכרה. יותר ויותר מקומיים נאלצים לוותר על חלום הדירה ומוצאים את עצמם בשוק השכירות" מספר תומר בוחבוט, זכיין אנגלו־סכסון בבאר שבע. "שכונות כמו ט' וי"א, שבעבר לא עניינו שוכרים הפכו להיות פתאום אטרקטיביות עבורם, ואפשר לשכור שם דירות גדולות ומשופצות במצב טוב במחיר של 6,000־5,000 שקל לחודש".

חיפה

מחירי השכירות לא זזים

בחיפה מחירי השכירות קפאו ונותרו זהים לאלה שמלפני שלוש שנים. "הביקוש בחיפה לא משתנה וקשה לשים את האצבע על הסיבה לכך", אומר מתווך בעיר. "ברור שההידיעות שהתפרסמו על הזיהום מבתי הזיקוק והשריפות שהתחוללו שם לאחרונה לא תורמות לתדמית של העיר ומבריחה תושבים. אבל חיפה היא עדיין המטרופולין הגדול באזור הצפון וזה מה ששומר על סוג של יציבות במחירים".

סיבה נוספת ליציבות בחיפה היא שבשנים האחרונות הופשרו הרבה קרקעות בערים מסביב כמו חדרה, אור עקיבא, עפולה והקריות, והחלה הבנייה בהן כשמחיר דירה נע סביב מיליון שקל, תלוי בעיר ובגודל הדירה כמובן.