בורר הנדל"ן דוד גלדשטיין: "חברות בנייה מעדיפות לסגור עניינים בשקט"

"לפעמים כשאני מקבל חוזה בנייה אני כבר רואה איך הקבלן מתכנן את התביעה שלו מול היזם: אתה רואה את הנוסח, וברגע שאתה בשטח מספיק זמן אתה יודע לזהות את הדברים האלה", אומר השופט בדימוס דוד גלדשטיין המשמש כיום כבורר ומגשר בנושאי בנייה ויזמות במוסד לבוררות עסקית מיסודו של איגוד לשכות המסחר.

גלדשטיין סבור כי פנייה לבוררות עדיפה בהרבה על פנייה לבית המשפט וזה מצב שבו כולם מרוויחים. "קח למשל, יזם או קבוצת רכישה שקנו קרקע ולוקח להם זמן להשיג מימון מהבנק, הם מתחילים לשלם ריבית ואז הפרויקט נתקע אבל הם צריכים להמשיך לשלם את הריבית לבנק ואם לא ישלמו הבנק יתערב ויכול לפרק את כל הפרויקט. הזמן במקרים כאלה הוא יקר ערך. כיום אנחנו מקבלים הרבה מאוד תיקים של קבוצות רכישה, בעלי קרקע, יזמים וקבלנים במגוון סכסוכים. אלה מקרים שהצדדים מבינים שעדיף להם לא להגיע לבית המשפט כי הוא לא עומד בקצב הטיפול. אם אתה רוצה לבנות - בית המשפט לא יכול לספק פתרון יעיל, הוא אטי ויש לו מאות תיקים שמחכים בתור".

השופט דוד גלדשטיין. "המוטו שלי בבוררות הוא לריב בתוך קרון נוסע מבלי לעצור את הרכבת" צילום: אוראל כהן

הפתרון של פנייה למוסד הבוררות במקום לבתי המשפט נהפך למקובל ונפוץ מאוד בעולם הבנייה והנדל"ן, בין היתר בזכות התגובה המהירה שלו והעלויות הנמוכות משמעותית הכרוכות בפנייה אליו, בהשוואה לפנייה למערכת המשפטית. כיום אפשר לקיים בוררות כמעט על כל נושא שקשור לבנייה ומקרקעין: בעלות על שטח, בוררויות בין קבלנים ויזמים לבין קבלני משנה, בין יזמים למפקחים ומהנדסים, סכסוכי שכנים על שימוש במקרקעין, חברות אחזקה של מגדלים, חלוקת גבולות במגרשים, עריכת תקנון בין דיירים, ליקויי בנייה, רשלנות של מהנדסים, רשלנות של קבלנים, חיפויי אבן של בתים, תמ"א 38.

על רוב הבוררויות כלל איננו שומעים. שכן חברות הביצוע ויזמי הנדל"ן "לא רוצים שהתביעה תופץ ואפשר יהיה למצוא אותה בגוגל". הבעיה היא שרוכשי דירות לא יכולים לדעת על סכסוכים שמתנהלים מתחת לאפם, כך שבמקרים מסוימים זה מצב שמונע שקיפות: "דיירים יכולים לשאול, אולם אין להם דרך לדעת. אין מקום שבו אפשר לראות איזה ,תיקים מתנהלים בבוררות ומה היתה הפסיקה שלה. רק במידה שזה מגיע לבית המשפט, כשרוצים לפסול בורר או לאשר את פסק הבוררות אז אפשר לעיין במאגרים של בית משפט ולמצוא את עובדת וסיבת המחלוקת. אם שני הצדדים הסכימו ואישרו את פסק הבוררות, ואף צד לא פנה לבית המשפט, אז אף אחד לא יכול לדעת, זה גם היתרון של ההליך מנקודת המבט של היזמים. חברות הבנייה מעדיפות לסגור עניינים בשקט", אומר גלדשטיין.

גלדשטיין בשטח

את הבוררות מעדיף גלדשטיין לבצע כמה שיותר קרוב לשטח, ובדרך כלל כשהנושא הוא מקצועי וטכני הוא מסתייע במהנדס שעובד בסמוך אליו. "אני יושב יחד עם מהנדס: אני מוביל את הצדדים המשפטיים בגיבוי מומחה לביצוע. למשל אם יש טענות לליקויים בעבודת השלד, אנחנו מקיימים את הבוררות בכל קומה וקומה, קניתי שולחן מתקפל במיוחד לצורך כך. אנחנו מנהלים את הבוררות בשטח עם המומחים של שני הצדדים יחד ועוברים נושא־נושא. בהליך הזה הצדדים הנצים הם ששולטים ואילו אם התיק מגיע מגיע לבית המשפט - הוא זה ששולט. בכלל, השירות שנותנים בבוררות הוא הרבה יותר טוב מאשר זה שניתן בבית משפט", אומר גלדשטיין מנסיונו כשופט בבית משפט שלום ואחר כך המחוזי בתל אביב.

אפשר לומר שבוררות נהפכה לברירת מחדל בסכסוכים ומחלוקות?

"לצערי אנשים לא פונים מספיק לבוררות, והבעיה היא בעורכי הדין, לימדו אותם להיות פייטרים בבית משפט ולא לימדו אותם 'לריב בתוך קרון נוסע מבלי לעצור את הרכבת', שזה המוטו שלי. האינטרס של עורכי דין לפעמים מעלה את הלקוח על עץ גבוה מדי, ואז נוח לו להגיע לבורר כדי לרדת מהעץ. היום יש מלחמת קיום בין עורכי הדין, לכן הם לפעמים מבטיחים ללקוחות הבטחות שלא תמיד יש להן כיסוי. הדרך הנכונה והטובה ביותר היא לדרוש שיהיה סעיף בחוזה שמחייב הגעה לבוררות, אבל לחלק מעורכי הדין קשה עם בוררות כי הם לא מספיק בטוחים בעצמם בהתנהלות מולה, אף שהיא יותר זולה בדרך כלל מפנייה לבית משפט, במיוחד בתיקים גדולים. זה מגיע לכ-50 אלף שקל בלבד".

אבל אם לא מרוצים מהבוררות תמיד אפשר לחזור לבית המשפט?

"פסק בוררות מחייב כמו פסק דין של בית משפט. ההבדל הוא שאם צד אחד לא מקיים צריך ללכת להליך מהיר בבית משפט ולבקש את אכיפת הפסק בוררות".

למה בכלל צריך בוררות כשיש חוזה מחייב בין הצדדים?

"אתה לא יכול לכסות כל דבר ודבר, תמיד יש הבטים שלא התייחסת אליהם. למשל כשבנו את המתקנים לאולימפיאדה בסין מחירי הברזל זינקו. עכשיו, נניח שקבלן נתן הצעת מחיר לפי מ"ר בצמוד למדד תשומות הבנייה שמתקדם לאט־לאט אבל הברזל התייקר בעשרות אחוזים באותה התקופה. החוזה לא טיפל בזה. הקבלן תימחר גרוע אבל ברור שהוא לא יוכל לעמוד במחיר שנתן, במקרים כאלה כדאי ללכת לקראתו".

מה קורה כשחוזה שנחתם בעבר מגביל את הבוררות?

"יש מקרים שאנחנו פותחים הסכם כי הוא לא היה טוב. אם ההסכם הוא חד־צדדי תמיד צד אחד ינסה לשים מקלות בגלגלים. הרעיון הוא לתת לרכבת לנסוע. למשל: אם יזרקו את הקבלן באמצע עבודת השלד יהיה מאוד קשה למצוא קבלן חדש שייקח את האחריות על הבנייה של קודמו".

שטיח במקום אריחים

הדוגמאות למקרים שהגיעו לבוררות הן רבות ומגוונות, כך למשל מספר גלדשטיין על בוררות בין בני זוג מהרצליה פיתוח לבין קבלן השיפוצים שעבד בדירתם. לטענתם, נברשת שהותקנה שלא כראוי בסלון נפלה ושברה כמה אריחים שאי אפשר להשיג עוד. "במסגרת הליך הבוררות הגעתי לבית, עשיתי סיבוב וראיתי שהמחסן של בני הזוג מרוצף באותם אריחים. החלפנו את הריצוף מהמחסן לסלון, במחסן שמנו שטיח יפה והם קיבלו פיצוי כספי עבור הנזק. היכולת להיות יצירתי היא אחד ההיבטים שמאפיינים את הליך הבוררות, במקרה זה למשל הדרישה הראשונית היתה להחליף את הריצוף בכל הדירה, אבל בניגוד לבית המשפט בוררות היא לא שחור או לבן. מגיעים להבנות".

במקרה אחר גלדשטיין מספר על סכסוך בנוגע לקומת קרקע בבניין משותף: "השכנים פלשו לגינה ולבעל הדירה שמעל זה הפריע. מבחינה קניינית בטאבו הבתים רשומים כבית אחד, הם הגיעו לבוררות ואני קבעתי שהדירות העליונות יקבלו את הגג והתחתונות את החצר כך שכולם ירוויחו בזכויות הבנייה". תחום אחר שהבוררות עוסקת בו הוא ההתחדשות העירונית, "היה לי מקרה של בניין בשכונת בבלי בתל אביב, שהיה בהליך של תמ"א 38/1 ונתקע. במשך חמש־שש שנים הדיירים גרו שם בתוך אתר בנייה. הם הגיעו לבית משפט ולא פתרו כלום, אני פתרתי את הבעיות בשטח".

יש מקרים שאתה רואה מהצד וזה צורם לך כבורר?

"כן, למשל כל הבעיות שצצו עם ענבל אור: אנשים עושים בדיקות לרכב חדש יותר מאשר בעת קניית דירה, הם חוסכים בגרוש ומפסידים מיליונים, וזה עצוב. הגיעו אלי קבוצות רכישה שלא בדקו מה האינטרס של המארגן, הם לא ידעו שהוא שמר לו זכויות בנייה בפרויקט כך שיוכל לבנות לעצמו בעתיד. כשאתה לוקח מארגן קבוצות ואתה רואה שהוא יושב במקום מאוד יוקרתי אתה צריך לשאול מאיפה יש לו הכסף? למשל חברת 'אדמה' שישבו במגדל המוזיאון והונו את הלקוחות שלהם. הרי את הכסף לוקחים מאנשים", הוא אומר ומוסיף, "יש מקרים שבהם רוכשי דירות שוכרים את שירותיה של חברה שתפקידה להכין דוח על הליקויים. אלה חברות ששמות פתקים בתיבות הדואר ומבטיחות שאם לא ימצאו ליקויים ב-20 אלף שקל - אתה לא משלם על חוות הדעת, זה גורם לכך שהן חייבות למצוא ליקויים מעל הסכום הזה, וכשאני רואה עשרות מקרים כאלה אני יודע איך להתייחס אליהן".