צניחה שנתית של 53% במכירת דירות היוקרה

השנה שחלפה הסתיימה עם עלייה של כ־10% במחירי הדירות לעומת 2015, ועם ירידה של 5.8% במספר עסקאות המכירה, אך עם עלייה של 24% לעומת 2014. אבל יש קטגוריה אחת שלא השתתפה בחגיגת הנדל"ן הזו: דירות היוקרה. מספר העסקאות של דירות שמחירן יותר מ־10 מיליון שקל צנח ב־2016 בשיעור של 53% בהשוואה ל־2015.

אמנם הנתונים לא סופיים, שכן במערכת רשות המסים יש שיהוי של כחודש בין מועד הדיווח ועד פרסום העסקה באתר, אך המגמה ברורה. ב־2015 נסגרו 193 עסקאות כאלה, ואילו ב־2016 מספרן צנח עד כה ל־89 בלבד. 

הירידה נרשמה במרבית היישובים. בתל אביב, שבה מספר העסקאות הוא הגבוה ביותר, ירד המספר מ־128 בשנת 2015 ל־61 בשנת 2016. בהרצליה נסגרו שבע עסקאות כאלה לעומת 26 ב־2015, בכפר שמריהו נחתמה עסקה אחת לעומת חמש בשנה הקודמת, בירושלים שבע עסקאות לעומת 20, וברמת השרון עסקה אחת לעומת שתיים בשנה שעברה. שתי רשויות מקומיות שבהן המגמה היתה חיובית הן סביון, שבה עמד מספר העסקאות על חמש לעומת שלוש, ונתניה שבה נסגרו חמש עסקאות לעומת ארבע ב־2015.

מגמת ההיחלשות בשוק היוקרה אינה חדשה, אך 2016 מחדדת שאין מדובר במשבר חולף, אלא בשחיקה אמיתית של פלח שוק שצמח במהירות בעשר השנים האחרונות, עם התרבות מגדלי היוקרה.  

הירידה נמדדת לא רק באותם היישובים שבהם ירד מספר עסקאות הפרימיום לעומת שנים קודמות, אלא נלקחים בחשבון גם היישובים שכלל לא נכנסו לרשימה היוקרתית. כך למשל במושבי היוקרה באזור השרון כמו בני ציון, רשפון ובצרה, ובמושבים צפוניים יותר כמו בית ינאי לא בוצעו אפילו עסקה אחת שהיקפה 10 מיליון שקל ויותר. קיסריה, יישוב גדול יחסית, שמוגדר יוקרתי, נמצא גם הוא מחוץ לרשימה, לעומת שנה שעברה שבה נרשמה בו עסקה אחת כזו.  

גם במחירי הדירות ניכרת ירידה. אף שבשוק היוקרה אין מוצר מדף וכל עסקה נמדדת באופן שונה, עדיין ניתן לזהות כי שיאי המחירים שנרשמו בשנים האחרונות נעלמו, ובהכללה אפשר לומר כי חלה נסיגה מסוימת ברמת המחירים. כך למשל העסקה היקרה ביותר ב־2016 עמדה על 40 מיליון שקל עבור דירת 565 מ"ר בקומה ה־41 של מגדל מאייר ברוטשילד, תל אביב. לעומת זאת, ב־2015 העסקה היקרה ביותר עמדה על 58.6 מיליון שקל. עסקאות נוספות בתל אביב הן במגדל רובע לב העיר ברחוב מזא"ה 3, 29.9 מיליון שקל, ברחוב הירקון 55, פרויקט מגדלים שנמצא בבנייה בוצעו מספר עסקאות במחירים של 27־20 מיליון שקל, ובשכונת נווה צדק נמכר בית אחד ב־25 מיליון שקל. בכפר שמריהו נמכר בית ב־32 מיליון שקל, בסביון בוצעו 5 עסקאות, שהגבוהה בהן ברחוב מגל 23 נקבעה על 26.7 מיליון שקל. בהרצליה העסקה היקרה ביותר עמדה על 18 מיליון שקל עבור וילה ברחוב שבט מנשה בהרצליה פיתוח, זאת לעומת וילה שנמכרה בשנה שעברה ב־39 מיליון שקל. בירושלים נמכרה דירה בפרויקט יוקרתי של רשת ישרוטל ברחוב עמק הרפאים בתמורה ל־17.6 מיליון שקל, ובנתניה נמכרו מספר דירות בשכונת עיר ימים ובמגדל במרכז העיר ב־13.4-10.3 מיליון שקל. 

הסיבות לירידה מגוונות, החל במס הרכישה הגבוה שמגיע למדרגה של 10% בעסקאות הללו, חוזקו של השקל שמרע עם תושבי החוץ שרוכשים כאן דירות וחוסר הוודאות לגבי המשך מגמת המחירים ביוקרה.

לדברי מרצ'לו אינצ'ילני, הבעלים של סוכנות התיווך פרנצ'י נדל"ן, המתמחה בתושבי חוץ, האוצר הוא שהבריח את המשקיעים הגדולים מהשוק: "המיסוי שהטילו – מס הרכישה ודירה שלישית שבדרך מרתיעים אותם, וזה מתחבר לקפיצה במחירים של בתי היוקרה, חלקם לא שווים את זה".  

מרצ'לו טוען כי שוק היוקרה חווה ניפוח של מחירים לרמות בלתי סבירות: "הבעיה היא שכל בעלים של דירת יוקרה מעלה את המחיר מכל מיני סיבות, גם באשמת מתווכים שמספקים ייעוץ לא נכון, כך שמחירי הנכסים גבוהים בכ־30% מהשווי שלהם. יש נכסים שנמצאים על המדף המון זמן, כי אנשים עוד לא התרגלו לבלימה בשוק, ומציעים מחירים של 2015-2014. זה לוקח חצי שנה עד שמונה חדשים להבין שצריך להוריד מחיר. אני חושב שהיום מתחילים להבין את זה, והמחירים של דירות יוקרה בירידה משמעותית. יש תיקון רציני וזה זמן טוב לקונים".  

נפילה בקיסריה

מאיר מנחם, מבעלי סוכנות התיווך נאות שירן, מאשר אף הוא כי ישנה ירידה, אך להערכתו היא מורגשת יותר ב"שכונות הווילות". לדבריו, במושבים שמסורתית התאפיינו במספר מועט של עסקאות הורגשה ירידה גם בזרם הפניות מצד מתעניינים: "ברוב האזורים היו פחות עסקאות, אבל לא היו ירידות מחירים, מלבד בקיסריה, שם מרגישים את זה מאוד חזק בשיעור של כ־20%".  

לפי מנחם, אחת הסיבות למיעוט העסקאות היא התחזקות השקל מול היחלשות היורו והפאונד. "השקל הוא מטבע חזק מאוד, אז אם לפני כמה שנים שער הפאונד האנגלי נקבע על 8 שקלים, והיום על כ־4.5 שקלים, זה הופך את הקנייה בישראל ליקרה, במיוחד כשבמדינות המוצא של תושבי החוץ המחירים נשארו דומים. הפער גדל, וללקוחות קשה לקבל את זה".

סיבה נוספת לדבריו היא הקשחת המדיניות של רשות המסים בנוגע להעברות כספים מחו"ל לישראל, שנועדה להקשות על הלבנת הון בארץ: "הרגולציה היא כזאת שכל העברת כספים דורשת מהקונה אינסוף מסמכים ואישורים למקורות הכסף, לתשלומי מס, וזה קושי גדול שמתווסף לשוק הזה. במקביל ישנו חוסר ודאות בשל הבחירות בארצות הברית שנוגע גם לישראל ובמצבים כאלה אנשים עוצרים".

ליאור שקלרש, בעלת משרד התיווך סביון דה־בוטון, הסבירה מדוע דווקא בסביון לא ניכרו סימני האטה: "סביון מושכת אליה היום קהל ישראלי צעיר שמאוד אכפת לו ממערכת קהילתית וחינוך טוב. זה משהו שאתה לא רואה בהרצליה פיתוח או בכפר שמריהו. הגיעו לכאן הרבה צעירים שהכניסו דם חדש. בית הספר תוסס ויש תחושה של אקשן. לא כמו בתל אביב, אבל בוודאי בהשוואה לשכונות יוקרה אחרות".  

עוד הסבירה כי הקרבה לתל אביב מקלה על הרוכשים: "אין לנו את הבעיה של קיסריה. כמעט אין אדם שיש לו בית גדול בקיסריה, ולא מחזיק גם דירה בתל אביב. בסביון זה לא כך". כמו כן טענה כי מה שמבדיל את סביון משכונות יוקרה אחרות הוא היותה שכונה של ישראלים שלא מושפעת מהתנודתיות של תושבי החוץ. "בסביון היו 20 עסקאות מתחת ל־10 מיליון שקל, ואת זה לא תראה בהרצליה פיתוח", היא מסכמת.

מורידים פרופיל

עם זאת, גם בסביון חלק מבעלי ההון הורידו פרופיל. "פעם בסביון היו קונים מגרש של 5 דונם ובונים בית מאוד מפואר", אומרת שקלרש. "זו היתה קטגוריה של ישראלים שבנו בית לחיים והיא כמעט נעלמה. הישראלים קצת מורידים פרופיל גם בגלל ההשתלחות התקשורתית והציבורית נגד הטייקונים. בסביון יש יותר כסף ישן, משפחות של עשירים כבר דורות, וזה מאוד בולט. נמנעים היום מבתים של 1,000 מ"ר".