דואר אדום ועידות

"הלוואה עומדת לזכאים תצליח להקל על המשבר"

ראש בית הספר לניהול במכללה האקדמית גליל מערבי, פרופ’ דניאל צ’מנסקי, אינו סבור שתוכנית מחיר למשתכן תסייע בהורדת המחירים. במקום זאת הוא מציע הלוואת מדינה בגובה ערך הקרקע: “זה מוזיל משמעותית את המחיר לרוכש ולממשלה זה לא עולה — כולם נשכרים”

אסנת ניר 08:4321.11.16

אין בועת נדל”ן בישראל - כך קובע פרופ’ דניאל צ’מנסקי, ראש בית הספר לניהול במכללה האקדמית גליל מערבי וראש התוכנית לניהול נדל”ן. "בועה היא מצב של עלייה במחיר המוצר שאיננה מוצדקת על ידי עודף ביקוש. בישראל יש עודף ביקוש של כ־100 אלף דירות ויש גידול קבוע במבקשי הדירות. יש סיבה אובייקטיבית לעליית מחירי הדיור ואין משהו מוזר או ספקולציה מאחורי זה".

צ’מנסקי, ממארגני כנס הגליל הרביעי לניהול וכלכלה שיתקיים מחר במכללת הגליל המערבי בעכו, הוא כלכלן המתמחה בעירוניות ואנרגיה. בעבר היה הכלכלן הראשי בזרוע המחקר של רשות ההגבלים העסקיים האמריקאית, ייעץ לממשל הקנדי ובארץ היה ממנסחי חוק משק החשמל וחבר במועצה הארצית לתכנון ובנייה. הוא צופה בעניין במהלכיו של שר האוצר משה כחלון, אך אינו חושב שתוכנית מחיר למשתכן תצליח להתגבר על הביקוש העצום.

"כחלון מבטיח שיטפל בגידול בהיצע הדירות ואז הפער יקטן, אך זה תהליך שייקח זמן רב - שחרור קרקעות לבנייה, תכנון, כל הבירוקרטיה ואז שנתיים וחצי זמן ממוצע לבניית דירה”, הוא מסביר. “בטווח הארוך יכול להיות שפעולותיו יצליחו, אבל ברור שלא כבר במהלך כהונתו, אז הוא עושה משהו בטווח קצר — מחיר למשתכן. זה רעיון לא רע שמוזיל את הדירות ב־200 אלף שקל, אך זהו אחוז קטן ממחיר הדירה, בייחוד במרכז הארץ".

צ'מנסקי. "כדי להוריד את שיעור המשקיעים צריך לספק אג”ח ממשלתי שצמוד למחירי הדיור. הכסף יילך לשם והדירות יישארו למי שצריך" צילום: גיל נחושתן

לחזור להלוואה עומדת

לצ'מנסקי יש פתרון חלופי שאינו חדש אך הממשלה לא מקדמת אותו: "הממשלה צריכה להעמיד לזכאים הלוואה עומדת (שלא מחזירים עד תאריך מסוים — א”נ) בגובה ערך הקרקע: במרכז הארץ ערך הקרקע הוא כמחצית ממחיר הדירה ובפריפריה זה 30%. זה מוזיל משמעותית את הדירות לרוכשים, לממשלה זה לא עולה גרוש כי רושמים את ההלוואה בצד ההכנסות והדיירים ישלמו את החוב כשימכרו את הדירה במחיר השוק. כולם יוצאים נשכרים".

ומה דעתך על המס שכחלון מתכוון להטיל על מחזיקי דירה שלישית?

“זה מס יצירתי, אבל אני פוחד מאוד מניסיונות שלא נוסו בעולם. אני לא חושב שזה באמת יכול לספק פתרון. בממשלה סבורים שאנשים קונים דירות להשקעה כי הריבית נמוכה באפיקי השקעה אחרים. החלופה הנכונה היא לספק אגרות חוב ממשלתיות שצמודות למחירי הדיור והכסף של המשקיעים יזרום לשם והדירות יילכו למי שצריך אותן. הרעיון הזה קיים בעולם: בארה”ב לא קונים דירות להשקעה".

צ’מנסקי סבור שגם התכנון הישראלי משפיע על יוקר הדיור והמחיה, משום שהבנייה אינה גבוהה מספיק. “אומרים שאין תשתיות שיתמכו בבנייה כזאת, אבל אם יבנו בצפיפות גדולה התחבורה הציבורית תשתלם. כיום הבנייה מעודדת אנשים לנסוע ברכב פרטי. בונים אצלנו בגובה ביניים: לא נהנים מאיכות חיים של בית עם גינה ולא בונים במגדלים והתוצאה היא פקקים”. הוא מבטל את הטענה שאחזקת המגדלים מתאימה לעשירים בלבד: “אני מציע מגדלים לאנשים שמצפים לקנות דירות ואם ההיצע יגדל משמעותית המחירים לא יעלו ואולי אף ירדו, והמחיר יכלול גם תחזוקה שוטפת”.

התחדשות תקועה

לאחרונה מתגברת המגמה של חברות יזמות ובנייה שמעדיפות את ההתחדשות העירונית על פני רכישת קרקעות לפיתוח. אולם אלו פרויקטים רגישים, שנוטים להיתקע. הפרויקטים האלה לא כלכליים”, קובע צ’מנסקי. "בארץ יש תופעה מוזרה: הדירות בבעלות פרטית והשכנים צריכים להחליט ביחד וברוב גדול שהולכים על פרויקט התחדשות. לכך צריך להוסיף את ההתנגדות של העיריות, שכל משק בית נוסף עולה להן באספקת שירותים מוניציפליים יקרה ועל כן הן מעדיפות לקדם עסקים על פני דירות”.

מה דעתך על הרשות להתחדשות עירונית שצפויה לקום?

“אני לא צופה שהיא תצליח אם לא ייתנו לה אפשרות לכפות תוספת בנייה משמעותית יותר מכפי שיש כיום”.