שימור־מסחור: הטרנד שיכול להעיר את הערים הקטנות

“בהתחלה עוד קיימנו דיונים בהצעה להרוס את השוק הישן ולהקים במקומו מגדל למגורים. אבל מהר מאוד הבנו שצריך לשמר את המבנה כפי שהוא”, מתאר ראש עיריית כפר סבא, יהודה בן חמו, את התהליך שהוביל בשנה שעברה לפתיחתו של מרכז בילויים חדש במרכז העיר. “הבנו שיש משמעות רבה למתחמים בעלי ערך סנטימנטלי, שקושרים את תרבות העבר אל העיר”. כיום החצר הפנימית של השוק מאכלסת רשתות מזון מז’אנר הבוטיק, והיא תוססת במבלים כפר־סבאיים - יש דבר כזה - שמעוררים מחדש את מרכז העיר.

מבנים כאלה קיימים כמעט בכל עיר: מתחמים ישנים ונטושים שתהילתם חלפה לפני שנים כשנזנחו לטובת מתחמים מודרניים ומאז הם נתפסו כחסרי תוחלת. מאות מהם נהרסו וחלקם עדיין נטושים. אלא שההבנה שלנכס ישן אין רק ערך סנטימנטלי אלא גם ערך כלכלי, ושהוא יכול להחיות את מרכזי הערים ולהשפיע לטובה על הביקושים והערך הכלכלי של האזור, הולכת ומשתרשת בקרב יזמים וראשי רשויות. את ההבנה שרצוי להפעיל מתחמים ישנים לטובת הציבור יש מי שמגדיר כ”אבולוציה אורבנית” של המדינה, כשהצורך בשימור חלחל באטיות ונושא פירות רק כעת.

גיא יצחקי בשוק המחודש בכפר סבא. “לא צריך לנסוע לתל אביב בשביל מסעדה“ צילום: אוראל כהן

הראשונות להניע מהלכים כאלה היו מטבע הדברים הערים המרכזיות וההיסטוריות. תל אביב השלימה כמה פרויקטים של שימור שהוסב למסחר, כשהמוכרים שבהם הוא מתחם הבתים הטמפלריים בשרונה ומתחם התחנה בפאתי יפו. ירושלים הגיבה במקבילה משלה בתחנת הרכבת העותומאנית בבירה. בשדרות בן גוריון בחיפה שומרו מבנים טמפלריים מסוף המאה ה־19, ובהם מסעדות ומלון בוטיק.

אך התהליך זולג עתה גם לערים ויישובים פחות מרכזיים, שההיבט התיירותי בהם זניח. לאחר כפר סבא, גם בפרדס חנה אמור להיפתח מתחם בילוי ואמנות בשוק הישן, גם הוא מבנה בבעלות העירייה המיועד לשימור. בגשר הישנה נמצאת מסעדת רוטנברג במבנה ששימש בעבר כתחנת הסגר לבעלי חיים במעבר הגבול של רכבת העמק לירדן, וניתן להזכיר גם את המדרחוב בזכרון יעקב, השוק העותומני בעכו והשוק הטורקי בחיפה, בית האסמים ברחובות שיהפוך לבית קפה וחנות, וגם במזכרת בתיה שומרו חלק מהמבני המושבה הישנים והוסבו למסחר.

בניין מחפש כיוון

חוק השימור אינו מחייב בעל נכס פרטי לשמר אותו והדרך הנהוגה לעודד אותו היא על ידי תמריץ עירוני, גם מתוך ההבנה שערך הנכס המשומר גבוה ב־20%–40% מערך נכס קיים באותה סביבה. "המודעות של ראשי הערים די גבוהה כיום, יש התפתחות גדולה מאוד בתחום השימור ואנחנו בקשר הדוק איתם”, אומר עמרי שלמון, מנכ”ל המועצה לשימור אתרים, העמותה העצמאית שפועלת בנושא. “כיסי ההתנגדות לשימור הולכים ומתמעטים והמדינה הקימה את ענף המורשת שעובד איתנו. הבעיה העיקרית היא היעדר תקציבים".

השוק בכפר סבא לפני השימור. התהליך מעלה את שכר הדירה באזור צילום: גור דותן

בעיה אחרת היא שלא ברור כמה מבנים עירוניים לשימור יש בארץ. כל רשות מקומית מנהלת את הנכסים בעצמה, ולמועצה אין נתונים מסודרים. לפי הערכות בערים הבינוניות והקטנות יש מבנה או שניים לשימור השייכים לעירייה.

כדי לקדם את השימור, צריך לצקת תוכן חדש באותם מבנים, שיאפשר לקיים אותם בלי סיוע כספי. "לשימור אין עמדה נחרצת באשר לייעוד המבנה”, מוסיף שלמון. “העמדה הנחרצת היא בעניין האותנטיות והשימור שצריך להיעשות בדו שיח”. הוא מזכיר כי בירוחם בית העם יהפוך לגלריה ובבאר שבע מבנה בעיר העתיקה הוא חלק מתיאטרון הפרינג'. "אין כמעט מבנה שהולך לשימור ומשקיעים בו כסף ללא ייעוד", הוא אומר.

גם בכפר סבא הוצבה מטרה לשימור: עבור תושבי הערים שמחוץ לגוש דן, יציאה לבילוי כרוכה לא פעם בנסיעה לתל אביב ושכנותיה ולכן העירייה רצתה לאפשר לבליינים והצעירים להישאר בעיר. מתחם חצר השוק המחודש ברחוב המייסדים, בסמוך לרחוב ויצמן הראשי, אכן כבר החל לייצר סביבו גאווה מקומית.

בחלקו העליון של המבנה שהוקם בשנות החמישים ונמצא בבעלות העירייה היתה בעבר לשכת הסעד, ובקומת הקרקע הושכרו חנויות השוק בדמי מפתח. בשלב מסוים ננטשו חלק מהחנויות, השוק הוזנח, והעירייה התלבטה מה לעשות עם המבנה. יזמים הציעו כאמור להרוס חצי ממנו לצורך מגדל, שיעניק הכנסה לעירייה. אולם כאשר התפנו כעשר חנויות העיריה סגרה את השוק, החלה לשפץ אותו ופרסמה מכרז ליזמים שיתפעלו את המתחם לחמש שנים.

השוק העירוני הישן בפרדס חנה. דווקא תושבים ותיקים העדיפו להרוס אותו לטובת מגדל מגורים צילום: אברהם ארצי

במכרז זכה היזם גיא יצחקי, תושב כפר סבא שעסק בהקמת מסעדות ויצר לעצמו מעין התמחות ביצירת מתחמי מזון במבנים לשימור לאחר שהיה שותף לפרויקטים במבנים כאלה בדרך רמתיים בהוד השרון וברעננה. לדבריו, תכנון של מתחם כזה דורש את הבנת הצרכים המקומיים.

"הבנתי שהאוכלוסייה בכפר סבא לא רוצה לנסוע עד לתל אביב כדי לבלות ולאכול במסעדה טובה", אומר יצחקי שמוסיף כי המגמה הרווחת היא לחדש את מרכזי הערים המוזנחים מבלי לאבד את הצביון ולהרוס את העבר.

יש לו דעה מוצקה כיצד צריך להיראות מתחם כזה: נכסים קטנים של כמה עשרות מ"ר כל אחד כך שעלות השכירות שלהם לא גבוהה מדי, וניהול שלא מתמקד רק בתחזוקה אלא גם בשיווק ופרסום. מבחינה תכנונית, מבנה השוק הצליח להפתיע את עם גישה נוחה לספקים, אזור פריקה וטעינה ושירותים מרוכזים.

את החצר הפנימית מאכלסות כיום כמה רשתות בוטיק בתחום המזון. המבנה, התכנון, העסקים שנבחרו והמיתוג והתכנון מבדלים את המקום מעוד קניון או מרכז מסחרי. שכר הדירה בנכסים לשימור גבוה מבמתחמים אחרים ולעתים מושך איתו את שכר הדירה בסביבה. ההשפעה על ערך הנדל”ן באזור היא כבר יותר גמישה: מתחם מוצלח בהחלט יכול להפוך את הסביבה לאטרקטיבית, אך אזור מסחרי או אזור “שלא מתרומם” עלולים לפגוע דווקא בסביבה.

"הנכסים הישנים הם הזדמנות להביא שינוי למרכזי הערים וגם הזדמנות כלכלית ליזם כמוני ולמי שנכנס בשלב ההקמה לפני שהפוטנציאל מימש את עצמו", אומר יצחקי.

מתחם שרונה בתל אביב. "כשמתחם לשימור הופך לקניון, מאבדים היסטוריה" צילום: עמית שעל

מתחם אמנות בפרדס חנה

גם בפרדס חנה־כרכור הועלו לא מעט הצעות תכנוניות למתחם במרכז המושבה ההיסטורית שנמצא בבעלות העירייה. גם כאן אחת ההצעות היתה להרוס את כל המבנים, בהם השוק הישן שהיה נטוש במשך 25 שנים, ולהקים מגדל מגורים ומסחר ביישוב שמוגדר כפרי.

ראש המועצה חיים געש מספר שאת היוזמה העלו דווקא ותיקי המושבה שהתקשו לראות פוטנציאל כלשהו בשוק הישן, אולם הוא מעיד שעוד לפני שנבחר ב־1998 ידע שישמר את המתחם. "גדלתי בשוק שהיה ברחוב לצד בית קירור, מחלבה ומחסן ביצים. זו הילדות שלי, להיתפס בעגלה שמביאה כדי חלב ממשקי העזר", הוא מספר.

אולם מעבר לנוסטלגיה, האתגר של ראשי הערים הוא לשכנע את בעלי העסקים והנכסים הפרטיים לשמר מבנים שתוכננו בעולם שבו התחבורה, הטכנולוגיה, הכלכלה והרגלי הצריכה היו שונים בתכלית. היתרון בפרדס חנה הוא שהמועצה מחזיקה בחלק מהמבנים וכעת היא מקווה שהמגמה תתפשט לנכסים הפרטיים. "הציפייה שלנו היא שאחרי שהצרכנים יגיעו, בעלי החנויות ישמרו על סטנדרטים דומים וייהנו מתנופה", מסביר געש.

בדומה לכפר סבא, גם מועצת פרדס חנה החליטה לשפץ ולהפעיל את הנכס בעצמה. על התיעוד, השימור והתכנון הופקד משרד האדריכלים ויתקון־ציונוב. יצחקי, שצפוי להפעיל ולנהל גם את המתחם הזה, התלבט לגבי תמהיל העסקים בו ולבסוף החליט שמשום שביישוב חיים אמנים רבים, הוא יכלול מלבד עסקי מזון גם מתחמי תצוגה, שבהן תצוגות מתחלפות.

היזמים בעקבות הרווח

כמובן שלא כל תהליכי השימור מתנהלים לשביעות רצון תומכי השימור. בראשון לציון אישרה העירייה תוכנית ביקב הישן בלב ההיסטורי של ראשון לציון. על פי התוכנית, היקב יעבור שימור ושטחו ייפתח לציבור וישולב בו מסחר, אולם בנוסף מתוכננים ארבעה מגדלים — שלושה של 44 קומות ואחד של 26 קומות. המתנגדים טוענים שהתוכנית אינה מידתית ותיצור עומס גדול על האזור. אנשי מקצוע ציפו שלמקום יהיה גם נופך תרבותי, ולא יהפוך למתחם קניות בלבד.

"חשוב לשמור על השימוש של המבנים ההיסטוריים ולתכנן בהתאם למה שהמבנה יכול לשאת", אומרת מנהלת מחוז מרכז במועצה לשימור אתרים, טל בן נון. לדבריה, יש בעיה כשהופכים מתחם לשימור לקניון. "בשרונה קצת איבדו את החלוקה ההיסטורית של חצרות הבתים וזה נראה עכשיו כמו קיבוץ”, היא אומרת.

במקרים אחרים, היזמים לא רגילים להחזיר לציבור ובן נון מביאה כדוגמה גן היסטורי בכפר סבא הירוקה. היזמים שקיבלו זכויות בנייה עצומות מסרבים לשמר אותו ומבקשים לממש את זכויות הבנייה. "הרווח חשוב, אבל אפשר לצפות שהם ייענו לבקשה אם היו טעויות באישור תב"עות במהלך הדרך. גם המדינה מעדיפה לא פעם את מקסום הרווחים במקום ערכי שימור”, היא אומרת.

נעמה נאמן מזרחי, מנהלת מחוז חיפה וגליל מערבי במועצה, מציינת שלא תמיד יש התאמה בין החלל ההיסטורי לשימוש שמייעדים לו. "מבנים היסטוריים לא מותאמים באופן מלא לשימוש מודרני מה שעלול לייצר תוספות לא ראויות כמו צנרת, מזגנים או מנדפי מסעדות".

וגם בהיבט התכנוני הרחב, היא מזכירה שהעיר צריכה לשקול האם ייעוד המתחם משרת את המרקם סביבו. היא מזכירה שבפרדס חנה למשל כבר קיימים מרכזים מסחריים ותוהה האם היישוב צריך כל כך הרבה מתחמים בשטח מצומצם. "צריך חשיבה מערכתית: למה זקוק מרכז פרדס חנה?"