האחים עופר שמרו לאבי לוי את המקום הכי טוב מול הים

תביעה מפתיעה לפירוק שיתוף הגיעה בשבועות האחרונים לכ־150 איש שמחזיקים ביחד בזכויות על כ־240 מ"ר במגרש בהרצליה פיתוח ששטחו כ־500 מ"ר. התביעה הוגשה על ידי מנכ"ל חברת מליסרון מקבוצת עופר השקעות, אבי לוי, שמחזיק בזכות במחצית המגרש השנייה, שאותה רכש בדצמבר 2014 ב־2.4 מיליון שקל מחברת האחות של מליסרון, האחים עופר הנדסה ופיתוח. עתה מבקש לוי למנות כונס נכסים לשותפות הזאת, שיוביל מהלך שבסופו ירכוש את המחצית הנותרת.

זהו אינו המגרש היחיד שלוי רכש במקום. בדיקת "כלכליסט" מגלה כי הוא רכש מחברת האחים עופר גם את המגרש הצמוד, ששטחו כ־700 מ"ר בתמורה לכ־7.5 מיליון שקל. בכוונתו לאחד את שני המגרשים ולהקים על 1.2 דונם את ביתו, בשורה הראשונה לים מעל המרינה של הרצליה. על פי דו”חות מליסרון, עלות שכרו השנתית של לוי הסתכמה בשנה החולפת בכ־7 מיליון שקל: שכר בסיס של 2.6 מיליון שקל, מענק של 2 מיליון שקל ואופציות בשווי של 2.4 מיליון שקל.

השכן של הראל ויזל

המגרשים שרכש לוי נמצאים בקצה המערבי של תוכנית מרינה לי, המשתרעת על 76 דונם בדרום הרצליה פיתוח לאורך שדרות אבא אבן המובילות למרינה. החברות האחים עופר ואשדר רכשו את השטח במשותף מסטפן קליין בשנות השישים, ובשנות התשעים החלו לקדם בו תוכנית לבניית 376 דירות בבניינים בני 18 קומות. בתי המשפט המחוזי והעליון ביטלו את התוכנית בשל טענות לפגמים בהליך אישורה.

עשור אחר כך החלו האחים עופר לקדם תוכנית חדשה וב־2008 הם רכשו את החלק של אשדר שהחזיקה בשליש מהשטח. באפריל 2013 פרסם מינהל התכנון את התוכנית הקיימת: בדרום המתחם ייבנו שישה בניינים בני חמש קומות, בצדו המערבי הפונה לים יוקם מלון ובחלק הצפוני הנושק לשכונת הווילות של הרצליה פיתוח יוקצו 21 מגרשים, שעל כל אחד מהם אפשר לבנות שני בתים צמודי קרקע.

המרינה של הרצליה. קבלת מלוא הזכויות במגרש תיקח זמן רב צילום: רן ארדן

כטבען של תוכניות כאלה, היא כוללת גם איחוד וחלוקה מחדש של המגרשים. רובו המכריע של שטח התוכנית נמצא בבעלות האחים עופר, אך לדברי השמאי עודד האושנר שהכין את טבלאות החלוקה, קו הגבול של התוכנית נמתח כך שנכנסה אליה חלקה קטנה של 250 מ”ר המיועדים לבניית בית צמוד קרקע ומחולקים בין כ־150 בעלי זכויות. לפי האושנר, לרובם יש זכויות בתוכנית הצמודה מדרום, חוף התכלת.

לאחר אישור התוכנית החלה חברת האחים עופר למכור את המגרשים המיועדים לבניית וילות. ביוני 2014 נמכרו שבעה מגרשים, רובם בשטח 550 מ”ר, לחברת "מגורים על הים" של הראל ויזל, מבעלי רשת פוקס. ויזל שילם על המגרשים 40 מיליון שקל — ממוצע של 5.7 מיליון שקל למגרש. מגרשים אלה צמודים למגרשים של לוי.

שנה אחר כך נמכרו 12 מגרשים נוספים, בשטח 660 מ”ר כל אחד, לחברת רוזנגרד השקעות. בסמוך למועד שבו נרשמה הערת אזהרה בטאבו על שם החברה, דווח על עסקה למכירת קרקע במתחם ב־89 מיליון שקל. אפשר להניח כי מדובר בעסקה של רוזנגרד, ששילמה כ־7.5 מיליון שקל לכל מגרש.

מקומות שמורים מצוינים

שני המגרשים הראשונים מול הים נשמרו בכל התקופה — ולבסוף נמכרו ללוי, שהערת האזהרה על שמו נרשמה בינואר 2015. על פי כתב התביעה שהגיש באמצעות עו”ד יגאל דורון, הסכום ששילם לוי עבור החלק של האחים עופר במגרש המחולק משקף שווי של כ־12 אלף שקל למ"ר קרקע. המחיר תואם את מחירי השוק על פי הערכת השמאי שצורפה לתוכנית האיחוד והחלוקה והערכות אחרות.

התשלום בסך 7.5 מליון שקל עבור המגרש הנוסף ששטחו 700 מ”ר, משקף שווי נמוך יותר של 10.7 אלף שקל למ”ר — וזאת על אף מיקומו המועדף בקו האחרון לפני הים.

על פי הערכות גורמים הבקיאים בעסקה, יחלוף עוד זמן רב עד שלוי יצליח להעביר לידיו את מלוא הזכויות על המגרש ולקבל היתר בנייה. איתור בעלי הזכויות אינו פשוט ועורכי הדין של לוי אף שכרו חוקר פרטי לשם כך. לוי מבקש למנות כונס נכסים למגרש ולקיים התמחרות בין בעלי הזכויות או מכירה פומבית של הקרקע, שבהן הוא ירכוש את חלקם.

המחיר שבו רכש לוי את מחצית המגרש משקף סכום ממוצע של כ־17 אלף שקל לכל בעלים במגרש. אולם לכאורה הם יכולים להתאגד כדי להקים בית במקום, או למכור את הזכויות לאדם אחר. עורכת הדין מירי דונין המייצגת את אחד מבעלי הזכויות אמרה ל”כלכליסט” כי המליצה לו להסכים לדרישתו של לוי למכור לו את הזכויות, שכן לדבריה אין אלטרנטיבה טובה יותר. אולם היא הוסיפה שראתה כבר כתב הגנה של בעל זכויות אחר שהתנגד להליך.

על פי דונין, כל אחד מ־150 בעלי הזכויות צריך להגיב לכתב התביעה בתוך 30 ימים, ורק בסוף ההליך המייגע יתקיים דיון. אחד הקשיים של לוי הוא להוכיח שמסר את כתב התביעה לכל בעלי הזכויות, שרבים מהם חיים בחו"ל ולעתים לא ידוע מי היורשים של בעלי הזכויות, ולפיכך עורכי הדין של לוי פנו לאפוטרופוס הכללי.

לוי העדיף לא להגיב לידיעה.