שטחי המשרדים ברמת החייל יוכפלו למיליון מ"ר

עיריית תל אביב הביאה אתמול לדיון אחרון את תוכניתה להכפלת שטח המשרדים ברמת החייל, לפני אישורה הסופי של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בתל אביב והפקדתה להתנגדויות.

על פי התוכנית התקפה היום במתחם, בכל מגרש מותר לבנות בשיעור של 200% (כלומר על כל דונם קרקע 2,000 מ"ר). על פי תוכניתה של עיריית תל אביב, על כל דונם קרקע אפשר יהיה לבנות 4,000 מ"ר ועד לגובה של 20 קומות. התוכנית כיום מאפשרת לבנות בסך הכל משרדים בשטח של כ־600 אלף מ"ר, אך בפועל שטח המשרדים שנבנה עד היום ברמת החייל הוא 440 אלף מ"ר. התוכנית החדשה תאפשר לבנות עד מיליון מ"ר למשרדים, והגבהת בניינים תאפשר לרווח את המרחב הציבורי, ולאפשר מעברים נוחים בין רחובות, ומאזור התעסוקה לפארק הירקון. עורכי התוכנית מעריכים כי היא תמומש בתוך 20–10 שנה.

התוכנית מגיעה לשלבים סופיים שלושה שבועות בלבד אחרי האסון שגבה את חייהם של שישה בני אדם בקריסת החניון ברמת החייל, ועיכב בעוד כמה שנים את תוכניות העירייה להוסיף מקומות חניה לאזור הסובל מעומסי תנועה חריגים.

בנייני משרדים ברמת החייל בתל אביב צילום: עמית שעל

שגרירות סין מבקשת לבנות במתחם

את התוכנית החדשה לאזור התעסוקה ברמת החייל מקדמת העירייה כבר כמה שנים באמצעות צוות שבראשו האדריכל אריה קוץ, וכן יועץ תנועה, אדריכל נוף ונציגי העירייה. על פי קוץ, התוכנית כבר בשלה להפקדה, שלב שבו הציבור יכול להגיש התנגדויות. לטענתו, העירייה שיתפה את בעלי העניין במתחם וכן את הדיירים השכנים כדי למנוע התנגדויות. עם זאת, אתמול התקיים דיון בוועדה לצורך הכנסת תיקון ברגע האחרון. במקור, התוכנית הגדירה כי הפעילות המותרת היא של משרדים, מסחר, קמעונאות, ומוסדות תרבות.

בעקבות בקשה של אחת השגרירויות הוחלט להוסיף לתוכנית אישור להקים מבנה שישמש למשרדי השגרירות ולמגורי הסגל. ירון שחר, מנהל מחלקת השקעות ומחקר במאן נכסים, מעריך כי מדובר בשגרירות סין. בדצמבר 2015 רכשו הסינים מחברת לוינשטין את הבניין ששימש בעבר את חברת קומברס ב־200 מיליון שקל, אחרי שהגיעו להסכמות עם העירייה לאפשר לשכן במתחם את הסגל ואת המטה שלה.

לפי קוץ, הצוות ששקד על התוכנית זיהה כי האזור סובל מכמה בעיות מרכזיות — הוא אינו נגיש לאמצעי תחבורה פרטיים וציבוריים, המרחב הציבורי שלו צפוף וקיימות בו מגבלות תנועה המקשות על הולכי הרגל. בנוסף, בשנים שבהן הוקם המתחם, פארק הירקון נחשב לתעלת ביוב מצחינה, ולכן בנייני המשרדים נבנו עם הגב אליו, ובעורף הפונה לירקון מוקמו חדרי אשפה וגנרטורים. אבל מאז שוקם הנחל וגדותיו הפכו לפארק שוקק פעילות. התוכנית מבקשת לסובב את חזיתות בנייני המשרדים לכיוון הפארק, משום שבקומת הקרקע של כל בניין יוקמו בתי קפה, מסעדות, ומוסדות תרבות.

הגבהת בנייני המשרדים, הרחבת המדרכות ושטחי הציבור והפניית החזיתות לירקון כרוכות בעלויות גבוהות. לכן הוחלט כי המשימות האלה יוטלו על יזמים כאשר הם יבקשו היתר לממש את הכפלת אחוזי הבנייה. "המלצנו לתת תמריצי זכויות בניה דרמטיים", אומר קוץ, "ולהתנות אותם בשורה ארוכה של שיפורים סביבתיים".

האדריכל צופה כי על הבניינים החדשים יחסית יוסיפו קומות, ואילו את הבניינים הישנים יהרסו ויבנו במקומם חדשים המתאימים להוראות.

בסופו של דבר, השביל המתוח היום במקביל לרחוב הברזל בגב הבניינים עשוי להפוך לטיילת ובין המגדלים החדשים יתווספו סמטאות מרווחות, שיובילו מרחוב ראול ולנברג לפארק.

לא תהיה תחבורה ציבורית נוחה למתחם בקרוב

פיתוח תחבורה ציבורית לאזור הוא מסובך יותר ואינו נראה באופק בשנים הקרובות. קווי הרכבת הקלה הצהוב והירוק אמורים לשרת את האזור, אך הנחתם צפויה להסתיים בעוד שנים רבות. בינתיים העירייה תציע שירותי הסעות לתחנות הרכבת הסמוכות בבני ברק ובאוניברסיטה. קוץ המליץ לעירייה לבחון גם את מה שקרוי רכבת אישית מסילתית, הדומה לרכבל, שתוביל עובדים מתחנות הרכבת לרמת החייל ובחזרה.

בלית ברירה, נאלץ הצוות להציע גם פתרונות לתחבורה פרטית. בעקבות המלצתו, מקודמת תוכנית לסלילת כביש שיחבר את רמת החייל לכביש 4.

ירון שחר מסביר כי רוב המגרשים במתחם הם בבעלות פרטית ומעט מהם בבעלות העירייה. מחזיקי הנכסים הבולטים במתחם הם אמות, מגדל, כלל, פסגות וקרן הנדל"ן ריט 1.

כמו כן, כבר כמה שנים מנסה חברת ריגר פדרמן למכור בניין ששימש בעבר את מכון פילת, המכין למבחני מיון. להערכתו, יש סיכויים טובים שבעלי הקרקעות יממשו את זכויות הבנייה שיתווספו להם בעקבות אישור התוכנית, שכן בשנים האחרונות מגוון המקצועות במתחם גדל לעומת תחילת הדרך כשהיו בו רק משרדי הייטק. זאת, בעקבות הקמת בית החולים אסותא וירידה במחירי השכירות לעומת מתחמים מתחרים.