עליית 2% בריבית המשכנתא מקזזת הוזלה של 10% בדירות

ברבעון השני של 2016 עלתה הריבית הממוצעת על המשכנתאות בשיעור של 0.12% ל־3.31%, ובכך הושלמה עלייה של 0.6% בריבית המשכנתאות בתוך שנה. מאחר שמרבית רוכשי הדירות בישראל מממנים את הרכישה באמצעות לקיחת משכנתא מהבנק, לריבית על המשכנתאות השפעה מכרעת על היכולת לרכוש דירה, אפילו יותר מעלייה או ירידה אפשרית במחירי הדירות. על רקע זאת, מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב בראשות ד"ר דני בן שחר ובשיתוף "כלכליסט", חישב ומצא שעליית ריבית עשויה לקזז כל ירידה אפשרית במחירי הדירות.

בבדיקה של מכון אלרוב שבה נטל חלק גם אמיתי פרנקל, נמצא כי גם בתרחיש של ירידה בשיעור של 10% במחירי הדירות, אשר אינו נראה סביר כרגע, מספיק שהריבית תעלה בשיעור של 2% כדי להותיר את מצבם של הרוכשים באותו מצב שבו הם נמצאים היום, כלומר - עדיין יידרשו להביא הון עצמי ממוצע של 775 אלף שקל כדי לרכוש דירה. אחד ההסברים שבנק ישראל נתן להעלאת ריבית המשכנתאות הוא עליית מחירי הדיור וגידול בהיקף המשכנתאות.

שני משתנים נוספים שפעלו לרעת רוכשי הדירות ברבעון השני השנה הם עלייה במחירי הדירות וירידה בשכר הממוצע של השכירים במשק.

מחירי הדירות רשמו עלייה של 1% בהשוואה לרבעון הראשון השנה, בהמשך לעלייה בשיעור של 1.5% ברבעון הראשון ועלייה של 9.1% ב־2015. בפילוח לפי ערים נראה כי מחירי הדירות במרבית הערים עלו בשיעור דומה לממוצע הארצי, וטווח השינוי נע בין ירידה של 3% לעלייה של 3%. הערים היחידות שחרגו מטווח זה הן רחובות, שבה עלו מחירי הדירות ביותר מ־3.5%, ואשדוד, שבה חלה ירידה של כ־5% במחירי הדירות.

עליית 2% בריבית המשכנתא מקזזת הוזלה של 10% בדירות

רק בחדרה ובאר שבע

שני הנושאים העיקריים הנבדקים במדד אלרוב הם היקף ההון העצמי הנדרש לצורך רכישת דירה ורמת ההחזר החודשי, כלומר את התשלום החודשי שמשק בית נדרש לשלם עבור הלוואת המשכנתא. המדד לוקח בחשבון מחיר של דירת 4 חדרים ממוצעת, 30% הון עצמי, ו־70% מימון בעזרת משכנתא.

מחישובי מדד אלרוב עולה כי ברבעון השני של 2016 נרשם החזר חודשי ממוצע הנושק ל־7,000 שקל, הגבוה ביותר מאז 2011. בהשוואה לרבעון הקודם, מדובר בעלייה של כ־2% בגובה ההחזר הממוצע, מ־6,800 שקל בחודש ל־6,900 שקל. בהשוואה לרבעון המקביל ב־2015 ההחזר החודשי רשם עלייה של 12%.

בבחינת היחס בין ההחזר החודשי ובין ההכנסה נטו של משק בית נמצא כי משק בית בעשירון השישי מסוגל לרכוש דירה בערים חדרה ובאר שבע בלבד, בלי לחרוג מהחזר חודשי של 30% מההכנסה נטו. משק בית בעשירון השמיני יכול לעמוד בהחזר חודשי בשיעור שאינו עולה על 30% מהכנסתו נטו, בכל הערים שנבחנו במדד, מלבד תל אביב, רמת גן וירושלים. בתל אביב יכולים לרכוש דירה אך ורק משקי בית בעשירון העשירי.

בחלוקה עירונית, ניתן לראות כי במהלך הרבעון השני השנה נרשמו עליות בסכום ההחזר החודשי ברחובות בהשוואה לרבעון הקודם, 5%, תל אביב, 4%, ירושלים ובאר שבע, 3%, בחדרה ובני ברק, 2.5%, וברמת גן, חיפה ופתח תקווה 1%-1.5%. ירידות בסכום ההחזר החודשי נרשמו באשדוד, 4%, בראשון לציון, 1.5%, ובבת ים, 0.5%. הירידה בהחזר החודשי בראשון לציון מציינת שינוי מגמה בהשוואה לרבעונים הקודמים, שבהם חלו עליות ניכרות בהחזר החודשי.

בסיכום השנה האחרונה, בין הרבעון השני של 2016 לרבעון השני 2015, נרשמו עליות חדות בגובה ההחזר החודשי: בבני ברק 21%, בבאר שבע 17.5%, בחדרה, אשדוד, רחובות, ראשון לציון, פתח תקווה ובת ים נרשמו עליות של בין 14% ל־16%, בחיפה, רמת גן ותל אביב נרמו עליות של 10%, ובירושלים גדל ההחזר החודשי ב־6%.

בערכים מספריים, ההחזר החודשי הממוצע ברבעון השני עמד על 3,500 שקל בבאר שבע, 4,000 שקל בחדרה, 6,000-5,000 שקל בחיפה, באשדוד וברחובות, 7,000-6,000 שקל בראשון לציון, בפתח תקווה, בבני ברק ובבת ים, 8,000 שקל ברמת גן ובירושלים, ו־11,000 שקל בתל אביב.

ד"ר דני בן שחר, ראש מכון אלרוב. ירידה של 5% במחירי הדירות באשדוד

במקביל לעלייה בגובה ההחזר החודשי, גם ההון העצמי, הסכום התחלתי שכל רוכש דירה צריך לגייס, המשיך לעלות בהתמדה. ההון העצמי המחושב במדד הוא הסכום שיידרש משק הבית להשקיע כך שההחזר בגין הלוואת המשכנתא לא יחרוג משיעור של 30% מגובה ההכנסה של משק הבית. מדד זה מחושב לעשירונים 6-8 בערים שונות בישראל. ההון העצמי הנדרש לקבלת משכנתא גדל בממוצע הארצי ברבעון השני של 2016 בכ־24% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, כלומר עלייה של כ־150 אלף שקל ל־775 אלף שקל. ההון העצמי הנדרש זינק ב־60% בחיפה (115 אלף שקל), 70% באשדוד (160 אלף שקל), 60% ברחובות (180 אלף שקל), 50% בבני ברק (280 אלף שקל), 35%־40% בערים בת ים, ראשון לציון ופתח תקווה (175-200 אלף שקל), 11.5% בתל אביב (190 אלף שקל), 7% בירושלים (65 אלף שקל).

גורם נוסף המשפיע על יכולת הרכישה הוא כושר ההשתכרות. ברבעון הראשון השנה הגיע השכר הממוצע לשיא של 9,796 שקל, אך ברבעון השני כבר נרשמה ירידה ל־9,632 שקל.