איך יכול להיות שלפי הלמ"ס מחירי השכירות יורדים

האם מחירי השכירות יורדים? אם שואלים את הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), אז התשובה לשאלה הזו חיובית. לפי סקר של הלמ"ס, אחרי שנים שבהן שכר הדירה ברחבי הארץ נמצא בעלייה ומחירי הדיור נוגסים בחלקים נרחבים מהשכר, מאז תחילת 2015 נרשמה ירידה קלה בדמי השכירות הממוצעים בארץ, בעיקר באזורי הביקוש. אבל לא בטוח שכדאי להסתמך על הנתונים האלו ולמהר לחגוג את ירידת מחירי השכירות - להפך.

לפי הלמ"ס, שכר הדירה הממוצע ששולם בישראל ברבעון הראשון של 2015 (ינואר־מרץ) עמד על 3,740 שקל, והוא ירד ב־0.7% ל־3,711 שקל ברבעון השני של 2016 (אפריל־יוני). לשיטת הלמ"ס, הערים הגדולות והמבוקשות מובילות את הירידות. בתל אביב שכר הדירה הממוצע ירד ב־2.8% בתקופה הזו; באזור השרון (אבן יהודה, הוד השרון, הרצליה, כוכב יאיר, כפר יונה, כפר סבא, נתניה, קדימה־צורן, רמת השרון ורעננה) הוא ירד ב־2.4%; ובירושלים הוא ירד ב־1.1%.

לעומת זאת, בשאר חלקי הארץ, ובמיוחד בפריפריה, המחירים דווקא עלו בתקופה הזאת. כך למשל, בקריות שכר הדירה הממוצע עלה ב־5.3%. באזור הדרום (אופקים, דימונה, קריית גת, אילת, ירוחם, קריית מלאכי, אשדוד, מיתר, שדרות, אשקלון, נתיבות, באר שבע וערד), שכר הדירה הממוצע עלה ב־3.5% ובחיפה שכר הדירה הממוצע עלה ב־2.1%.

אחד הנתונים שיכול להסביר את הירידות האלו הוא מספר הדירות שבנייתן הסתיימה ב־2015. בשנה הזו הושלמה בנייתן של 43.4 אלף דירות חדשות, מעט פחות ממספר הדירות שבנייתן הושלמה בשנת השיא - 2014, אז נבנו קצת יותר מ־44 אלף דירות.

העלייה במספר הדירות משפיעה על שתי החלופות העיקריות בשוק הדיור - מגורים בבעלות ומגורים בשכירות. מי שרוכש דירה ונכנס לגור בה יוצא משוק השכירות, ואם הדירה שבנייתה הושלמה נמכרה למשקיע היא נכנסת לשוק השכירות.

כך שייתכן כי שילוב בין ירידה בביקוש לדירות להשכרה לעלייה ברכישת דירות למגורים הוא שמסביר חלק מהנתונים שעולים מהסקר של הלמ"ס.

הבעייתיות שמאחורי הנתונים של הלמ"ס

אך למעשה, יש להתייחס לסקר של הלמ"ס בעירבון מוגבל. ראשית, משום שמדובר בסקר בלבד ולא בנתונים שמתקבלים על סמך בחינה של כלל חוזי השכירות בישראל. כמו כן, מנתוני הלמ"ס עולה שאמנם מחירי השכירות יורדים, אך בממוצע הם יורדים בשיעור נמוך ובמרבית חלקי הארץ הם עולים. בנוסף, אין אף גורם רשמי נוסף בארץ שבודק את מחירי השכירות, ולכן לא ניתן לערוך בדיקה השוואתית שתפריך או תאשש את נתוני הלמ"ס.

כשצוללים לנתוני הלמ"ס - הגוף היחיד שבודק את מחירי השכירות בישראל ובצורה של סקר - מגלים כי למעשה מחירי השכירות של הדירות הקטנות בנות 1.5–3 חדרים באזורי הביקוש נמצאים בעלייה.

כך, למשל, בתל אביב עלו מחירי השכירות המוצעים של דירת 1.5–2 חדרים ב־3.3% בין הרבעון הראשון של 2015 לרבעון השני של 2016. מחירי דירת 2.5–3 חדרים עלו בכ־2% בתקופה הזו.

בירושלים עלו מחירי השכירות הממוצעים של דירת 1.5–2 חדרים ב־0.8% באותה התקופה ומחירי השכירות הממוצעים של דירת 2.5–3 חדרים עלו ב־0.7%.

מדובר בדירות הפופולריות ביותר בשוק השכירות, שבהן גרים סטודנטים, רווקים וזוגות צעירים ששכר הדירה שלהם עולה בכל פעם שהם חותמים על חוזה חדש מול בעל הבית.

מה שמסביר את הירידה הכללית בערים האלו שעליה מצביעים נתוני הלמ"ס, הוא מחירי השכירות הממוצעים של הדירות הגדולות בנות 4.5–5 חדרים. בתל אביב מחיר השכירות הממוצע של דירה כזו ירד ב־0.3% בין הרבעון הראשון של 2015 לרבעון השני של 2016, ובירושלים הוא ירד ב־5%.

אופי בניית הדירות בישראל צפוי לשמר את המגמה הזו, שכן מתוך כלל הדירות שבנייתן הושלמה ב־2015, רק 3,300 דירות הן בנות 3 חדרים ומטה.

לשם השוואה, ב־2014 נבנו 3,500 דירות בגודל הזה. כלומר, בכל אחת משנים אלו נוספו לשוק כ־40 אלף דירות גדולות שמהוות כ־90% מכלל הדירות שנבנו בישראל.

במילים אחרות, מצב הבנייה בישראל מעודד את התחרות הגבוהה בגזרת הדירות הקטנות, שעליהן נאבקים זוגות צעירים, רווקים, הורים שילדיהם עזבו את הבית וקשישים - מה שמבטיח את המשך עליית המחירים, ואת המשך ירידת המחירים בקרב שוכרי דירות גדולות.

בעיה נוספת שנגרמת כתוצאה מכך היא שעל שום המחסור, מי שיש בבעלותו דירה קטנה לא ממהר למכור אותה.

בין אם המחירים יורדים ובין אם המחירים עולים, הסקר של הלמ"ס מצביע גם על בעיה אחת שלא נפתרת - הדיור הוא משקולת פיננסית כבדה על כתפיהם של כל הישראלים.

נכון להיום, השכר הממוצע במשק עומד על 9,500 שקל ברוטו. כלומר, בממוצע 40% מהשכר של כל ישראלי שחי בשכירות מוקדש לתשלום שכר דירה, מה שמותיר לו מעט כסף פנוי לחיסכון שאולי יאפשר לו ביום מן הימים לצבור הון עצמי מספיק לקבלת משכנתא לצורך רכישת דירה שתאפשר לו להפסיק לגור בשכירות.

המבקר קבע שיש צורך במאגר נתונים אחיד

העובדה שהלמ"ס הוא הגוף היחיד שבודק את מחירי השכירות בישראל היא בעייתית, לא רק משום שהבדיקה נעשית באמצעות סקר, אלא גם משום שקשה להסתמך על גוף בודד.

רק לפני כשבועיים התפרסמה סקירת השמאי הממשלתי שלפיה מחירי הדירות בארץ עלו ב־2.5% ברבעון השני של 2016. סקירת השמאי עמדה בניגוד גמור לסקירת הלמ"ס שלפיה מחירי הדיור דווקא ירדו ב־0.3% בחודשים מאי־יוני.

הנתונים הסותרים יצרו בלבול בקרב הציבור וגם בקרב הפוליטיקאים. הפער בין הנתונים נובע מבדיקה שונה לחלוטין שכל אחד מהגופים מבצע.

הלמ"ס סוקרת 67 יישובים עירוניים שבכל אחד מהם מתגוררים יותר מ־20 אלף תושבים, ושמספר הדירות בהם עולה על 5,000, מבלי להתייחס למדד ספציפי כלשהו. יישובים שבהם לא נמדד מספר עסקאות סביר ביחס למספר הדירות מודרים מבדיקת הלמ"ס.

מנגד, השמאי הממשלתי סוקר באופן ממוקד את כל העסקאות בארץ בדירות 4 חדרים בלבד - שהן המוצר השכיח ביותר בתחום הדיור ועל כן נחשב גם למשקף יותר - מתוך מטרה לבחון מוצר בעל מאפיינים הומוגניים. מאחר שהשמאי בוחן דירות בגודל אחיד, הוא יכול לנפות או לאמוד מחדש עסקאות חריגות, ויש לו יכולת להעריך מתי עומדת בפניו עסקה אקראית שאינה מתאימה לשאר העסקאות ביישוב. כך הוא מפחית את סטיית התקן של הבדיקה.

זו לא הפעם הראשונה שבה מתגלים פערים גדולים בין השמאי הממשלתי ללמ"ס, וזו אחת הסיבות לכך שמבקר המדינה השופט בדימוס יוסף שפירא קבע באחד הדו"חות שלו כי יש צורך בהקמת מאגר נתונים אחיד ואמין בכל הנוגע לשוק הדיור.

סביר להניח שכמו לפני שבועיים, גם הפעם שר האוצר משה כחלון, שחרת על דגלו את המאבק במשבר הדיור ובמחירים המאמירים שמכבידים על הציבור, שמח לראות את הנתונים של הלמ"ס שלפיהם מחירי השכירות באזורי הביקוש נמצאים בירידה, שכן הנתונים האלו יוכלו לשמש אותו היטב בקמפיין הבחירות הבא שלו.

אך בניגוד לכך, הפעם אין גוף שיוכל לקלקל לו את החגיגה, כפי שעשה השמאי הממשלתי, משום שהלמ"ס הוא הגוף היחיד שבודק את מחירי השכירות.

מאמצי הממשלה בשוק הדיור לא הניבו פירות

סביר להניח שכחלון ושר הבינוי והשיכון יואב גלנט ינסו לרתום את הנתונים של הלמ"ס כדי להציג לציבור קבלה על הצלחתם להוריד את מחירי השכירות. אך האמת היא שמרבית מאמצי הממשלה - הנוכחית וזו שקדמה לה - בתחום זה לא נשאו פרי של ממש ולא הגיעו לפרקן.

התוכנית הרלבנטית ביותר לשוק השכירות בממשלה הנוכחית היא חוק שכירות הוגנת של ח"כ סתיו שפיר וח"כ רועי פולקמן שאושר בקריאה טרומית בחודש יוני האחרון במתכונת מרוככת משמעותית ביחס להצעת החוק המקורית מ־2015.

הצעת החוק המקורית כללה הטלת פיקוח על גובה השכירות שלפיו לא ניתן יהיה להעלות את שכר הדירה ביותר מ־2% למשך שלוש שנים; יצירת סטנדרט שיגדיר מהי דירה ראויה למגורים; הגדרת החובות והזכויות של השוכר והמשכיר; והקמת רשם שכירויות ממשלתי שבאמצעותו יוכל כל אחד לדעת מהם תנאי השכירות במקום שבו הוא גר.

הצעת החוק שאושרה לא כוללת מנגנון פיקוח על גובה שכר הדירה ולא כוללת את הקמת רשם השכירויות הממשלתי. היא כן כוללת תמריצים מסוימים למשכירי הדירות שלא להעלות את שכר הדירה בחדות בדמות השתתפות המדינה בביטוח המבנה. לשם יישום ההחלטה מונה צוות מיוחד בראשות החשבת הכללית במשרד האוצר מיכל עבאדי־בויאנג'ו שיחליט כיצד ליישם את מתן התמריצים האלו. אחת האופציות שבוחן הצוות היא לא לתת את התמריצים בכל הארץ.

לכך יש להוסיף את תוכנית הדגל של כחלון - מחיר למשתכן - ואת הסכמי הגג שנחתמים עם הרשויות המקומיות במטרתה לזרז בניית דירות.

תוכנית מחיר למשתכן והסכמי הגג שואפים להגדיל את היצע הדירות כדי להפחית את מחירי הדיור, וכתוצאה מכך גם את מחירי השכירות.

כחלון הציב לעצמו כיעד לבנות 70 אלף דירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, אך נכון לחודש יוני האחרון - אז חגגה התוכנית שנה להשקתה החגיגית - בנייתן של 20 אלף דירות בלבד נמסרה לקבלנים וכ־3,000 דירות בלבד נמכרו ללקוחות.

בכך כחלון ממשיך בדרכו את קודמו בתפקיד יאיר לפיד: כשלפיד היה שר אוצר ועמד בראש קבינט הדיור, הוא השיק תוכנית שאפתנית לבניית 150 אלף דירות להשכרה באמצעות החברה הממשלתית דירה להשכיר.  

פרופ' דני פפרמן, מנהל הלמ"ס. התנגשויות מול השמאי הממשלתי

התוכנית של לפיד התבססה על כך שהיזמים ימכרו למדינה את הדירות במחירים נמוכים ב־15%-25% מהמחירים הממוצעים וכך המדינה תוכל לגלגל את ההפחתה לשוכרים. גולת הכותרת היא שמספר הדירות הרב שיושכרו באמצעות החברה הממשלתית במחירים נמוכים יותר יביא להפחתת מחירים כללית בשוק השכירות.

אך בפועל, עד שלפיד פוטר מהממשלה בדצמבר 2014, שווקו מכרזים לבניית כ־600 דירות בלבד, ובקנה המתינו מכרזים לעוד כ־4,400 דירות - רחוק מאוד מהיעד השאפתני שהציב לעצמו.

תגובת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

מהלמ"ס נמסר בתגובה כי "הסטטיסטיקן הממשלתי (פרופ' דני פפרמן, מנהל הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה - א"ג), בתפקידו כמנחה המערכת הסטטיסטית הלאומית, רואה חשיבות רבה בהסדרת הנושא של מדידת מחירי הדיור ומתן תמונה שלמה ושיטתית לטובת מקבלי ההחלטות והציבור הרחב.

"במסגרת זו, פועל הסטטיסטיקן הממשלתי לפרסום מדד כללי אחד ומוסכם על ידי הלמ"ס. העניין התקבל כבר בקרב חלק מהגופים שמפרסמים נתונים על שוק הדיור, והמטרה היא ששאר הגופים יצטרפו ליוזמה הזו.

"חשוב לציין כי שכמו בתחומים רבים שבהם היא עוסקת, הלמ"ס מסתייעת בוועדה מקצועית מטעם המועצה הציבורית לסטטיסטיקה שמורכבת ממומחים מהאקדמיה ומתחום הנדל"ן, וכן מנציגים ממשרדי הממשלה הרלבנטיים.

"הלמ"ס אף פעם אינה שוקטת על שמריה, והיא תמשיך לחפש דרכים לשיפור בסיס הנתונים שברשותה והתוצרים המופקים מהם".