מחיר למשתכן חוגג שנה: 1,187 זוכים לא עוצרים את מחירי הדיור

חצי שנה בדיוק. זה מה שנותר לממשלת נתניהו, לשר האוצר משה כחלון, לרשות מקרקעי ישראל ולמשרד הבינוי והשיכון להגיע ליעד שהציבו לעצמם: שיווק קרקעות ל־70 אלף דירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, וזאת במשך שנה וחצי — בין יוני בשנה שעברה, כשהתוכנית יצאה לדרך, ועד סוף 2016. הוויכוחים לגבי התועלת של התוכנית בכל הנוגע לעצירת מחירי הדיור יימשכו, אולם שני דברים בטוחים לגביה. הראשון, שהפרויקט אטרקטיבי: המעטים שעלו בגורל — 1,187 בלבד — נהנים מהנחה ממוצעת של 22% ממחיר השוק, ועשרות אלפי ישראלים עומדים בתור בתקווה לזכות בה גם כן. השני, שקצב ההתקדמות של התוכנית אטי מאוד ורחוק מלהשפיע על מחירי הדיור שממשיכים לזנק.

לפי בדיקת “כלכליסט” המבוססת על נתוני רמ”י ומשרד הבינוי והשיכון, מאז יוני 2015 ועד היום, שיווקה המדינה לקבלנים קרקעות ב־31 יישובים לבניית 14,873 דירות בלבד — 20% מהיעד. בחלק קטן מהמתחמים הבנייה החלה, וברובם היא צפויה להתחיל בחודשים הקרובים. בנוסף, 16 מכרזים ל־8,587 דירות עדיין פתוחים וטרם הגיע המועד הסופי שבו הקבלנים צריכים להגיש הצעות. גם אם כל המכרזים האלה ישווקו בהצלחה, תגיע המדינה בשלב מאוחר של השנה לשיווק של כ־23.5 אלף דירות, שליש הדרך ליעד הנכסף.

בנוסף, 12 מכרזים לכ־8,402 דירות נכשלו, כשאף קבלן לא ניגש אליהם. עם זאת, מדובר בשיעור כישלון נמוך לעומת שנים קודמות. 79% מהמכרזים שיצאו לדרך נסגרו בהצלחה כשלפחות קבלן אחד ניגש אליהם, לעומת כ־60%–65% בשנים קודמות. זאת, בין השאר, בשל הקפדה רבה יותר של רמ”י ומשרדי הממשלה שמוציאים מכרזים מסודרים וברורים יותר.

העבודה המאומצת נועדה גם למנוע מבוכה מכחלון שכל כישלון נרשם על שמו, וגם משום שבשיטת המכרז, המדינה צריכה לדייק מאוד בעלויות הקרקע והפיתוח. תוכנית מחיר למשתכן גובשה בהתאם לשאיפתו של כחלון לחתוך בשולי הרווח של הנהנים הגדולים מזינוק המחירים: המדינה מוותרת על חלק ממחיר הקרקע, והקבלן הזוכה במכרז הוא מי שמציע את המחיר הסופי לצרכן הנמוך ביותר, במטרה שמחיר הדירה יהיה נמוך בכ־20% ממחיר השוק באזור. המכרז צריך להיות מדויק כדי שיישאר רווחי לקבלן, ושאובדן ההכנסות למדינה לא יהיה מוגזם. זו גם אחת הסיבות לקצב הנמוך של יציאת המכרזים לשוק.

קצב השיווק נרדם

כמה כסף השקיעה עד כה מדינת ישראל בוויתור על הכנסות ובמענקים? למרות פניות “כלכליסט”, משרד האוצר העדיף לא למסור את הנתון או להתייחס לנתונים הנוגעים לתוכנית הדגל של הממשלה להתמודדות עם משבר הדיור. על פי הערכות בענף, עד כה השקיעה המדינה מיליארד שקל בתוכנית.

גם לראש מטה הדיור במשרד האוצר, אביגדור יצחקי, ברור שקצב השיווקים צריך לזנק. השבוע אמר שבמדינה חסרים כ־135 אלף דירות מעבר לקצב הרכישות הטבעי, של כ־45 אלף דירות בשנה. כחלון וצוותו שנכנסו לתפקידם במאי 2015, ירשו גירעון גדול בשיווקי קרקעות אחרי יותר מחצי שנה שעבודת הממשלה היתה משותקת בשל מערכת הבחירות המוקדמת: בין ינואר ליוני 2015 שווקו רק כ־4,000 דירות. במחצית השנייה הקצב התאושש כששווקו 27,671 דירות — כתוצאה ממאמצי הממשךה וגם בשל הנוהג להוציא מכרזים רבים בסוף השנה.

אולם במחצית הראשונה של 2016 שמסתיימת היום, הקצב דעך בחדות: השנה שווקו קרקעות רק ל־4,381 דירות בבניה רווייה. משרדי הממשלה יהיו חייבים להפשיל שרוולים כדי להגיע ליעד.

שר האוצר משה כחלון. דורש מכרזים מהודקים - אך הקצב נמוך צילום: המכללה האקדמית נתניה

הנתונים שנאספים בחודשים האחרונים תומכים בטענה שקצב ההתקדמות האטי מתסכל את זכאי התוכנית שפונים לרכוש דירות מחוץ למחיר למשתכן, וכך מעלים את המחירים בשוק. לפני נתוני השמאי הממשלתי, בין יולי 2015 למרץ 2016 עלו מחירי הדירות ב־5.5%, בלי שהתרשמו ממאמצי הממשלה לקדם את מחיר למשתכן. לפי הערכות, גם ברבעון הנוכחי עלו המחירים בכ־2%.

36,470 זכאים נרשמו להגרלה — זוגות צעירים ורווקים מעל גיל 35 שאין בבעלותם דירה בשש השנים האחרונות. ההנחה הממוצעת בפרויקטים היא 22% לעומת מחיר השוק, 300–400 אלף שקל לדירה. אולם הכמות המצומצמת של ההגרלות עד כה, ל־1,187 דירות בלבד, רחוקה מלהשפיע על מחירי הדירות.

הבנייה בפרויקט מחיר למשתכן בעפולה, אתמול צילום: זהר שחר

בונים על ראשון

במשרד הבינוי והשיכון ציינו כי בשבוע הבא תיפתח ההרשמה להגרלה לדירות בראשון לציון, ואז ייחשף היקף הביקוש לדירות בתוכנית. במשרד מעריכים שיותר מ־20 אלף זכאים חדשים יצטרפו להגרלה שתציע לראשונה דירה במרכז בהנחה של כחצי מיליון שקל.

בינתיים, הפרויקט משנה את האופן שבו פועל שוק הדיור. המדינה הופכת ליזמית של כמעט כל הבנייה הרוויה החדשה בישראל ומשווקת את כל הדירות מראש, כך שהסיכון נעלם ולפרויקטים ניגשות חברות בנייה. "מכיוון שאנחנו גם חברת ביצוע, אנחנו שולטים גם על התכנון וגם על הבנייה, ויכולים לבנות פרויקטים רווחיים”, אומר אליאס טנוס, מנכ"ל קבוצת בסט. לאחרונה החלו גם חברות יזמיות לגשת למכרזים. "כמו חברות גדולות אחרות, השקפנו על המכרזים מהצד כי ראינו שלא נעמוד במחירים הנמוכים שנקבעו”, אומר סמנכ”ל חברת דונה, אוהד סבן. “בראש העין ובחריש נוצרה הזדמנות כי המתחמים קרובים לבנייה אחרת שלנו, והפרויקט רווחי”.

מרבית הבנייה רחוקה ממרכז הארץ. במחוז תל אביב יצא לדרך רק מכרז אחד, בהרצליה. בטבעת השנייה של אזורי הביקוש שווקו 7,398 דירות ו־23 אלף דירות, ייבנו הרחק ממטרופולין תל אביב.

האם זאת הזדמנות לפריפריה? ראשי הערים חלוקים בדעתם. "מחיר למשתכן אינה בשורה בפני עצמה, אלא חלק מתנופת הפיתוח של עפולה שנמצאת ערב חתימה על הסכם גג שיאפשר לבנות 2,000 דירות בשנה”, אומר יצחק מירון, ראש העיר.

ראש עיריית קרית מוצקין, חיים צורי, מסביר ש”התוכנית מעניקה לזוגות צעירים אפשרות לרכוש דירה במחירים סבירים, והבנתי שלמרות שהיא אינה כדאית כלכלית, חשוב שאאמץ אותה כדאי להשאיר אותם בעיר”. הוא מסביר כי “הבירוקרטיה אוכלת כל חלקה טובה. אני יורק דם מול משרדי הממשלה על כל דבר קטן שמגיע לעיר על פי חוק כמו מועדון נוער. לא בטוח שארצה לקדם עוד פרויקטים של מחיר למשתכן — בגלל היחס של משרדי הממשלה".