תוכנית הגג של בת ים: העיר רוצה להתחיל להרוויח מדמי שכירות

תוכנית גג שגיבשה עיריית בת ים בעזרת חברת הייעוץ צ'מנסקי בן שחר אמורה לחלץ את העיר מהגירעון הכרוני שמלווה אותה כבר שנים ארוכות. המגעים בין העירייה למשרדי האוצר והשיכון נמצאים רק בשלבים ראשוניים, אך התוכנית השאפתנית אמורה למעשה לתקן אי־שוויון שלדעת העירייה בת ים סובלת ממנו ביחס לשכנותיה.

הסכם הגג הראשון מסוגו נחשף כאן לראשונה. המטרה של התוכנית להוציא את העיר מגירעון שנתי מובנה של 138 מיליון שקל, שנובע ממחסור בשטחי מסחר ועסקים. לא רק שאין בבת ים מרכזי תעסוקה משמעותיים, אלא שגם אין לה איפה לבנות כאלה.

מנכ"ל העירייה ארז פודמסקי מוביל את המו"מ על הסכם הגג מול משרדי הממשלה. המודל של הסכם הגג מציע שהמדינה תבנה בעשור הקרוב בבת ים 1,500 דירות. שכר הדירה מהנכסים הללו, שמוערך ב־370 מיליון שקל, יועבר לעירייה. בת ים מציעה עוד מהלך לא שגרתי: בנייה ציבורית של נדל"ן מניב. לפי צ'מנסקי בן שחר, הכנסות שכר הדירה מ־125 אלף מ"ר שהם מבקשים להקים יניבו לעירייה עוד 493 מיליון שקל.

בעיריית בת ים מעוניינים להביא אליהם מתל אביב מוסדות ציבור דוגמת קריית הממשלה, מכללה ומשרדי השב"כ, בהערכה שמוסדות אלה ייצרו הכנסות של 80 מיליון שקל בתוך עשור.

בנוסף מוצע לפנות 500 דיירים ממתחם ברחובות אברבנאל ודב הוז והעברתם לקרקעות מדינה באזור אחר. על השטח מציעה העירייה להקים מתחמי דיור, מסחר ומשרדים שיניבו בתוך עשור 500 מיליון שקל במצטבר בארנונה. ההכנסות הצפויות מכל חלקי התוכנית אמורות להגיע בעוד עשר שנים ל־1.3 מיליארד שקל. עלות הפרויקט למדינה, לפי צ'מנסקי בן שחר תהיה רק 700 מיליון שקל.

בת ים מהאוויר. התוכנית שתושיע את העיר צילום: אילן ארד

הזעזוע הפוליטי עלול לקבור את התוכנית

לפני כשבועיים ביטל בית המשפט המחוזי בתל אביב את תוצאות הבחירות בבת ים. במערכת הפוליטית מעריכים שהדבר פגע אנושות בסיכויי העירייה לקדם את תוכניתה. השופטת רות לבהר שרון קבעה שראש העירייה יוסי בכר פיזר הבטחות פסולות והעניק טובות הנאה אסורות. לפי החוק אמורות להתקיים בחירות חדשות בעוד כארבעה חודשים, שבמהלכם צפוי בכר לערער על החלטת המחוזי.

גורמים במערכת הפוליטית מספרים שהדיונים על הסכם הגג עם משרדי האוצר והשיכון "הואטו". לפי הערכות, פסילת הבחירות הגדילה את הסיכוי שבת ים תמצא עצמה לקראת איחוד מוניציפלי עם תל אביב בהיעדר ראש עירייה. בבת ים טוענים דווקא שהמאמצים להשגת ההסכם ממשיכים כרגיל. במשרדי האוצר והשיכון ביקשו לא להתייחס לעניין בנימוק שהשיחות נמצאות בשלבים ראשוניים. עם זאת במשרד השיכון הסכימו לומר שלביטול הבחירות לא תהיה השפעה על המו"מ.

בהסכמי גג שנחתמו עד כה עם עיריות כמו באר שבע, קריית גת, הרצליה, ראשון לציון ואשקלון, התבקשו הערים לקדם בנייה בגבולותיהן בתמורה לתקציב של מאות מיליוני שקלים. באותם הסכמים סומנו לבנייה קרקעות בתוליות בגבולות אותן ערים ורוב המימון של הסכם הגג הגיע מהכנסות המדינה משיווק הקרקעות.

בחודשים הקרובים מבקש מטה הדיור באוצר לקדם הסכמי גג גם עם עיריות נטולות עתודת קרקע כמו בת ים, גבעתיים ורמת גן. הדירות החדשות ייבנו במבנה של התחדשות עירונית, כלומר הריסה של בתים ישנים ובניית חדשים בצפיפות גבוהה יותר.

ח"כ אלי כהן, יו"ר ועדת הכנסת המטפלת בחקיקה בענייני התחדשות עירונית, מסביר ל"כלכליסט" שללא הסכמי גג להתחדשות עירונית, "עולה חשש שעיריות יעדיפו תמיד לבנות על קרקעות חדשות", מה שיוביל לפגיעה בשטחים פתוחים ויאלץ להקים תשתיות חדשות ויקרות. לפי ח"כ כהן, כיום אין לרשויות מוטיבציה לקדם התחדשות עירונית משום שבמקרה כזה "הן לא יכולות לקבל כסף מהסכמי הגג וגם נאלצות לוותר על הכנסות מהיטל השבחה". לפי החוק פרויקטים של תמ"א 38 פתורים מהיטל השבחה כדי לשמר את הכדאיות הכלכלית של היזם. גם בפרויקטים ענקיים של פינוי־בינוי יש פטור חלקי או מלא מהיטל השבחה.

הרצון של המדינה להאיץ את הבנייה ולהגביר את כמות הדירות שנבנות בהתחדשות עירונית מהווה הזדמנות פז שבת ים חייבת לנצל. בהסכמי הגג הסטנדרטיים קובעת הנוסחה שהמדינה תשלם לרשות 70־100 אלף שקל על כל דירה שתוקם בתחומה, הסכום המדובר נועד להקמת תשתית לשכונה החדשה אך גם לשיפוץ שכונות ותיקות.

עוד 20 אלף דירות בהתחדשות עירונית

בבת ים מוכנים ללכת גם על המסלול הזה. העירייה מוכנה לקדם בנייה ש 20 אלף דירות במתכונת של התחדשות עירונית. לפי המנכ"ל פודסמקי, אם יקבלו מהמדינה 100 אלף שקל ליח"ד יגיע הסכום ל־2 מיליארד שקל – די והותר להגשמת תוכניתם.

ח"כ כהן מצנן את האופטימיות ומסביר שהתחשיב שונה במקרה של התחדשות עירונית, שכן חלק גדול מהתשתיות הנדרשות קיים כבר ממילא. להערכתו הנוסחה צריכה להיות 25 אלף שקל ליחידת דיור, סכום שלא יספיק לממש את התוכנית של בת ים.

פודמסקי מגיב, שהוא מבקש תקציב דומה לזה של ערים אחרות, שכן הסכם הגג בא לפתור "בעיה אקוטית של אי־שוויון בין רשויות במתן שירותים ציבוריים. "גם שר האוצר משה כחלון וגם ראש מטה הדיור אביגדור יצחקי רוצים מודל של win-win. כולם מדברים על תשתית פיזית. אבל מה עם תשתית חברתית? בערים מסוימות הדירות יקרות רק בגלל שרמת השירות בהן טובה יותר. הרי מחיר הבנייה זהה בכל מקום. אתה לא קונה רק ארבעה קירות, אלא גם רמת שירותים. אף אחד לא יקנה דירות בבת ים אם לא נפתור את הגירעון ואת המעטפת של השירותים. דרך הסכמי הגג אפשר לפתור גם את אי־השוויון במדינה", מכריז פודמסקי.

בת ים נאבקת כבר 12 שנה להכיר במצבה החריג: 82% משטח העיר משמש למגורים. לשם השוואה שיעור המגורים בחולון הוא 63% ובראשון לציון 59%. הצד השני של המטבע הוא מיעוט בשטחי מסחר ותעסוקה, שמהווים בבת ים רק 9% ואילו 17% בחולון ו־13% בראשון לציון.

ארנונה למגורים נמוכה משמעותית מהארנונה על מסחר ותעסוקה והדבר מקבע את הנחיתות הכלכלית של בת ים, משום שתושבים צורכים הרבה יותר שירותים מעסקים.

למשלמי הארנונה צריך לספק מוסדות לימוד, מוסדות ציבור ופארקים. וכך ארנונה ממגורים תמיד יוצרת גירעון שמתקזז עם ההכנסות מארנונה על מסחר ותעסוקה.

מצבן המשופר של חולון וראשון לציון מאפשר להן לקבל 450 מיליון שקל ו־720 מיליון שקל (בהתאמה) בשנה מארנונה. בת ים נאלצת להסתפק בפחות מ־300 מיליון שקל.

מיעוט העסקים משמעו שבת ים גם מציעה הרבה פחות מקומות תעסוקה ולכן רוב תושבי העיר עובדים באחת השכנות, תל אביב, ראשון לציון או חולון ולמעשה תורמים להכנסות מארנונה של השכנות. ב־2004 הכיר משרד הפנים במצבה הבעייתי של בת ים, וסוכם שהעירייה תפעיל תוכנית התייעלות שתפתור חלק מהבעיה. אבל ברור היה למשרד הפנים כי פתרון מהותי יכול להיות רק באמצעות העברת שטחים משכנותיה או חלוקת הכנסות בין העיריות.

עד מציאת הפתרון השלם, משרד הפנים אישר לבת ים למכור קרקעות בבעלותה לסגירת הגירעון. פעילות זו הניבה לעירייה כ־80-50 מיליון שקל בשנה. העירייה גם מקבלת מענקי איזון של 30 מיליון שקל בשנה ואף הלוואה של 70 מיליון שקל. אלא שמלאי הקרקעות אוזל ובבת ים חוששים שמימוש הנכסים כעת ימנע מהעיר לצמוח בעתיד.

פרופ' ערן רזין, שישב בראש ועדת הגבולות, המליץ לבחון העברה של חלק מההכנסות הארנונה של חולון, ראשון לציון ותל אביב לבת ים. המלצתו לא התקבלה ולכן ב־2013 פנתה בת ים לבג"ץ. בעקבות העתירה הקים משרד הפנים ועדה לבחינת חלוקת ההכנסות בין הרשויות. דיוני הוועדה מתקיימים בימים אלה.

עיריית תל אביב טענה בוועדה שאיחוד רשויות עדיף על חלוקת הכנסות משום שעירייה גדולה אחת תהיה יעילה יותר ותושביה יהנו משירות טוב יותר. בבת ים טוענים שמדובר בניסיון למשוך זמן ולעכב את ההחלטה על חלוקת ההכנסות. אלא שגם באגף התקציבים באוצר תומכים בהצעת האיחוד בזכות היעילות של פתרון זה. המתנגדים מסבירים שאיחוד יימשך שנים שבהן יוותרו תושבי בת ים זנוחים בדיוק כמו חלק מתושבי שכונות דרום תל אביב.