"ההשקעות בנדל״ן בניו יורק הגיעו לרמה שלפני המשבר של 2008"

״ההשקעות בנדל״ן בניו יורק הגיעו בשנה שעברה לרמה שלפני המשבר של 2008, אבל עוד מוקדם לדעת אם הרמה הזו תשאר גם השנה״, כך אמר איל הנדל״ן האמריקאי ג׳וזף מויניאן בוועידת הנדל״ן והתשתיות של "כלכליסט".

מויניאן סיפר על התרשמותו מפתיחת השנה הסוערת שעברה על שוק ההון האמריקאי. ״התחלנו את השנה בטלטלה, אבל המצב התייצב מעט וכיום הוא יותר בטווח הנורמלי. אף שמכירות הנדל״ן ירדו בשל המצב, המשקיעים הבינלאומיים ממשיכים להשקיע הנדל״ן האמריקאי, כשהערים לוס אנג׳לס, וושינגטון הבירה וניו יורק בולטות לטובה״, אמר מויניאן.

״ההשקעות נמשכו ומשקיעים המשיכו לחפש מימון למרות העלאת הריבית בסוף השנה שעברה״, הוסיף מויניאן. ״ראו מה קורה בניו יורק. היא חווה צמיחה טובה בתעסוקה, האבטלה יורדת, וההערכות מדברות על כך שהיא תמשיך להיות אבן שואבת לצעירים מקווים ומיומנים. גם התיירות לעיר גדלה וב-2015 ביקרו בה 60 מיליון תיירים, לעומת 55 מיליון ב 2014״. הוא סיפר. ״קשה למצוא משרדים פנויים, דירות פנויות ואפילו מקומות לינה. המגזר הקמעונאי נהנה מעליות מחירים ושכר דירה״.

״מחירי הקרקע במנהטן הוכפלו בין 2009 ל-2015. הסיבה הייתה מצוקת קרקע באי. במנהטן ראינו גם שינוי באופי דיירי המשרדים. מגזרי טכנולוגיה, פרסום, תקשורת ומידע החל לסגת, ומגזר הפיננסים החל שוב להתבלט. מגזרים אחרים שנמצאים במגמת עלייה בשוק המשרדים הם הבריאות והחינוך״.

מויניאן דיבר על החברה שהקים, ״קבוצת מויניאן״. ״אנחנו מפעילים מגוון נכסים בארה״ב״, סיפר. ״הייתי רוצה להציע הזדמנות למשקיעים ויזמים שחושבים על הטווח הארוך. לפני עשרים שנה לחברה שלי היה חזון. אזור הווסט סייד במנהטן לא היה מפותח מספיק. ב- 1993עשינו את הרכישה הראשונה באזור והסבנו בניין תעשייתי לבניין מגורים. ראינו את הפוטנציאל ארוך הטווח של המקום, וביצענו עוד רכישות במשך השנים שחלפו. כעת השלמנו את הפרויקט הגדול ביותר למגורים. היהלום שלנו הוא שני מיליון רגל רבוע של משרדים בבניין שהתחלנו לבנות״.

בתגובה לשאלת "כלכליסט", דיבר מויניאן על גיוס החוב של חברות אמריקאיות בבורסת תל אביב ועל הדברים שעליהם המשקיעים צריכים להסתכל. ״שוק המניות בישראל מציע הזדמנות גדולה הן למשקיעים והן ללווים. אני חושב שלו הייתי משקיע בכל אגרת שהיא, הייתי מנסה לבדוק את התשקיף של החברה, את הרקע, את ההצלחה שלה, את המחוייבות שלה לעסק ואת גודלה״, אמר.מחשוב לבדוק אם היא מתכוונת לפתח תזרים מזומנים שוטף או שיש לה תוכנית אחרת. הנסיון בארה״ב מראה שתזרים המזומנים הוא שם המשחק. בעשור האחרון תמיד נענו לכיוון הזה ושאפנו להפוך את זה למנטליות של החברה. אם אתם מתכוונים להשקיע כמות גדולה של כסף. זה יהיה רעיון טוב לבקר בארה״ב ולבקר בבניינים לדבר עם הדיירים, אחרי הכל, אנחנו עושים את אותו הדבר״.

לשאלה אחרת, על השינויים שעברו על שוק הנדל״ן האמריקאי מאז המשבר החריף של 2008, ענה מויניאן כי ״המשבר הזה היה הכי גרוע שהיה יכול להיות. אני יכול להסביר את ההבדל בין אז לעכשיו, בכך שממשלת ארה״ב הגבילה את הבנקים והם בתורם שמו הגבלות על הלווים. זה יצר מסגרת ייחודית שלא התירה ליזמי הנדלן לבנות נכסי רפאים, כמו בנייני משרדים ללא דיירים או בנייני מגורים ללא חוזי שכירות. זה הגביל את התמרון של היזמים לקבל החלטות לא הגיוניות. זה הפך את תעשיית הנדלן לזהירה יותר באשר למימון. אם היה לך בניין שרצית לבנות, יש מגבלה על ההלוואה. המדיניות הזו הפכה את השוק לממושמעים מאוד. היזמים חושבים טוב מאוד לפני הבנייה״.