"כדי לפתור את משבר הדיור צריך כלים כבדים. אי אפשר לנצח עם אקדח צעצוע"

"התוכנית של כחלון? הכיוון טוב, אבל התוכנית הזו לא תעזור. מצב הדיור הוא איום אסטרטגי על ישראל. הביקושים מתחילים להתעצם, ואין די אדמות לבנייה ב־15 השנים הקרובות. התוכנית של כחלון תענה על חלק קטן בלבד משטף הביקושים שיגיע, והיא חלק זעיר ממה שצריך לעשות כדי להביא את הענף לשיווי משקל. אי אפשר לפתור בעיה לאומית כזו באקדחי צעצוע — באותם כלים, עם אותם פתרונות. כדי להיערך לאיום הזה נדרשות תוכניות גדולות בהרבה". את הנורה האדומה הזאת מדליק חנן מור, אחד מיזמי הנדל"ן הבולטים בשנים האחרונות. מור הוא אולי צעיר, בן 46 בלבד, אבל לאחר 15 שנה בענף התובנה שלו ברורה: יש הרבה יותר מדי דיבורים. "בכל פעם בא שר אחר ומבטיח לבלום את עליית המחירים. בכל כנס מ־2009 ראש הממשלה בא ואומר, 'המחירים, צריך לטפל בהם'. אנחנו כבר שש שנים בשיחות האלה".

אבל כחלון כבר עושה דברים בפועל. למשל, הוא העביר את מינהל התכנון ממשרד הפנים למשרד האוצר כדי לאחד סמכויות.

"ריכוזיות ארגונית בתחום הנדל"ן היא חשובה, וללא איחוד לא ניתן להוביל מדיניות — אבל זה רק צעד קטן בתוך הצורך להתמודד עם בעיה גדולה. כחלון הציג הרבה מאוד תוכניות קטנות, אבל עדיין לא ביצע את הרפורמות הגדולות הנדרשות. זה גורם ליצירת ציפיות שחלקן לא יתגשמו, ומעוות את השוק".

מור בפרויקט שלו בחריש. "כחלון עוסק רק במחיר, וזה לא מספיק. כדי להחזיר את המערכת לשיווי משקל צריך לגבש תוכניות ממוקדות" צילום: אוראל כהן

"אין תוכנית אב מנוהלת"

מאז נכנס השר משה כחלון לתפקידו ניתן להבחין ברוחות של שינוי המנשבות מירושלים — אולם אלו, לטעמו של מור, עדיין חלשות מדי. אחת הביקורות החריפות שהוא משמיע כעת מכוונת נגד מהלך העלאת מס רכישה, שבו נקט כחלון ביוני האחרון: "מהלך המיסוי הוא תקלה ענקית. זו דרך לקחת מסים שלא בצדק. זה מס שיש בו טעות תפיסתית, שמונעת ייצור מלאי דירות להשכרה. בישראל שוק ההשכרה כולו הוא שוק של רכישת דירות בידי משקיעים. כשמוציאים את המשקיעים ולא מאפשרים להם לקנות, אנחנו, היזמים, מאטים את קצב ייצור הדירות, כך שהמיסוי החדש יקטין את היצע הדירות להשכרה ויעלה מחירים למשפחות ללא הון ראשוני לקנייה.

"כחלון נחפז, ולא ראה את התמונה כולה בגלל חוסר מקצועיות וידע. אם הוא היה מדבר עם אנשי המקצוע והמעש, הוא לא היה עושה את זה. בתחום הזה השמיכה קצרה: אתה מושך במקום אחד ופוגע בשני. זאת היתה טעות קריטית, וככל שהוא ימהר לחזור בו, כך ייטב. זאת הוראת שעה, ובתוך שנה אפשר לחזור ממנה. אם לשיטתו הוא כיבה את האש, לא צריך את זה יותר".

אז אילו צעדים צריך לעשות?

"צריך לתכנן פתרונות ממוקדים באוכלוסיות שצריכות דיור: זוגות צעירים שאין להם דירה וצריך לעזור להם, מצמצמי דיור, זקנים, משפחות חד־הוריות. צריך פתרונות דיור של 2–3 חדרים.

צור יצחק. "לא הסכמנו להתפשר על המחירים, ונשארנו עם מלאי. אבל זה יישוב חדש על גדות נחל אלכסנדר, המחירים שם יעלו"

"צריך תוכנית אב חדשה. מגרש המשחקים השתנה: צריך להקטין ביקוש בתל אביב, צריך להעלות ארנונה באזורי הביקוש, לעבור לארנונה דיפרנציאלית. תל אביב עשירה מאוד, ולא בצדק. כל מרכזי העסקים של ישראל נמצאים בה. אז מה עשתה תל אביב? הגדילה את היקף המשרדים במידה כזו שעוד מעט יתפתח משבר של היצף במשרדים. ככה זה כשאין תוכנית אב מנוהלת. זה חייב להשתנות.

"חייבים לאחד רשויות מקומיות. לא ייתכן שבמרחב תכנוני אחד יש המון רשויות. היום בקושי אפשר להעביר קו רכבת בין ערים. למה רמת גן וגבעתיים צריכות להיות ערים נפרדות? יש 250 רשויות ולכל אחת יש הוועדות המקומיות שלה. כל אחד מנהל את העיר הקטנה שלו, ובין כולם יש ממשקים. זה לא הגיוני.

"צריך גם ליצור תוכניות ספציפיות לביקוש: קחי למשל את הסטודנטים. אפשר לאמוד כמה סטודנטים יהיו במדינה בכל שנה, כמה יגיעו לגיל 25 אחרי צבא ויצטרכו פתרון דיור ואיפה. בעקבות זה אני צריך לשאול את עצמי כמה מעונות צריך — ואז לקחת ולפוצץ במעונות. למה לעשות קצת? אפשר להגדיל פי ארבעה את המעונות, ואז משחררים חצי מהבתים להשכרה.

כחלון. נחפז עם העלאת מס הרכישה צילום: אלכס קולומויסקי

"או משפחות חד־הוריות; אין בעיה לאמוד את מספר המתגרשים. צריך לאמוד ברמת עיר. בנס ציונה, למשל, הורים גרושים לא צריכים לעקור את הילדים מהבית שלהם. אם הורה אחד נשאר בדירה, השני יכול להישאר באזור, ואז באותה עיר נבנה דירות של חדר וחצי או שני חדרים. אנחנו לא בונים יחידות קטנות כי הרשויות המקומיות מקציבות לנו: 'יש לכם זכויות בנייה מסוימות, ותוכלו לבנות 20 דירות'. כשאנחנו מבקשים, 'תנו לנו לתת כמה דירות שהשוק צריך, לא נשנה את זכויות הבנייה', מי שעוצרות אותנו הן הרשויות. אם נרצה לבנות 40 דירות של 60 מ"ר במקום 20 דירות של 120 מ"ר — אסור לנו".

אתה יודע מה הרציונל של העיריות. הן חוששות שדירות קטנות ימשכו אוכלוסיות חלשות.

"זאת תפיסה מכעיסה. אין דבר כזה אוכלוסייה חלשה. היום החלשים הם המשכילים, האקדמאים ששירתו בצבא. פעם זה לא היה ככה".

הצגת את התפיסות שלך לשרי האוצר והבינוי?

"בטח, אבל הפרקטיקה היומיומית גורמת להם לא לטפל בעניין. לאורך השנים נצבר מערך ידע ענק, וכשבא שר חדש הוא לא מבין את העולם הזה. ככה זה כשאין משרד אחוּד שמטפל בזה. שר השיכון למעשה לא מטפל בנדל"ן".

ראש עיריית תל אביב, רון חולדאי

התרשמת שהדברים יוסדרו?

"השלמתי עם זה שאי אפשר לשנות תרבות ארגונית ביום אחד".

תוכלו להיות תחרותיים בתוכניות אגרסיביות כמו "מחיר מטרה" או "מחיר למשתכן"?

"בדקנו את 'מחיר מטרה', ועד היום עוד לא מצאנו לחברה שלנו מקום שם. התכנון לא היה יעיל לפתרונות הדיור הנדרשים. אתה מקבל פרויקטים שהמדינה תכננה. אני לא חושב שהמדינה צריכה לעסוק בתכנון דירות, זה לא המקצוע שלה.

"לגבי 'מחיר למשתכן', זה מהלך אמיץ שכולל סימון של הכיוון, הצורך והרצון לעזור למי שאין ברשותו דירה. אבל יש פה התערבות שיש בה גם הרבה מאוד פוטנציאל לבעיות, לחוסר שוויון ולתהליכים מורכבים, כמו בנייה באיכות פחות טובה בגלל מפרט טכני נמוך. המגוון של הבניינים לא ברור. מה לגבי דירות פנטהאוז ודירות גן גדולות? לא הוגן שזוג צעיר יקנה פנטהאוז במחיר מופחת, זה לא נכון.

"עדיין יש מחסור בנתונים על המכרזים האלו. אני לא חושב שהם ישפיעו על מחירי הדיור, כי הבעיה נעוצה במחירים הלא הגיוניים במרכז ובצורך לשנות את העלות שם כדי שיהיה קל יותר לגור מחוץ למרכז, כך שאני לא נלהב מראש.

"זה גם תלוי במיקום. מכרזים במרכז המדינה שיש בהם היצע לא גדול מעניינים אותנו. היכן שיש היצע גדול הסיכון גדול. אבל נבחן את העניין כשיהיו לנו כל הנתונים המלאים".

אבי מאור. "בפרויקט שלנו בבאר יעקב רעד לי הפופיק אבל שותפי אבי מאור האמין מאד בפרויקט"

"חריש היא כבר לא סיכון.חדש תמיד מנצח ישן"

אחת הקפיצות העסקיות של מור היתה הנפקת החברה בשוק ההון. חנן מור נסחרת במדד היתר, כלומר היא אחת החברות הקטנות בבורסה של תל אביב. החברה מממנת את פעילותה באמצעות אשראי בנקאי לזמן קצר ואיגרות חוב שהנפיקה.

היקף ההון העצמי ביחס למאזן החברה עומד על 10%, זהו מינוף גבוה מאוד ביחס לחברות בענף הנדל"ן, והוא שם את מור במצב עדין ואפילו מסוכן: ירידת מחירי קרקע תציב אותו במצב שבו ההון העצמי מתאפס, והאטה במכירת דירות או עיכובים בפרויקטים יקשו עליו לשרת את החוב למחזיקים. אבל מור אומר בביטחון: "אין פרויקט שימנע מאיתנו להחזיר אג"ח". על אף שיעור המינוף הגבוה, לפחות לגבי פירעון החוב בטווח הקצר המשקיעים אינם מודאגים, וסדרות האג"ח שבהן חל תשלום בשנת 2016 נסחרות בתשואות נמוכות, שמבטאות אמון ביכולת ההחזר.

מור השלים לא מזמן בנייה ברחובות הירוקה, ביבנה, בנס ציונה, בקריית האמנים ברמלה, ונמצא בעיצומו של פרויקט ברמלה. בכפר תבור הוא בנה 101 וילות, ומתוכן, על פי הדו"ח הכספי שלו לרבעון הראשון של 2015, הוא מכר שש בלבד, אך מכר וילות נוספות מסוף הרבעון הראשון ועד היום. בצור יצחק הוא בנה 98 דירות ונותר עם מלאי של עשרות דירות. באריאל, שם הוא בונה 136 דירות, המצב מבטיח יותר ומרבית הדירות כבר נמכרו. בימים אלה הוא גם נכנס לראשונה לתחום של בניית מרכזים מסחריים — שניים בחריש ואחד במודיעין.

בצור יצחק נתקעתם עם הרבה דירות.

"אנחנו לא תקועים איתן. זה פרויקט על גדות נחל אלכסנדר ביישוב חדש ומוצר יקר מאוד של בנייה ירוקה. השקענו וקנינו את הקרקע לפני ארבע שנים, כשאנשים רצו לקנות דירות בשרון במחיר נמוך יותר. המתחרים סיימו למכור את הדירות הזולות שלהם, ועכשיו נותרנו אנחנו להציע בתים למתעניינים שמחפשים יוקרה. מכרנו דירת ארבעה חדרים ב־1.5 מיליון שקל, והמתחרים מכרו דירות כאלו ב־1.35 מיליון. לא הסכמנו להתפשר על הורדת מחירים. לדעתי הם עוד יעלו שם. אבל הסיכון גדול יותר באזור כזה, זה נכון".

ההימור הגדול ביותר של מור הוא על חריש, עיר שהולכת ומוקמת כעת בסמוך לעירון. "בחריש אנחנו אחרי השלב המסוכן", הוא אומר. "הסיכון היה בתחילת הדרך, בלהבין לאן היישוב הולך; ברגע שהוא הפך להיות חילוני־פלורליסטי, יש יותר ביטחון והבנה איך הוא יתגבש ואיזו אוכלוסייה הוא ימשוך. אנחנו עוד לא בבניית שלב ראשון, ומתוך 149 דירות ששיווקנו כבר נמכרו 100. מבחינתי זו הצלחה מסחררת. זה פרויקט מוצלח מאוד של הקבוצה. כשאתה בונה יישוב חדש מאפס, עם תשתיות, חינוך ומשפחות צעירות — זה לא כמו לבוא לדנ"א קיים של מקום. חדש תמיד מנצח".

כפר תבור. מור השלים בכפר פרויקט של 101 וילות: "כשטסתי בצפון, הגובה נתן לי פרספקטיבה. זה אפשר לראות מה מתפתח"

"אני אטפל בכל בעיה. נקודה. סוף"

ביקורת על מור נשמעת דווקא מחלק מרוכשי הדירות שלו, ולצד פרויקטים מוצלחים מאוד יש גם תלונות על איכות הביצוע. למשל, בנס ציונה הדיירים מתלוננים על נזילות, על תקלות שונות ועל סחבת בטיפול. הדיירים אף נקטו צעדי מחאה ובאחד הבניינים נתלו שלטי "למכירה" על הדירות. מור, שלא מהסס להטיל את האחריות על הכשלים בביצוע על החברות הפועלות בשטח, אומר גם שבשורה התחתונה הוא הכתובת.

אפשר להבין את הדיירים, לא? השקיעו את כל חסכונותיהם בדירה, עם רמת ביצוע שמתגלה, בלשון עדינה, לא משהו.

"נתחיל מהמנטליות של בעלי המקצוע הישראליים: לצערי, אנחנו לא גרמניה, לא יצרנו כאן תרבות שמחייבת סטנדרט של התנהלות. אבל חוץ מזה חסרה פה רגולציה, אין הגדרה למקצוע הבנייה ואין רישום קבלנים כמו שצריך. כיום המצב הוא שקבלן מבצע לא אחראי לבניין. הוא ממנה את מנהל העבודה לאחראי. כשאני מביא חברת ניהול הנדסה, אין חוק שמגדיר את העבודה שלה. איפה נשמע דבר כזה?

"אני יזם שבונה 1,500 דירות, ואין חוק שמגדיר את המקצוע ואת תחומי האחריות שלי. אם היה חוק, היינו יודעים שכאשר יש בעיה בבניין, הלקוח הולך לקבלן מבצע, ולא אליי. ואז הקבלן היה בונה מערכת כמו שצריך. אם היה חוק, אז כשקבלן היה מביא קבלני משנה, הוא היה משלם לספקים כמו שצריך. אצלנו בא קבלן משנה, למשל קבלן האלומיניום, ופתאום הקבלן הראשי לא משלם לו, אז למה שייתן שירות? יש שרשרת שבה צריך לטפל. אי אפשר להשאיר מצב שבו זה מגלגל על זה".

ובכל זאת, אתם באים עם מוטיבציה גבוהה, משווקים בנייה ירוקה — ואז מגיע קבלן שעושה עבודה גרועה ופוגע בשם שלך. דיירים מתלוננים שאין אבא.

"אני הכתובת ואני האחראי, תמיד. בארגון שלנו לא רלוונטי מי בנה, אני אטפל בכל בעיה, נקודה. סוף. אני לא אתן לאף אחד שקנה אצלי להיפגע".

בפרויקט שלכם בנס ציונה יש דיירים שמתלוננים שכבר שלוש שנים, מאז הכניסה, יש נזילות בחדרי האמבטיה ובחניון.

"לדעתי הם כבר מרוצים".

ההפרדה בין יזם לקבלן הופכת גם את היזמים וגם את הקבלנים לחסרי מחויבות. בשלב המכירה מחבקים את הדיירים ועושים אספרסו, ואז כשיש בעיות — דבר ללאמפה.

"זה לא ככה. הדירות בישראל בנויות מדהים, תראי איזו רמת מפרטים יש כאן. בעולם לא תראי שכונות שמתוכננות כך עד הסוף. מוצר הבנייה הוא מורכב מאוד. את יודעת כמה בעלי מקצוע וחומרים מעורבים בבנייה? אז יש כשלים, יהיו כשלים, אבל החוכמה היא לטפל בהם. אנחנו חברה שמטפלת".

פרויקט של חנן מור בנס ציונה שבו הדיירים מחו על ליקויי בנייה

אם קבלן שעבד עבורך פשט רגל, כמו צ.לנדאו, איך מונעים מדיירים ליפול בין הכיסאות?

"אם קבלן פשט רגל, יש לי ערבות בנקאית שלו שנועדה לטפל במקרה כזה. אבל כשאני בא לממש את הערבות, בבית המשפט מתחילה סחבת, ומתחילים לשקול אינטרסים של גורמים שונים. את כונס הנכסים לא מעניינים הדיירים — רק קופת הכינוס מעניינת אותו".

למה אתם נשארים חברה יזמית ולא נכנסים גם לצד הקבלני? זה יאפשר לכם להוריד עלויות ולשלוט באיכות העבודה.

"המומחיות שלנו היא בהבאת קרקע, בלדעת היכן ומתי לקנות. אנחנו מתכננים את הפרויקט ועושים את הליכי הרישום והתכנון מול הרשויות, ומתמודדים עם הסיכון שבייזום הפרויקט ובהקמתו — אבל את עבודות הקבלנות אנחנו רוכשים מבחוץ, מכיוון שלעולם הביצוע יש סיכון גדול משלו; מקצוע הקבלנות הוא מאוד־מאוד מורכב היום. אם אאחד את הפונקציות האלה, אגדיל את הסיכון הכללי שלי. נכון שיש חברות שהן גם וגם, אבל אפריקה ישראל, אשדר, גינדי — כולן עובדות במתכונת שלנו".

למה נכנסתם לאחרונה למרכזים מסחריים?

"אנחנו רוצים לפתח נכסים בבעלותנו ובניהולנו, ולייצר עוד רגל משמעותית לפעילות הקבוצה, לביטחון הפיננסי ולשווי הכלכלי שלה, למקרה שבעתיד ישתנה ענף הבנייה למגורים. אם הפעילות במגורים תרד, אם הרגולציה תשתנה, אם הכל יהיה מחיר מטרה והמרווחים קטנים — לא נרצה להסתכן בענף הזה. אנחנו רואים את החברה ממשיכה לייצר שבעה, עשרה פרויקטים במגורים, אבל מייצרת דרך התחום המסחרי צמיחה שתשמור עלינו כעל אחת מעשר חברות הייזום המצליחות בארץ".

"תמ"א 38 היא תוכנית לחיזוק מבנים, ולא פתרון דיור"

הפרויקטים של מור מפוזרים בכל רחבי הארץ, אבל דווקא בתל אביב הוא לא נמצא. "הבעיה בתל אביב היא הבעיה של ישראל כולה — מחירי הקרקעות בה לא הגיוניים. אין הרבה יזמים שקונים ובונים, לכן היא נהפכה לזירה ללוקחי הסיכונים הגדולים, או לזירה לקבוצות רכישה שמגלגלות אחריות לקונים", אומר מור ומוסיף: "בינתיים לא קרה לקבוצות הרכישה כלום, כי מחירי הדיור רק עלו, אז גם אם פרויקטים נתקעו ונדרשו להם יותר זמן או עלויות, המציאות פיצתה. אנחנו רואים ענקים כמו אקירוב וחבס שיצאו מהמשחק. מפני שהקרקע יקרה, רמת הסיכון הפכה את המשחק לכזה שרק נוטלי סיכונים יכולים לעמוד בו. עוד לא מצאתי בתל אביב את התמהיל של מיקום, מחיר וטיימינג שאליו אני מוסיף את מידת הסיכון שמתאימה לי. ניסינו שם, ואולי נהיה שם, אבל רק כשנמצא את השילוב הנכון. וחוץ מזה כיף לתת מענה לאוכלוסיות שבאמת צריכות אותו. ככה אנחנו מרגישים בחריש. זאת בנייה שאתה גם שמח בה, יישוב שיהיה עיר, כמו מודיעין בזמנו".

תמ"א 38 מתו? למה אתם לא שם?

"לא הגיוני שתמ"א שבאה לחזק מבנים לרעידות אדמה היא פתאום תוכנית לפתרונות דיור. הכללים פה לא מוסדרים: מי זה ועד הבית ואיך הוא מתארגן; כיצד עושים עסקה עם יזם; מה תפקיד היזם, הרשות ובעלי הדירות; מה לגבי דייר שמונע את הבנייה. אבל רואים לאט־לאט את האבולוציה של זה, תיקונים שמסדירים דברים, וכיום יש תמ"א 38 ב' וג'. אם זה יזוז, בכל דרום תל אביב יכולה להיות פריחה כלכלית אדירה".

מתי היא תתממש?

"ברגע שעיריית תל אביב תעביר את משרדיה לדרום תל אביב — תראי את האזור הזה מתפתח. זה מה שראש עירייה צריך לעשות כשהוא רוצה לפתח עיר, לא להיות ראש עירייה של עשירים. אבל עם חולדאי זה לא יקרה. זה יתרחש אצל ראש עירייה שהנושא מבעבע בו. זה צריך לעבוד כמו אצל בן־גוריון, שרצה להפריח את הנגב, ובלי כחל וסרק נסע לנגב והפריח אותו".

יש היגיון בתפיסה של חולדאי. זו עיר נחשקת, הארנונה לעסקים דופקת — למה לשנות?

"אין בעיה שהמצטיינים יצטיינו, לא רוצה לקחת אותם אחורה. אבל במצב הנוכחי העשיר נהיה יותר עשיר והעני יותר עני. זה לא הוגן. צריך לקחת את תל אביב, להעלות ארנונה בטירוף באזורים הנחשקים, לעשות נוסחת ארנונה לפי שווי דירה, לתת הנחות בדרום העיר — וכך להביא לאזורים הזולים את הזוגות הצעירים. אם נוריד את יוקר המחיה, נראה שהכל פורח".

"עבדתי כטייס, זיהיתי קרקע מלמעלה, וקניתי"

מור (46) נולד וגדל בנס ציונה, הבכור מתוך שמונה ילדים (שישה אחים ושתי אחיות) לאב מעולי עיראק ולאמא מעולי סוריה. הוא אמביציוזי עוד מהבית. "אמא שלי היתה גננת וגם מכרה בדים בשוק", הוא מספר. "אני זוכר את עצמי בגיל ארבע־חמש, הולך איתה לשווקים למכור בדים. אתה כל הזמן שומע על עבודה, עשייה, פרנסה, לא כזאת שתלויה במי שנותן לך משכורת".

כשהתגייס לצה"ל שימש טייס מסוקי קרב והיה ממקימי טייסת האפאצ'י. הוא נישא בגיל 24 (ילדיו מהנישואים האלה, בן ובת, הם כיום חיילים ביחידה 8200; התגרש לפני כעשור; ולאחרונה נישא מחדש), ולמד משפטים ומינהל עסקים במרכז הבינתחומי.

כבר בלימודים הוא החל לנסות את כוחו בעסקים: "בגיל 27 ניסיתי להקים חברה מתחרה לארקיע וגיבשתי קבוצת משקיעים כדי לקנות את חברת כנפי העמק. זה לא התממש, אז עוד לא ידעתי איך סוגרים דברים. מרוב התלהבות הפסקתי את הלימודים לסמסטר, עד שהבנתי שזה גדול עליי".

הוא הרגיע את ההתלהבות, חזר ללימודים, ובמקביל עבד בכים־ניר כטייס פרטי והטיס בכירים כמו סטף ואיתן ורטהיימר, אריק שרון והרב כדורי. התקופה ההיא רק הגדילה את התיאבון העסקי שלו: "הייתי סטודנט שהטיס מנכ"לים ובכירים, צופה בהם מהצד ולומד". בסוף שנות התשעים מור היה ממקימי חברת הביוטק אונקוטסט, שעסקה בדיאגנוסטיקה ולימים נרכשה על ידי טבע. החיבור שלו לעולם הביוטק הגיע דרך חברת משפחה, שעוררה את סקרנותו לגבי התחום.

ב־2000 הוא עבר להתנסויות קטנות בתחום הנדל"ן. עסקת הבתולין שלו היתה בטבעון: "טסתי בצפון והכרתי את האזור קצת. מצאתי קרקע בטבעון, פיצלתי למגרשים והשבחתי אותה. משם המשכתי ורכשתי קרקע בנהריה.

"הלמעלה תמיד נתן לי פרספקטיבה מרתקת מאוד. זה מאפשר לראות תוכניות, כבישים, תשתיות, יישובים, אזורים, איך הכל זה נרקם לכדי מעשה. אני עובד ככה עד היום. כשאתה למעלה זה נורא מוחשי.

"לימים, 'לראות מלמעלה' שירת אותנו מאוד באחת הקפיצות הגדולות של הקבוצה בבאר יעקב, כשנבנה כביש 431. היינו מהיזמים הראשונים של היישוב ב־2005". הפרויקט האמור היה הצלחה כמעט מקרית. "זו היתה אבן דרך משמעותית, כי מחברה שעשתה פרויקט של 34 וילות מקסימום, רצינו לבצע קפיצת מדרגה ולעשות פרויקט בינוני. באותה עת שינו את שיטת המכרזים של מינהל מקרקעי ישראל, מה שאפשר לא רק לקבוצות גדולות אלא לכל יזם לגשת, ואנחנו הגשנו הצעות כדי לזכות ב־150 יחידות דיור — וזכינו בכל ה־400. התברר שכל המציעים האחרים הציעו פחות מאיתנו בהרבה. שאלנו את עצמנו אם אנחנו לא טועים בכך שאנחנו הולכים לקנות את כל הקרקע. זו היתה אחת הדילמות הקשות שלנו".

את הקרדיט על המהלך הזה מור חולק עם שותפו כדורסלן העבר אבי מאור. "הוא האמין בפרויקט, לי יותר רעד הפופיק", הוא מודה. "יש לנו נישואים עסקיים מוצלחים. השותפות בינינו היא 70% לי ו־30% לאבי, אבל בעשייה אנחנו 50:50. כשאחד חלש, השני דוחף".

"פולין ורומניה? מכה קטנה בכנף"

ההצלחה של מור מגיעה בזכות יכולת זיהוי הזדמנויות וניצולן, אולם לאורך הדרך, הוא מספר, היו גם פספוסים שהוא מתחרט עליהם: "ב־2009 התמודדנו על מקום במתחם שרונה. חשבנו שזו הזדמנות גדולה להיכנס לתל אביב, אבל הקרקע עלתה 350 מיליון שקל ולא רצינו לקחת את כל הסיכון על עצמנו. ניסינו לנהל את הסיכון באמצעות ארגון קבוצת רכישה שבה נעשה מכירה מוקדמת במחיר מופחת. עבדנו חודשים על ארגון הקבוצה, הצלחנו מאוד בעבודה המקדימה, והגענו לשני המתמודדים האחרונים מול גינדי. אבל הסיכון עצר אותנו וגינדי שלקחה אותו, בצדק מבחינתה, זכתה במכרז. השיקול שלנו היה לא לעשות את הקפיצה האחת־יותר־מדי. עדיף לצמוח במשך הזמן מאשר לנצל הזדמנויות קצרות מועד שיכולות להקפיץ אותך רחוק, אבל אם תטעה תרד למקום שלא תוכל לעלות ממנו. אז התאכזבנו מאוד, אבל לומדים וממשיכים קדימה".

"היו לנו שם שותפויות, אבל ב־2007–2008 סיימנו את הפעילות שם. היתה תפיסה שזה יוכל להיות רווחי והיא לא עמדה בציפיות. הספקנו למכור לפני המשבר ונותרנו עם כמה נכסים שהם חלק קטן מאוד מהפעילות שלנו. הפסקנו לפעול שם כיוון שהבנו שאנחנו באים מעולם ניהולי פרופר, ושזה לא מתאים לנו לסמוך על צד ג' שינהל עבורנו דברים כאלה".

נחבלתם קשות?

"בלשון חיל האוויר מדובר במכה קלה בכנף. החלטנו שנתמקד בישראל. בסופו של דבר כיף לבנות בארץ. כל פרויקט הוא יצירה".