![מגזין נדל"ן אוגוסט 2015](https://pic1.calcalist.co.il/PicServer2/20122005/538593/nadlan2015.jpg "מגזין נדל"ן אוגוסט 2015")
עשו את זה קודם, לפניו. זה לא משנה
מתחילת הנסיקה במחירי הנדל"ן באמצע 2007 ועד הבחירות האחרונות, מקבלי ההחלטות הגו לא פחות מ־ 38רפורמות וצעדים לטיפול בקשיים בשוק; בתגובה המחירים רק המשיכו לעלות, ולעתים היוזמות אף הגדילו את הנזקים; מבט מקיף על העבר מעלה תובנות לגבי הרפורמות שבדרך
09:4105.08.15
ב־22 ביוני הודיע משרד האוצר כי העלאת מס הרכישה שתוכננה ל־1 ביולי תוקדם ותיכנס לתוקף בתוך יומיים. אנשי האוצר חשו בהתעוררות המשקיעים, שרצו להקדים ולרכוש דירה לפני כניסת הגזירה אל הפועל. למרות התגובה המהירה של האוצר, העלאת מס הרכישה הובילה ביוני לשיא בעסקאות נדל"ן ולמשכנתאות בהיקף היסטרי והיסטורי של 7 מיליארד שקל.
מפתיע? לא ממש. את האפקט הזה לא היה קשה לצפות. כל מה שהיה צריך לעשות הוא ללמוד מהעבר, וליתר דיוק מ־2011: בפברואר באותה השנה הועלה מס הרכישה במהלך שהיה ידוע מראש והוביל לכך שברבעון הרביעי של 2010 עלתה רכישת הדירות ב־25% לעומת הרבעון הקודם, ונרכשו בו 9,000 דירות להשקעה. הצצה בעבר יכולה ללמד דבר נוסף: העלאת מס הרכישה לא פתרה את בעיית יוקר הדיור ולא ציננה את הביקוש. לא בטווח הקצר, ובטח שלא בטווח הארוך.
אם יש מרכיב שמצוי בשפע בסאגת הטיפול ביוקר הדיור, שמלווה אותנו זה שמונה שנים – הוא כוונות טובות. כל שר חדש, שיכון או אוצר, בא ובאמתחתו שלל רפורמות, רעיונות וצעדים לטפל בנושא, ואפילו היה "סופר־טנקר" אחד. מאמצע 2007, כאשר מחירי הדיור החלו להרים את הראש, נקטו הממשלה, הרגולטורים ובנק ישראל לא פחות מ־38 רפורמות וצעדים מהותיים שנועדו להתמודד עם שוק הדיור הלוהט: חלקם נועדו להתמודד עם ההיצע הדל של הדירות, חלקם ניסו לצנן את הביקוש וחלקם נועדו להתמודד ישירות עם המחירים הגואים, והתוכניות השאפתניות יותר ניסו לטפל בעודף הבירוקרטיה, הרעה החולה של הענף. המשותף לכל היוזמות האלה הוא חוסר הצלחה: המחירים הוסיפו לעלות ולעלות. בפועל חלק מהתוכניות לא יושמו, ואלו שיושמו לא הורגשו, ולפעמים השוק פשוט מצא דרך יעילה ומתוחכמת לעקוף אותן. במקומות שבהם לרפורמות היה פוטנציאל לאפקט שלילי הוא התממש במלוא עוצמתו. אז ממש עם יציאת תוכניותיו של שר האוצר משה כחלון אל הדרך, "מגזין כלכליסט" מיפה את שלל התוכניות שליוו אותנו בשנים האחרונות ובדק את תגובת השוק אליהן. מכאן הוצאנו חמש תובנות חשובות, שכדאי לאמץ לעתיד.
תובנה ראשונה:
לנשום במקום לירות
ארבע ממשלות ושלוש מערכות בחירות עברו על ישראל מאמצע 2007 ועד היום. כל הפוליטיקאים היו להוטים להציג בפני הבוחרים עשייה, ודרכם לעשות כך עברה בטאטוא הרפורמות שהציגו קודמיהם והחלפתן ברפורמות שלהם. כך, למשל, את תוכנית "מחיר למשתכן", שתזכה בהנחה ברכישת דירה, הגדיר שר השיכון לשעבר אריאל אטיאס כפתרון האולטימטיבי למשבר הדיור. אטיאס היה נחוש ליישם את התוכנית על אלפי יחידות דיור. הדיון בקריטריונים לזכאות להנחה לפי תוכנית היה סוער וגזל מנבחרי הציבור זמן רב. עם סיום תקופת כהונתו של אטיאס החלה התוכנית לצאת אל הפועל – אך אז התחלפה הממשלה והגיע השר אורי אריאל, גם הוא נחוש ומלא ביטחון כמו קודמו. אריאל החל מיד בקידום רפורמות חדשות כמו "מחיר מטרה", שגם היא נועדה להוריד את עלות הדירה עבור הרוכשים, אך בפורמט אחר. כשנשאל מדוע אינו מיישם את תוכנית קודמו, ענה כי אינה יעילה. לאחר מערכת בחירות נוספת, השר החדש כחלון דווקא בחר לאמץ ואף להרחיב את תוכנית "מחיר למשתכן".
הבחירות טרפדו גם את יוזמת מע"מ 0%, זו שהיתה תוכנית הדגל של שר האוצר הקודם יאיר לפיד, אך בוטלה על ידי כחלון עם כניסתו לתפקיד.
דוגמה נקודתית נוספת, אך קיצונית יותר, היא תוכנית מענקים לזוגות צעירים עבור רכישת דירות בפריפריה, שנקבעה מתוקף החלטת ממשלה ב־2011 ובוטלה לאחר הבחירות ב־2013. ביטול התוכנית פגע במי שרכשו דירות בהסתמך על ההבטחות למענקים, והם קיבלו אותם לאחר מאבק ממושך ופנייה לבג"ץ.
ההשפעה של רפורמות בתחום הנדל"ן דורשת זמן. אי אפשר לשגע את השוק עם 38 רפורמות בזו אחר זו, שחלקן מחליפות זו את זו, חלקן דומות מאוד זו לזו, וחלקן ממוחזרות מעת לעת. "צריכה להיות תוכנית שאפתנית, כוללת וסדורה לשוק הנדל"ן", אומר ח"כ מנואל טרכטנברג, שחלק מהמלצות הוועדה בראשותו, לטיפול בבעיית יוקר הדיור, אומצו בספטמבר 2011 על ידי הממשלה, אך לא יושמו. "אם צריך להשקיע בפיתוח ובתשתיות כדי לעודד רשויות מקומיות לרצות פרויקטי מגורים – זה עולה כסף. בשנים האחרונות, במקום להתמודד עם סוגיות העומק, ניסו למצוא טריקים, בכל פעם משהו חדש: מע"מ 0%, ועדה כזאת או תוכנית קוסמטית שלא תוקפת את שורש העניין", אמר. בהתחשב בקצב התחלפות הממשלות בישראל בשנים האחרונות, רפורמה טובה ונכונה שמציע שר אחד כנראה תבשיל רק בזמנו של השר הבא, אם תהיה לו מספיק גדלות נפש לא לחתוך אותה – גדלות נפש שלא נצפתה במחוזותינו עד כה.
אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין: "במלחמה פותחים מחסנים, מוציאים צווי 8 ומגייסים את כולם. הממשלה צריכה להגדיר את הדיור כתשתית לאומית, לגרוס את הסדר הקיים ולהקצות משאבים לטיפול בו בהתאם" צילום: ארן דולב תובנה שנייה:
השינוי לא יבוא מתוכנית טובה, אלא מיישום נכון
כשבוחנים את שלל הרפורמות והצעדים שנעשו פה בשנים האחרונות, מגלים שגם אם היו רעיונות טובים, הכשל העיקרי בסופו של דבר היה בביצוע. את הכשל הזה ניתן לייחס לשני גורמים: הראשון הוא פקידות עייפה שממסמסת רעיונות בסבך הבירוקרטיה. כך, למשל, החלטה מ־2009 למניעת ריכוזיות במכרזים של רמ"י, שנתקעה בסבך הבירוקרטיה ולא יושמה, עלתה לאחרונה לדיון מחדש על ידי כחלון.
פרופ' מנואל טרכטנברג. "אם צריך להשקיע בפיתוח ותשתיות כדי לעודד רשויות מקומיות לרצות פרויקטי מגורים, זה עולה כסף. בשנים האחרונות, במקום להתמודד עם סוגיות העומק, ניסו למצוא טריקים" צילום: עמית שעל
נוסף על כך, תיקון לחוק התכנון והבנייה שקודם ב־2009 ונועד לפשט את הבירוקרטיה נתקע בעצמו בסבך זה במשך שנים. יום אחרי שהשר הגה את הרפורמה וזו יצאה אל השוק בקול תרועה רמה, האנרגיה העיקרית שעליו להשקיע היא במעקב אחר היישום והביצוע שלה, שצריך להיות פרטני ומהודק הרבה יותר, ולהיעשות בלוחות זמנים קשיחים.
הגורם השני שמכשיל את הרפורמות הוא אינטרסים: אם נודה באמת, הורדת מחירי הדיור מנוגדת לאינטרסים של כל הפועלים בתחום, וכולם ישמחו לקבל עוד כסף אם המחירים יעלו. דבר זה מעכב החלטות מול גורמים אינטרסנטיים. דוגמה לכך היא החלטה שעולה כעת על השולחן ונוגעת לפדיון קרקע חקלאית כדי לבצע בה שינוי ייעוד ולהפוך אותה לקרקע לבנייה למגורים. כשהצעה זו עלתה לראשונה ב־2013, היא נפלה בגלל חוסר הסכמות עם החקלאים על גובה הפדיון.
קשיים שנובעים מאינטרסים מתגלעים גם בהתנהלות של השלטון המרכזי מול השלטון המקומי. את זאת אפילו כחלון כבר הספיק ללמוד על בשרו, כאשר החליט שלא להעלות בשלב זה לאישור קבינט הדיור את אחת הרפורמות שהציע לאחרונה, שעוסקת בפיצול דירות. זו ירדה מסדר היום לאחר שנתקלה בהתנגדות עזה מצד ראשי הרשויות המקומיות.
פתרון לריבוי אינטרסים יכול להיות בקביעת סדרי עדיפויות ברורים וחד־משמעיים, כך גורס אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל: "צריך לשנות ומהר את התפיסה של מדינת ישראל. במלחמה פותחים מחסנים ומוציאים צווי 8, ומגייסים את כל המערכת, את עובדי המשק, את מחסני הנשק, הכל לטובת המלחמה. אותה תפיסה צריכה להיות גם בשוק הדיור. הממשלה צריכה להגדיר את פעילות השוק בתחום הנדל"ן כתשתית לאומית, לגרוס את הסדר הקיים ולהקצות משאבים בהתאם".
כלומר, בשורה התחתונה או שמגיעים להסכמות עם בעלי האינטרסים השונים, או שמשנים את הסדר הקיים ובוחרים מה לקדם על חשבון מה. אבל בכל מקרה, ממשיכים קדימה.
תובנה שלישית:
השוק יעקוף את הרפורמות היכן שרק ניתן
גם לכוונות הטובות יש השפעות נלוות שליליות – ובמציאות השוק הנוכחית פעמים רבות ההשפעות השליליות האלו מתממשות בעוד שהכוונות הטובות נותרות על הנייר. כדי להבין מדוע צריך להסתכל על התנהגות שוק הנדל"ן בישראל באופן רחב יותר ובקונטקסט הקריטי של סביבת הריבית האפסית, שהופכת את הנדל"ן לאלטרנטיבת השקעה אטרקטיבית מאוד. "זה לא משבר היצע, זה משבר ביקוש", אומר מיכאל שראל, לשעבר הכלכלן הראשי במשרד האוצר. "נכון שיש לא מעט בעיות בצד ההיצע, שרמ"י מתנהגת כמונופול, שיש בעיות בשיווק הקרקע ושתהליך התכנון נמשך שנים מיותרות. אבל שורש הבעיה הוא הביקוש".
ד"ר מיכאל שראל: "תמיד מדברים על הזוגות הצעירים שאין להם דירה. אני לא יודע מה צריך להיות שיעור האנשים שגרים בדירה בבעלותם, אבל עכשיו זה לא הזמן לדחוף את האנשים שאין להם בעלות על דירה לתוך השוק" הריבית האפסית לא רק הופכת את הנדל"ן לאלטרנטיבת השקעה לוהטת, אלא גם גורמת לכסף שמממן את ההשקעה, המשכנתא, להיות זול יותר. בנק ישראל עשה כמה צעדים לצינון שוק המשכנתאות, בעיקר כדי להוביל ליציבות הבנקים. אולם צעדים אלו, שמייקרים את המשכנתאות לפי התיאוריות הכלכליות, אמורים להשפיע גם על צד הביקוש. בפועל, בסביבת ריבית נמוכה כל כך להתייקרות אין משמעות, והשוק עוקף את ההגבלות הקשיחות שבנק ישראל מציב על המשכנתאות. לדוגמה, כאשר בנק ישראל הגביל את שיעור המימון שניתן לקבל, החלה להתפתח תופעה של הלוואות בריבית גבוהה יותר שמשמשות ככרית ההון העצמי המינימלי. וכאשר בנק ישראל הגביל את שיעור המשכנתא לפי קריטריון של יכולת החזר מגובה ההכנסה הפנויה, צירפו הלווים את הוריהם למשכנתא כדי להציג הכנסה פנויה גבוהה יותר.
ולא רק בנושאי מימון ההשפעות השליליות מגיעות לפני החיוביות. ב־2007 הוחלט על מעבר צה"ל לנגב. בשנה האחרונה הנושא היה תקוע בגלל מחלוקת רישומית פנימית במשרד האוצר, אך מחירי הדיור בערים וביישובים העוטפים את בסיסי צה"ל החדשים בדרום לא מחכים אלא מטפסים ועולים. עוד דוגמה היא רפורמת פדיון הקרקעות החקלאיות. היא אמנם נתקעה בגלגולה הקודם, אך הספיקה להוביל לשיווק מוגבר של קרקעות לאלו שחיפשו הזדמנות לרווח מהיר בציפייה לשינוי ייעוד. המחירים, כמובן, עלו בהתאם.
תובנה רביעית:
עד כה מרפורמות מיסוי נהנים בעיקר עורכי הדין
צעדים לצינון האטרקטיביות של שוק הנדל"ן נעשו בעיקר דרך תחום המיסוי, אולם עד עתה אלו לא היו אפקטיביים. "צעדי מיסוי כאלה כואבים, אבל אנשים שיש להם כסף ורוצים תשואה יקנו דירה למרות שעכשיו זה עולה עוד 50 אלף שקל", אומרת עו"ד דפנה סירוטה־הולנדר, מנהלת המחלקה המסחרית במשרד עו"ד צבי שוב. "בחלק מהמקרים אפשר גם להפחית את היקף הגזירה באמצעות תכנוני מס, כך שהמיסוי מעורר בעיקר תחושה שעושים משהו, אבל ללא השפעה כלכלית אמיתית. למי הצעדים האלו עזרו? בשורה התחתונה, לעורכי הדין יש עכשיו יותר עבודה".
עו"ד דפנה סירוטה־הולנדר: "למי צעדי המיסוי עזרו? בשורה התחתונה, לעורכי הדין יש עכשיו יותר עבודה. מי שרוצה דירה יקנה גם אם היא תעלה עוד 50 אלף שקל" צילום: ליאת מנדל גם טרכטנברג מסכים ומתייחס להעלאת מס הרכישה שביצע שר האוצר לאחרונה: "זה צעד נכון כחלק ממערך כולל, אבל כמובן, אף אחד לא מעלה על דעתו שמס רכישה ישנה את המציאות".
שינויים במס רכישה אינם נדירים. ב־2011 בוצעה העלאה במס, ב־2013 צומצמה הטבת מס הרכישה והפטור ממנו לדירה יחידה, וב־2014 המס עלה שוב. וזה לא רק מס הרכישה: גם צעדי מיסוי אחרים שננקטו לא הועילו. כך, למשל, ב־2011 הוענקו הטבות למשקיעים שמוכרים דירות. פניית "מגזין כלכליסט" לאוצר מעלה כי אין בידיו נתונים עדכניים שמהם ניתן ללמוד על האפקטיביות של הצעד. השינוי במס שבח על מכירת דירה להשקעה, שנקבע ב־2014, לא השפיע באופן מהותי על השוק, כיוון שאת ההשבחה מחשבים ביחס לשווי הנכס מכניסת השינוי לתוקף. הכבדת המיסוי על קבוצות רכישה ב־2011 הובילה לצינון השוק בטווח הקצר בלבד, וכעת התחום שוב פורח. מיסוי על דירות יוקרה, שנקבע ב־2014, הוביל להרבה תכנוני מס, אך לא להורדת הביקוש להן.
עם זאת, קולות רבים דווקא תומכים ברפורמות בתחום המיסוי, וקוראים לצעדים מרחיקי לכת אף יותר, שיובילו להשוואת המיסוי על השקעה בנדל"ן למיסוי שחל על השקעות אחרות. יש אף שלוקחים זאת צעד קדימה: "הבעיה היא בביקוש לא של המשקיעים, אלא דווקא של רוכשי הדירה הראשונה", אומר שראל: "יש מי שבטעות מתכוונים לכך שמשקיעים הם רק מדירה שנייה ומעלה. אבל אנשים שקונים דירה לגור בה זו לא השקעה? הרי זה או שאתה רוכש שירותי דיור, כלומר שוכר, או שאתה רוכש דירה. כל מה שעשו בשנים האחרונות הוא לטפל בדירות לא יחידות, שהן 25% מהשוק".
הפתרון של שראל הוא למסות את רווחי ההון שנוצרים ממכירת דירה, גם אם זו דירה ראשונה. ואם זה יכביד על הזוגות הצעירים? "יש תחושה שצריך שלכל אחד תהיה דירה משלו", עונה שראל. "אני לא יודע מה צריך להיות השיעור הנכון של אנשים שגרים בדירה בבעלותם, אבל זה לא הזמן לדחוף את האנשים שאין להם בעלות על דירה לתוך השוק".
תובנה חמישית:
הגיע הזמן לעשות דברים בשקט
הסברה הרווחת היא ששרי האוצר לדורותיהם הם אנשים רציניים. כולם יודעים להתבטא ברהיטות, להציג טיעונים ותוכניות, להתפאר בהם בעת הצלחה (גם כשהיא רגעית) ולדחוק אותם מהתודעה הציבורית כאשר מדובר בכישלון.
עם זאת, כשזה מגיע לשוק הדיור, נראה כי כולם מתנהגים כבני טיפש־עשרה שרצים לספר לחבר'ה – כי הרי מה הכיף בתוכנית חדשה ואטרקטיבית שנותרת חודשים רבים הרחק מהעין הציבורית? ההדלפות החוזרות ונשנות של תוכניות לפתרון משבר הדיור, לעתים בטרם נבדקה היתכנותן או היכולת להוציאן אל הפועל בזמן סביר, שיגעו את שוק הנדל"ן, שכל מה שהוא שיווע לו הוא קצת יציבות.
גם השרים שדיברו על כך ששוק הנדל"ן הוא שוק של ציפיות (וחששות), היו בפועל הגורם העיקרי לתזזיתיות שאוחזת בו. דוגמה מובהקת היתה ביטול רפורמת מע"מ 0%, שהובילה להתנפלות על דירות. ולאחריה? נראה שהציבור כבר לא מאמין יותר לנבחריו, ועל אף מתקפת הרפורמות של כחלון, השוק נמצא ברתיחה שמתבטאת בהיקף משכנתאות שובר שיאים. בשוק של ציפיות לא כדאי ללבות אש, חייבים להביא את הפסיכולוגיה שמניעה את הענף בחשבון וכדאי פשוט לבנות בשקט.
