הסבת משרדים לדירות מגורים - תצליח או תיכשל?

הגדלת ההיצע באמצעות הסבה

המהלך: אחת מהיוזמות של שר האוצר משה כחלון היא הקלות בהסבת משרדים לדירות מגורים, כך שהיצע הדירות יגדל באופן מהיר וללא הליכי תכנון מורכבים. התוכנית להסבה תטפל גם בעודף הקיים בענף המשרדים

החשש מהמהלך: הרשויות המקומיות חוששות מירידה בהכנסותיהן מארנונה

סטטוס: בהליכים פנימיים במשרד האוצר

דרור נגל / תוספת מהירה של דירות להשכרה

תטפל בעודף היצע המשרדים וגם במחסור במגורים

הסבת שטחים של פרויקטים עתידיים שטרם נבנו תאפשר ניצול של הקרקעות, וכן ניצול של תכניות בניין עיר קיימות, תוך התאמות קלות וקיצור תהליכי תכנון להוספה מהירה של דירות. כך, אם מעוניינים להקים בניין מעורב שישמש חלקו למגורים וחלקו למשרדים, יהיה אפשר לתכנן זאת מראש ולהתאים את המעטפת לצרכים של שני סוגי הדיירים. באמרת אגב, הסבה זו נכונה גם בתב"ע מאושרות למלונאות, ענף שנמצא גם הוא ברוויה, ובמקומות רבים בארץ קרקעות לבניית מלונות לא מפותחות.

דרור נגל, מנכ"ל חברת הבנייה אזורים צילום: אוראל כהן

כמו כן, בבנייה הישנה היה נפוץ ייעוד מעורב, כאשר קומות הקרקע והמרתף שימשו למשרדים של עסקים קטנים כגון רואי חשבון, רופאי שיניים ועורכי דין. דוגמה בולטת לכך היא רחוב אבן גבירול בתל אביב. שינוי הייעוד של קומות אלו יוסיף דירות להשכרה שיקלו על עודפי הביקוש בלב הערים. מובן שבהסבת משרדים קיימים באזורי מסחר יהיה צורך בהתאמות תכנון גדולות יותר.

במשפט אחד

בלב הערים היתה נפוצה בעבר בנייה מעורבת, שבה קומות הקרקע יועדו למשרדי עסקים קטנים. הסבתם למגורים תטפל בעודפי הביקוש במרכז

אברהם קוזניצקי / העיריות ישימו מקלות בגלגלים

לפני כעשור היה ניסיון לעשות מהלך דומה שהתמסמס

קושי נוסף הוא במבנה הבניין עצמו. למשל, במשרדים אין צורך בחלונות גדולים, והרבה פעמים החלונות כלל לא נפתחים החוצה. ברור שיהיה צורך בהתאמות רבות גם במעטפת הבניין. במשרדים שנבנים מראש כך שישלבו משרדים ומגורים, בונים לובי נפרד, כניסה נפרדת וחניון מפוצל. כל אלו הם דברים שיהיה מאתגר לשנות בבניינים קיימים.

אבהם קוזניצקי. יו"ר ובעלי קבוצת חברות הבנייה מנרב צילום: נמרוד גליקמן

נקודה חשובה נוספת היא הארנונה. הרשויות המוניציפליות הן הראשונות להיפגע מהחלת השינוי, שכן ארנונה המתקבלת ממשרדים גבוהה בהרבה מהארנונה למגורים. יכול להיות שהרשויות לא יעודדו כלל את התוכנית, או גרוע מכך, ישימו לה מקלות בגלגלים.

התוכנית תצליח רק אם תהיה כלכלית הן לבעלי הנכס והן לרשויות. לתוכנית כזו צריך לעשות פיילוט, לראות אם ואיך ניתן לבצע הסבה כזאת, ומהו פוטנציאל תוספת הדירות לשוק. אגב, לפני כעשור היה ניסיון דומה שהתמסמס בשל קשיים ביישום, כך שרק ימים יגידו אם התוצאה הפעם תהיה שונה.

במשפט אחד

המהלך צריך להיות כלכלי לבעלי הנכסים ולרשויות המקומיות, שייפגעו כי הארנונה מדירות נמוכה מזו של עסקים. בהסבת משרדים קיימים נדרשות התאמות תכנון