אין אור בקצה מנהרת כורזין: הכביש התת-קרקעי תוקע את מתחם התעסוקה בגבעתיים

בתחילת החודש הגישה עיריית גבעתיים לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה התנגדויות לתוכנית להסבת מתחם כורזין. אזור התעשייה הישן של העיר יהפוך על פי התוכנית למתחם משרדים ובו 11 מגדלים בני כ־27 קומות כל אחד. התוכנית, שנולדה ביוזמת רמ"י ובשיתוף העירייה, מתייחסת לשטח של 117 דונם בין רחוב אלוף שדה בדרום לרחוב משמר הירדן בצפון ורחוב כורזין במזרח.

אפשר להתווכח על אובדן הצביון המיוחד של כורזין, כיום אזור מסחר המורכב מעסקים קטנים. אבל קשה להתווכח עם העובדה שהפיכתו למתחם משרדים תשפר דרמטית את המצב הכספי של העיר. גבעתיים סובלת מקשיים תקציביים - בחישוב כמות התושבים ביחס לשטח היא מהערים הצפופות בישראל, אבל אין בה כמעט משרדים ויותר מ־70% מהכנסות הארנונה הן ממגורים. לשם השוואה, ברמת גן השכנה יותר מ־50% מכספי הארנונה מגיעים מעסקים. הקמת מגדלי משרדים במתחם כורזין צפויה להכניס לעירייה עוד 50 מיליון שקל בשנה.

הדמיית מתחם כורזין החדש

סבך של בעלויות

אז מדוע בכל זאת מעכבת העירייה את יישום התוכנית בגרסתה הנוכחית? הבעיה המרכזית שהיא מעלה בהתנגדות שלה היא הדרישה להקים מנהרות ברחוב תפוצות ישראל, כדי שבלב שדרת המגדלים יהיה שטח ציבורי נטול תחבורה, בדומה למתחם שרונה בתל אביב. בעירייה מעריכים כי עלות הקמת המנהרות תגיע ליותר מ־100 מיליון שקל, ודורשים מרמ"י לשאת בהוצאות או לכל הפחות להשתתף בהן.

מרגע שבו התוכנית תקבל תוקף, העירייה מחויבת לספק היתרי בנייה לבעלי מגרשים המבקשים לבנות בהתאם להוראותיה. אבל כדי שאלה יוכלו לממש את ההיתר, העירייה מוכרחה להקים את התשתית היקרה והמנהרות. המתחם כולל שמונה מגרשים שונים, כל מגרש תחת בעלות אחרת, ולכל בעלים אינטרסים שונים. יזם שיבקש לבנות מגדל במגרש שבבעלותו יידרש להקים מרתף חניה שיהווה חלק מהפאזל שיצטרף למנהרה. את השדרה המרכזית של המנהרה העירייה צריכה להקים בכספי ההיטלים שישלמו היזמים. אלא שאם חלק מבעלי המגרש לא יפעלו לקבלת היתר, יחסר כסף למימון הקמת התשתית.

"צריך להקים את המנהרות והתשתיות במקשה אחת, וזה לא תמיד חופף לבקשות להיתרים ולתשלומי ההיטלים", מסביר רונן משורר ממחלקת ההנדסה של עיריית גבעתיים. "למשל, ייתכן מצב שבו יהיו שני היתרים סך הכל שיכניסו 20 מיליון שקל, אבל נצטרך להוציא 50 מיליון שקל על המנהרה".

כדי להבין את הבעיה יש לצלול למבנה הבעלויות על הקרקע באזור. בפאה המזרחית של השטח, רחוב כורזין 5, נמצא כיום מרכז מסחרי שיש בו כ־100 בעלי זכויות. כדי שתיושם התוכנית במגרש זה עליהם להתאגד או לחבור ליזם במסגרת פינוי־פיצוי, הליך שעלול להימשך שנים ארוכות. לעומת זאת מגרשים אחרים מצויים בשלב תכנון מתקדם. כך למשל, במגרש שבבעלות משותפת של חברת אבן השוהם (חברה־בת של מצלאווי) וקו־אופ אושרה תוכנית נקודתית לבניית מגדל משרדים. גם במגרש שבו נמצא בית מולדבסקי אושרה תוכנית להקמת מגדל סמוך, שיחובר בגשר למבנה הקיים. בשני המגרשים הללו עבודות הבנייה יכולות להתחיל בתוך כמה חודשים. מגרש אחר שייך לוויזה, שמתנגדת לתוכנית ודורשת תוספת זכויות בנייה כפיצוי על מבנה שצפוי להיהרס. ועוד מגרש שייך להסתדרות, שמתנגדת גם היא להריסת בניין שבבעלותה. וכך קצב התקדמות שונה מהותית בכל מגרש, וכתוצאה – גם היכולת של העירייה לגבות היטלי פיתוח.

גילי טסלר, מתכננת מחוז מרכז ברשות מקרקעי ישראל, מסבירה כי ההתנגדות של עיריית גבעתיים הגיעה לוועדה המחוזית בשלב מאוחר יחסית, שכן "התוכנית החלה להתגבש כבר לפני כ־20 שנה, ולאורך כל הדרך העירייה היתה מעורבת בה. היא יכלה להביע את דעתה גם לפני שנתיים ואפילו ארבע שנים". עם זאת, מוסיפה טסלר, רשות מקרקעי ישראל מקיימת דיונים עם העירייה ומשוכנעת שיימצא פתרון.

מתחם כורזין בגבעתיים כיום צילום: יובל חן

"שרמ"י תשתתף"

הדרישה למנהרה הגיעה מלשכת התכנון של משרד הפנים, שם רואים בפרויקט חשיבות רבה בגלל מיקומו בתווך שבין קו הרכבת הקלה ושכונת ההסתדרות, המצויה בימים אלה בהליכי פינוי־פיצוי. להערכת משרד הפנים, המתחם החדש ישמש כפרוזדור המקשר את תושבי השכונה לתחנת הרכבת.

למרות ההתנגדות, בעיריית גבעתיים לא ימהרו לקבור את המתחם שכאמור, צפוי להניב עשרות מיליונים בשנה מכספי ארנונה. ראש העירייה רן קוניק מבהיר כי "התוכנית חשובה להתפתחות העיר, אך קידום קטגורי שלה, מבלי לתת את הדעת לעלויות פיתוח התשתיות הגבוהות ולאינטרסים של בעלי העסקים הפועלים כיום במקום, יהיה בלתי אחראי.

“לכן, כתנאי מקדים לקידום התוכנית, נדאג לשמור על זכויותיהם של בעלי הקרקע והעסקים, וכן לכך שרשות מקרקעי ישראל תשתתף במימון פיתוח התשתיות המורכבות הנדרשות במקום".