עפולה מתעוררת מהתרדמת: היזרעאלים החדשים

בשנה הבאה תציין עפולה, העיר שזכתה לכינוי "בירת העמק", 90 שנה להיווסדה. אך המציאות הנדלנית היא כי משלהי שנות התשעים - כשהסתיימה בנייתה של שכונת נוף יזרעאל אשר קלטה אוכלוסיית עולים גדולה - ועד לאחרונה עמד קצב הבנייה בעיר על כ־250 יחידות דיור בלבד בשנה.

בשלוש השנים האחרונות נדמה כי עפולה מבקשת להתעורר מהתרדמת הנדלנית שפקדה אותה, ולנסות להצדיק את התואר האזורי שניתן לה בעבר. העיר, שכ־25% מתושביה הם עולים חדשים ודירוגה הסוציו־אקונומי עומד כיום על 5 (מתוך 10 אשכולות - י"ד), מקדמת בשלוש השנים הללו את בנייתו של רובע יזרעאל, רובע חדש המתפרס על פני כ־1,000 דונם בשטח שבין שני מוקדי העיר ההיסטוריים, ויוסיף לה כ־4,600 יחידות דיור חדשות.

פרויקט תחנת עפולה צילום: שרון בן צבי

בנייתו של רובע יזרעאל החדש, שכ־1,800 יחידות דיור מתוכו כבר נבנו בשטח, התאפשרה רק בשנים האחרונות בזכות תוכנית המתאר החדשה שגובשה לעיר והחליפה את התוכנית המנדטורית. תוכנית זו התעתדה "לחבר בין העפולות", ולראשונה ליצור רצף בנייה בין שני המוקדים העירוניים שמהם פעלה עפולה עד כה - יעד שהתאפשר, בין השאר, על רקע העברתם של שטחים נרחבים מהיישובים מרחביה ובלפוריה במהלך שנות האלפיים אל שטחה המוניציפלי של עפולה.

מציבה תחרות לשכנות

מבחינת מחירים, הרובע החדש בהחלט מהווה תחרות לשתי הערים השכנות בעמק - מגדל העמק ונצרת עילית. כך למשל, מחיר דירת 4 חדרים ברובע עומד בממוצע על כ־860 אלף שקל. על פי נתוני רשות המסים, דירת 5 חדרים ברובע נמכרת במחיר ממוצע של כ־959 אלף שקל - לעומת כ־1.1 מיליון שקל בנצרת עילית ומגדל העמק.

אל רובע יזרעאל צפויים להצטרף בשנה הקרובה שני מוקדי דיור נוספים - מתחם C1, הממוקם צפונית־מערבית אליו; ומתחם 17,000, הממוקם בשכונת עפולה עילית בשטח הגובל עם כביש עוקף עפולה. שני המוקדים הללו, הכוללים יחד תוספת של כ־3,500 יחידות דיור חדשות לעיר, צפויים אף הם לתגבר את תנופת הבנייה הנוכחית בעיר, ולהביא לתוספת של כמעט 9,000 יחידות שייבנו בשטחה בשנים הקרובות.

"הגידול הזה הכרחי", מסביר ראש העיר יצחק מירון. "עפולה מונה כיום כ־47 אלף תושבים, אבל אסטרטגית אנחנו לא יכולים להישאר בגודל הזה. יש ערים שרוצות להישאר קטנות. אנחנו, בגלל מיקומנו והתפקיד של העיר במרחב, חייבם לגדול ליותר מ־100 אלף תושבים". מירון מעריך כי העיר, שבשנות התשעים - לפני גלי העלייה הגדולים ששטפו אותה - מנתה רק כ־25 אלף תושבים, תגיע ליעד של 90 אלף תושבים בשנת 2030.

יצחק מירון ראש עיריית עפולה צילום: ערן יופי כהן

אחד המשאבים שעומדים כיום לטובת משימת ההתרחבות של עפולה הוא השטח שעומד לרשותה. עפולה משתרעת על שטח של כ־29 אלף דונם (כמעט פי ארבעה מבת ים), ועתודות הקרקע הלא מנוצלות שלה עדיין רבות. בין התוכניות הרבות על המדף, מתכננים בעירייה להקים פארק הייטק בעיר לצד חממה טכנולוגית ומרכז פיתוח לטכנולוגיות מזון וחקלאות.

עוד בתכנון: הקמת תחנה מרכזית חדשה שתחליף את התחנה הוותיקה והמוזנחת, וכן הקמת קריית ממשלה חדשה באזור מרכז העיר. בחזית הנדלנית, פרט להקמתן של השכונות החדשות, בימים אלה מקדמת העירייה פרויקט דיור להשכרה לטווח ארוך במחירים מפוקחים המיועד למשיכת צעירים איכותיים למרכז העיר.

מחכים לתשתיות

"עפולה היא הדבר הבא מבחינת נדל"ן", מצהיר ראש העיר, שאף מציג שורת יוזמות שבכוונתו לקדם, גם בתחום החינוך והתרבות בעיר. בינתיים, מי שככל הנראה כבר השתכנע הם היזמים, שחלקם מגיעים לראשונה לבנות בעיר. כך למשל, חברת משולם לוינשטין, בשליטת שאולי לוטן, המקימה ברובע פרויקט מגורים שיכלול 270 יחידות דיור בשבעה בניינים.

"עולה לנו הרבה כסף לבנות בעפולה, אבל אני מאמין בכך, ולא בכדי אני החברה הכי גדולה שבונה שם הכי הרבה", אומר לוטן. "בפרויקט הזה אנחנו נבנה ירוק, על כל המשתמע מכך, וזה עולה לנו כ־35 אלף שקל יותר לכל יחידת דיור. אבל בסופו של דבר הדירות יתאימו לצעירים שרוצים להגיע לבית בישראל ורוצים איכות חיים, ולאו דווקא בתל אביב. זה מתאים לכאלה שמוכנים לנסוע ברכבת לעבודה". לדבריו, מחירה של דירת 4 חדרים בפרויקט זה יחל ב־850 אלף שקל, ומחיר דירת 5 חדרים יחל במיליון שקל.

הבנייה המסיבית בשטח מעידה על מגמת התעוררות מן התרדמת הנדלנית ארוכת השנים בעפולה, אך נדמה כי הדרך להגשמת חזונו האסטרטגי של ראש העיר עוד ארוכה. אחת הסיבות לכך היא שנכון להיום העיר אינה ערוכה לקלוט את הכמות הגדולה של יחידות הדיור שצפויות להתווסף לה: מכון טיהור השפכים העירוני, המופעל על ידי תאגיד המים האזורי מי נע, אינו ערוך לטפל ולטהר את שפכי השכונות החדשות, ובימים אלה פועל צוות לתכנון הרחבתו ושדרוגו. מבדיקת "כלכליסט" עולה כי לוח הזמנים לסיום התכנון עומד על כשנה, ורק לאחריו יפורסם המכרז להקמת המכון - מה שעשוי לעכב מתן היתרי בנייה במוקדים החדשים.

הדרך להגשמת חזונו של ראש עיר גם תלויה בשאלות תשתית אחרות: קו רכבת העמק, למשל. עפולה, הממוקמת בלב עמק יזרעאל, נהנית כיום מגישה של צירי התנועה 60, 65 ו־71, אך בהיעדר אזורי תעסוקה משמעותיים משלה אין לה יכולת למשוך אוכלוסייה מאזורים מרוחקים יותר. לכן קו הרכבת החדש, שיחבר במסילה באורך כ־60 ק"מ את חיפה ובית שאן (עם תחנה בעפולה), יהיה לא פחות מצינור חמצן עבור העיר.

"כיום עפולה היא במרחק שעה מנתב"ג וכ־40 דקות מתל אביב, ועם פתיחת קו הרכבת נהיה במרחק 17 דקות נסיעה בלבד מחיפה. מנגד, מחירי הנדל"ן אצלנו נמוכים מהמחירים בחיפה בכ־30%. לכן המחירים האטרקטיביים בדיור, בשילוב עם איכות החיים שיש בעמק, ימשכו לכאן צעירים רבים", מעריך מירון.

"המועד לפתיחת קו הרכבת, עם תחנה שתיבנה במרחק 10 דקות הליכה עבור תושבי הרובע, הוא מרץ 2016. למען האמת, זו אחת הסיבות המרכזיות שהחלטנו לבוא לבנות כאן", מספר שי רוטמן, מנכ"ל חברת אהוד רוטמן, הבונה את פרויקט "רוטמן בעמק" שבסיומו יכלול 112 דירות בשני מגדלי מגורים. "כשחשבנו על הבנייה ברובע החדש, היה לנו חשוב לא להנציח את העובדה שבעפולה תמיד היו דירות דפוקות. רצינו להביא את המרכז לפריפריה, ולכן הבנייה היא בסטנדרט גבוה, כולל תקן בנייה ירוק ובתים חכמים", הוא אומר.

אתגר נוסף יהיה לשכנע את העפולאים עצמם כי בעירם מתרחשת מהפכה נדלנית, שכן תושבי העיר דווקא לא ממהרים להסתער על השכונה החדשה, והם מהווים רק כ־10% מכלל רוכשי הדירות. "תושבי העיר עדיין לא תופסים את רובע יזרעאל כחלק מעפולה. אנחנו מאמינים שזה ישתנה בתהליך טבעי", אומר רוטמן. גם שרון בן צבי, מנהלת השיווק של משולם לוינשטין, מאשרת שזה המצב: "רוב הביקוש מגיע מחוץ לעפולה, אבל זה תהליך טבעי שקורה בכל מקום", אומרת בן צבי. "יש הרבה משקיעים שרוכשים דירות וגם לא מעט רוכשים מנצרת עילית".

מי שפוקד את משרדי המכירות בשכונה הם משקיעים, שמהווים כ־20% מכלל הרוכשים, וקצב רכישותיהם התגבר מאז הודעת האוצר על תוכנית 0% מע"מ בחודש מרץ. לצדם עוד כ־40% רוכשי דירות מקרב תושבי נצרת עילית השכנה - עיר הסובלת מהגירה שלילית בשנים האחרונות. כ־30% נוספים הם משפרי דיור המגיעים למקום מן היישובים הסמוכים, ובהם ניר דוד ומגדל העמק.

לראשונה בעפולה: פרויקט דיור להשכרה

פרויקט של עיריית עפולה בשיתוף החברה הכלכלית לפיתוח עפולה מבקש לראשונה להקים בעיר מגדל, שבו יוכלו משפחות וזוגות לשכור דירות במשך 4–3 שנים במחיר ממוצע של כ־1,500 שקל לחודש. המגדל (מגדל המגורים הראשון בעפולה, המתאפיינת בבנייה נמוכה) יכלול כ־87 דירות ב־18 קומות וייבנה במרכז העיר, בצומת הרחובות ארלוזורוב, הכנסת וחנקין. לפי התכנון, בקומות 1–15 יהיו כ־5 דירות בקומה בשטח 60–70 מ"ר בממוצע, ואילו בקומות 16–18 יהיו כ־4 דירות בקומה בשטח כ־85 מ"ר כל אחת. הפרויקט גם יכלול קומת מסחר, שתי קומות משרדים וחניון. גג המסחר יהווה שטח ציבורי ועליו ייבנו מעון יום, גן ילדים, קופת חולים וכן יוקצה שטח פנאי נרחב לרווחת הדיירים. העירייה תוציא את בניית הפרויקט במכרז לשוק הפרטי. בתום הבנייה היזם יעביר לעירייה את הדירות, ואילו החניון, שטחי המסחר והמשרדים יישארו בניהולו למשך כמה שנים (בדומה לשיטת BOT).

פארק הייטק וחממה טכנולוגית ליד הרכבת

נוסף ליוזמות המגורים החדשות בעיר, בימים אלה מקדמת עיריית עפולה את הקמתו של פארק לתעשיות עתירות ידע בשטח של מאות דונמים - 265 דונם בשלב ראשון. הפארק יוקם במרחק מאות מטרים מתחנת הרכבת החדשה הנבנית, בסמוך לשכונת רובע יזרעאל המתפתחת ולא רחוק מבית החולים העמק, והוא מתעתד לאכלס חברות בתחומי הייטק, מד־טק וביוטק.

בין המתעניינים במכרז להקמת הפארק נמצאות גם חברת משולם לוינשטין וחברת גב־ים מקבוצת אי.די.בי.

חלק מן הקרקעות במתחם המיועד להקמת הפארק, הקרוי C2, שווק כבר ליזמים מקומיים. על פי התוכנית, הפארק צפוי להיבנות כקמפוס שלצדו תופעל חממה טכנולוגית (המוקמת בימים אלו על ידי החברה הכלכלית כפרויקט עירוני).