ראיון כלכליסט
"כשיהיה שלום, המגדל יהיה האייקון של המזרח התיכון"
אמנון שוורץ וגיא מילוסלבסקי תכננו את מגדל בין ערים, בניין בן 100 קומות בתל אביב על גבול רמת גן־גבעתיים. השניים מספרים איך עיצבו את הבניין במיוחד למיקום הנדיר והחליטו לשלב בין מלונאות ומשרדים, ומתריעים מפני מצוקת החניה שתיווצר באזור
"עוד מימי הפירמידות במצרים יש תחרות בין ערים למי יש יותר גדול - מי בונה את המגדל הגבוה ביותר או מקים את המונומנט הכי מרשים", כך אומר האדריכל הוותיק אמנון שוורץ, שלצד שותפו הארכיטקט גיא מילוסלבסקי, תכנן את המגדל הגבוה במדינה. "מגדל בין ערים" צפוי להפוך ל"סמל של גוש דן, כמו מגדל אייפל בפריז", אומר שוורץ. הוא יתנשא לגובה 100 קומות בתל אביב, על גבול גבעתיים־רמת גן. "לא סתם עיריית תל אביב רצתה שהוא יכלול 100 קומות. ההחלטה להגביה אותו מ־75 ל־100 קומות נובעת מהרצון ליצור אייקון. ואני אומר בזהירות - כשיהיה שלום, זה יהיה האייקון של המזרח התיכון".
שווי של מיליארד שקל
מילוסלבסקי ושותפו שוורץ (שהיה שותף של אדריכל אמנון ניב המנוח), לצד אדריכל משה כץ ממשרדו של מילוסלבסקי, תכננו עבור עיריית תל אביב את התב"ע (תוכנית בניין עיר) לאזור שבו יוקם המגדל, ועיצבו את המגדל עצמו, על שלוש פאותיו הגליות שייפרסו כל אחת מול עיר אחרת: "אייקון לא יכול להיות סתם בניין רגיל, הוא חייב לקבל ביטוי ארכיטקטוני מיוחד", מסביר שוורץ. "ולכן 'מגדל בין ערים' הוא משולש מעוגל שמפנה את הפאות שלו לתל אביב, לרמת גן ולגבעתיים". לדברי כץ, "המגדל נמצא במקום דרמטי בהצטלבות שלוש הערים, ולכן הספרה שלוש היא מוטיב חוזר בו: שלוש חזיתות שכל אחת פונה לעיר אחרת; שלושה שימושים - מלונאות, משרדים ומסחר. לתכנן את המגדל הגבוה במדינה היה כמו לתכנן עיר קטנה בתוך מבנה אחד".
כפי שנחשף ב"כלכליסט", ביוני השנה אישרה הוועדה המקומית לתכנון תל אביב את יוזמת העירייה להקים את המגדל הגבוה במדינה. מדובר בתוכנית להקמת מגדל לשימושי מלונאות, מסחר ומשרדים על שטח שבבעלות עיריית תל אביב. התוכנית מתייחסת לשטח של כ־11 דונם בין הרחובות בגין וז'בוטינסקי ברמת גן, לבין רמפת היציאה של מחלף הרכבת מנתיבי איילון צפון, שטח המשמש כיום כמגרש חניה. המגרש להקמת המגדל יימכר באמצעות מכרז ליזמים, בכפוף לאישור התוכנית בוועדה המחוזית. שווי המגרש עצמו טרם נקבע, אך סביר להניח כי מדובר בכמה מאות מיליוני שקלים.
הוועדה המקומית שדנה בתוכנית לפני כחודשיים אישרה את המלצת מהנדס העיר להעלאת גובה המגדל מ־75 קומות לכ־100 קומות, תוך התאמה של זכויות הבנייה.
לפי התוכנית של מילוסלבסקי ושוורץ, השטח שעליו ייבנה המגדל הוא כ־6 דונם, וזכויות הבנייה כוללות כ־92 אלף מ"ר למלונאות ותעסוקה ועוד כ־2,000 מ"ר למסחר. 6,000 מ"ר מיועדים לשטחי ציבור - סך הכל כ־100 אלף מ"ר, ובנוסף 675 חניות.
15 הקומות העליונות מיועדות למלונאות ועוד 71 קומות למשרדים. שאר הקומות מיועדות ללובי, מסחר, שטחי ציבור, וכן ארבע קומות טכניות במרכז הבניין ועל גגו. לובי של שלוש קומות יפריד בין המשרדים למלונאות. גובה הבניין כ־400 מטר (לשם השוואה, מגדל משה אביב, שתוכנן על ידי שוורץ וניב באזור הבורסה של רמת גן, מתנשא לגובה של 235 מטר).
על פי הערכות שמאים, שווי המגדל החדש עשוי להגיע למיליארד שקל.
הדמיה של המגדל והבניינים שיקיפו אותו. שלוש הפאות פונות לשלוש ערים מגדל משה אביב היה בין הראשונים בארץ ששילב מגורים ומשרדים, אך לא רבים המגדלים בישראל שהמשיכו את המגמה. כעת צפוי "מגדל בין ערים" לשלב מלונאות ומשרדים. אבל האם עירוב השימושים במגדל אחד מצליח? "זה עניין של אופי ושל תרבות", אומר שוורץ, שנחשב מומחה למגדלים, ועם עבודותיו ניתן למנות את מגדל גיבור ספורט ברמת גן. "בניו יורק הדירות היוקרתיות ביותר נמצאות בקומות הגבוהות ביותר של מגדלי משרדים. כך למשל, במגדל טראמפ במנהטן יש מגורים, ועוד איזה מגורים! היתרון הוא שקומת המגורים הראשונה שלך מתחילה בקומה 55 או 60. אתה כבר מעבר לבניינים, יש לך נופים פתוחים ושקט.
"מבניין לבניין אנחנו לומדים יותר, יש ידע רב יותר איך לשלב משרדים עם מלונאות ומגורים. ההתחלה של מגדל אביב היתה בעייתית עם המגורים, אבל זו היתה בעיה ניהולית בעיקר. במגדלים אחרים גילינו שהעולם התחתון מאוד אוהב לגור שם למעלה. אבל גם את זה אפשר להסדיר. צריך הפרדה היגיינית בין מגורים לפונקציות אחרות".
בהקשר הזה מציין כץ כי במגדל החדש יהיה סקיי לובי, מעין גינה פנימית שתפריד את 15 הקומות העליונות של המלונאות מהמשרדים שמתחתיהן. "רצינו שיהיו במגדל גם מגורים, אבל עיריית תל אביב לא רצתה מגורים משיקולים שניתן להתווכח עליהם", הוא אומר (בסמוך לאישור התוכנית מסרה עיריית תל אביב ל"כלכליסט" כי "השטח המיועד נמצא באזור תעסוקה מטרופוליני, ובידודו של הפרויקט וריחוקו ממבני מגורים בעיר אינו מאפשר שימושי מגורים").
צילום: אוראל כהן האזור משופע מגדלי משרדים במתחם הבורסה, באזור אולמי רסיטל ובעתיד גם בסיטי של גבעתיים. בעידן שבו יותר ויותר אנשים עובדים מהבית צריך עוד משרדים?
שוורץ: "כשבנו את מגדל משה אביב אנשים אמרו, 'מי בכלל צריך את המגדל הזה? יש מספיק משרדים באזור'. בתחילה הכניסו חברות למגדל ללא שכר דירה רק כדי שישלמו את הארנונה. גם עם הקניונים קרה אותו הדבר. אחרי קניון איילון שאלו, 'מי צריך עוד קניון בארץ? יש כבר אחד'. היום במגדלי המשרדים באזור הבורסה ברמת גן יש רשימת המתנה".
ומה עם תחבורה וחניה? ב־100 קומות יש בקושי 700 מקומות חניה, רק 7 חניות לקומה.
שוורץ: "התקן הארצי הוא מקום חניה אחד לכל 40 מ"ר בנוי, אבל כיום הוועדה המחוזית ומשרד התחבורה מוכנים לאשר רק מקום חניה אחד ל־80 מ"ר בנוי. הם טוענים שאם ייתנו את התקן הארצי למערכת הדרכים הקיימת היא תקרוס. מיעוט החניות אמור ליצור לחץ על הממשלה לפתח את מערכת הדרכים של הרכבת הקלה".
מילוסלבסקי: "החניה זו אחת הבעיות הגדולות ביותר בתכנון. כל הזמן אומרים לנו שאוטוטו תהיה רכבת קלה, עוד מלפני ימי צ'יץ'. אבל עד היום אין רכבת קלה".
ועד שתהיה?
שוורץ: "בינתיים אנשים יסבלו. אבל זה נכון לכל הפרויקטים שמגיעים לוועדה המחוזית. התזה כיום היא שיש לפעול לחיזוק התחבורה הציבורית. משרד התחבורה רוצה להפעיל לחץ כדי לקבל תקציבים. ככל שהמצוקה תהיה גדולה יותר הלחץ לבצע את הרכבת הקלה יהיה גדול יותר. בעיני קובעי המדיניות, 'מגדל בין ערים' סמוך לרכבת, לתחנות אטובוס ובעתיד גם לרכבת הקלה. לכן אין הצדקה למקומות חניה רבים".
שושלת מילוסלבסקי
המשרד שאחראי לתכנון המגדל, מילוסלבסקי אדריכלים, עובר בין שלושה דורות של משפחת אדריכלים מצפת. סבו של גיא מילוסלבסקי, ישראל דן מילוסלבסקי, פתח את משרדו בעיר הצפונית עם קום המדינה, לאחר שעבד כאדריכל, מתכנן ומפקח עבור המנדט הבריטי בשנות השלושים והארבעים. אביו האדריכל אורי מילוסלבסקי ואמו המהנדסת לאה מילוסלבסקי עדיין עובדים בחברה, שמשרדה הראשי נמצא כעת בבני ברק, עם סניף בצפת. הניהול עבר בשנים האחרונות לגיא. "הוריי עזבו את צפת לפני שנה, אבל אנחנו עדיין מחזיקים שם משרד מטעמי ציונות", הוא מסביר. "כיום יש למשרד שני סניפים עם 28 עובדים - בצפת ובבני ברק, אף שהמשפחה חילונית. דמוגרפית, צפת נפגעה אנושות וחבל, כי זו עיר מדהימה".
המשרד האלמוני יחסית של מילוסלבסקי דורג במקום ה־15 ברשימת משרדי האדריכלים הגדולים של דן אנד ברדסטריט לשנת 2013, והוא עוסק בתכנון עירוני, מלונאות, מוסדות ציבור, מגורים וכן בשיקום ושחזור מבנים. עם לקוחותיו ניתן למנות משרדי ממשלה, רשויות מקומיות, קופות חולים ועוד. המשרד הקים בתי ספר ומלונות, לרבות מלון רימונים ומלון כנען ספא בצפת. "סבא שלי הוא מהדור של האדריכלים יעקב רכטר, דב כרמי, אריה שרון. יש לי המון דברים טובים להגיד על הדור ההוא", מספר מילוסלבסקי. "סבי כתב ודיבר שבע שפות, ניגן בפסנתר, איש אשכולות".
קשה להיכנס לנעליים האלה?
"כן, זה עובר לי בראש, אבל צריך להתנתק וללכת הלאה. עד לאחרונה אבא ישב בסניף בצפת ואני בבני ברק. זה נתן לנו שקט תעשייתי והגדיר את גבולות הגזרה. חששתי כשאבא עבר לעבוד איתי בבני ברק. יש לי חילוקי דעות איתו, אבל הוא מהאנשים הגדולים שהכרתי. אני רואה המון אדריכלים דור שני ושלישי, ואף אחד לא יודע לוותר על האגו ולזוז הצידה. לא הרבה אבות עשו מה שאבא שלי עשה בשבילי. הוא העביר אליי את השרביט ואני מעריץ אותו על כך".
