תיאום בפיתוח עירוני: "קלקלה" אורבנית

לאחרונה מתקיים מאמץ ממלכתי מוגבר בזירת התכנון הלאומי במגמה להרחיב מהר את עתודות הקרקע למגורים באזורי הביקוש. אולם השאלה היא אם הפיתוח האורבני של שימושי הקרקע מתרחש על פי חוקי הכלכלה האורבנית.

מחקרים שונים שהתפרסמו בישראל ובעולם חשפו כי בשנים האחרונות הושקעו מאמצי יתר לקידום תוכניות תחבורה, אולם לא תמיד נבדקה כראוי ההשלכה שלהן על הפיתוח האזורי. באופן דומה נזרקות לאוויר תוכניות שונות להגדלת היצע המגורים, אך אין חשיבה ארוכת טווח כיצד כל זה עומד להיות מיושם. כך לדוגמה, בקריית ביאליק מציעים לבנות 7,500 יחידות דיור, בנייה בהיקף שאכלוסו ייקח לפחות 15 שנה. כמו כן לא נאמדו התועלות מפיתוח כביש ארצי או רכבת שתגיע ליישוב בפריפריה. ייתכן מאוד שכביש מהיר מיישוב פריפריאלי לאזור המרכז יגרום ליישוב להיות פרבר מגורים בלבד ולא יתפתח בו אזור תעסוקה.

בנייה. נזרקות לאוויר תוכניות שונות להגדלת היצע המגורים, אך אין חשיבה ארוכת טווח כיצד כל זה עומד להיות מיושם צילום: אוראל כהן

בפורום אדריכלים ומתכננים שנערך לאחרונה במשרדי גיאוקרטוגרפיה הוצגו ממצאי מחקרים שנערכו בארה"ב ובארץ, המעלים ספקות רבות בטענה שפיתוח תחבורתי משמש תמיד כמנוף לפיתוח כלכלי, ולעתים רבות יוצר דווקא את הדבר ההפוך. דוגמה לחוסר הסנכרון בין המדיניות הממשלתית ליכולת היישום בשטח היא חוסר ההלימה בין מדיניות חניה לפיתוח תחבורה ציבורית ואי־ניצול הזדמנויות. בשנים האחרונות משרד התחבורה מנסה ליישם צמצום תקני חניה בפרויקטים תעסוקתיים בסמוך לתחנות רכבת וטרמינלים, וזו אכן גישה מתקדמת הנהוגה מכבר במערב. אך בפועל צמצום מקומות החניה יוצר הסתייגות קשה של יזמים בשל אי־הוודאות בסיכויי המימוש של מערכות הסעה המונית וחששות מקשיי שיווק.

דוגמה נוספת היא חוסר הלימה בין פיתוח אזור תעסוקה לצרכים של הרכבת. במשך כשני עשורים תוכנן ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל) אזור תעסוקה מטרופוליני משני בן כ־3,500 דונם בשם רג"ם (רמלה, גזר, מודיעין). בשנה האחרונה התקבלה החלטה תמוהה לעכב את שיווקו ולמקם בו דיפו ענק (מתקן לתפעול קרונות) של רכבת ישראל. תוצאה זו מובילה לעיכוב תוכנית שהיתה עשויה להוות מנוף לפיתוח הגזרה המזרחית הנחשלת של המרכז באזור רמלה־לוד, שבו מצויות דווקא עתודות קרקע זולות למגורים.

נוסף לאלו, קיימת אי־הלימה בין תכנון אזורי התעסוקה ותוכניות הבנייה הגדולות למגורים - טעות כזו גורמת לריכוז השקעות בתחומי התעסוקה, שימשיכו לזרום ל"מדינת תל אביב", ובכך למעשה מחסלת את קידום התעסוקה בפריפריה. יש לציין כי מתן קדימות לפיתוח מוקדי תעסוקה מעבר לטבעת החיצונית של גוש דן, כמו בצומת חדרה או ברמלה־לוד, עשוי למתוח את מפת אזורי הביקוש לדיור ולהקטין את הלחץ על גוש דן.

הדוגמאות לעיל ממחישות כי הפיתוח האורבני בארץ אכן מושפע משלושת הווקטורים של הכלכלן אלונסו, אבי תורת המיקום: ביקוש והיצע כלכלי, פריסת שימושי קרקע צפויה ומערכת התחבורה. אולם במקרים רבים הכוחות האלה הם אלה שמושכים לכיוונים מנוגדים. תפקידה של הממשלה הוא לדחוף את אותם כוחות לפעילות אחת משותפת, ולהפנות את הקטר התחבורתי לטובת יעדי הכלכלה האורבנית.

ד"ר רינה דגני היא מתכננת ערים ומנכ"לית גיאוקרטוגרפיה, וישראל קורץ הוא כלכלן אורבני בקבוצת גיאוקרטוגרפיה