סורגים ובונים

בשנה החולפת נדמה שהמודעות המשווקות קבוצות רכישה נעלמו מהשטח. עד סוף 2012 אי אפשר היה לפתוח עיתון בלי להיתקל במודעה המזמינה את רוכשי הדירות לדלג מעל חברות הבנייה הגדולות, להימנע מהקופון שהן גוזרות ולחסוך אחוזים ניכרים במחיר הדירה - אבל ב־2013 המודעות האלה נעלמו, כמעט באותה פתאומיות שבה הן פרצו אל חיינו שנים ספורות קודם.

נעלמו? ובכן, לא לגמרי. בדיקה של אחד מעלוני השבת הפופולריים בבתי הכנסת של המגזר הדתי לאומי, בגיליון מסוף ינואר האחרון, מעלה לא פחות משבע מודעות שונות לקבוצות רכישה המיועדות למגזר, ופועלות בחריש, באפרת, בפרדס חנה, בירושלים (שני פרויקטים), בעפולה ובקריית מלאכי. דפדוף בעלונים אחרים מגלה תמונה דומה: קבוצות הרכישה לא באמת נעלמו. בקרב הכיפות הסרוגות הן נהנות מיציבות, ואפילו משגשוג.

ישראל זעירא: "לפני תשע שנים, בפרויקט הראשון שלנו בלוד, הגיעו 40 משפחות לפגישה. אמרתי להם 'לוד תהיה גבעת שמואל הבאה', והם צחקו. במאמצים רבים הרכבנו קבוצה של 70 משפחות. היום יש בלוד כ־400 דירות בבנייה ועוד כ־500 לפני בנייה" צילום: עומר מסינגר

דעיכת הקבוצות בציבור הרחב היתה תוצאה של מדיניות מסודרת של המדינה, שב־2009 החלה לסגור את הסכרים עבור הקבוצות באמצעות גזירות שונות - מחיוב במע"מ על מכירת קרקע לקבוצת רכישה, דרך חיוב במס רכישה לפי שווי מכירת הנכס (ולא הקרקע בלבד) ועד הקשחת תנאי האשראי לקבוצות. אל המדיניות הזו הצטרפו לא מעט דיווחים על קבוצות שכשלו, מארגנים בלתי מקצועיים ודיירים שנדרשו להוסיף לא מעט כסף על המחיר הראשוני שבו נקבו המארגנים.

המדיניות הממשלתית המכבידה שיחקה תפקיד גם בשוק הדתי, כמובן, אבל שם, בשונה מאשר בציבור הרחב, לא איבדו את הביטחון במנהלי הקבוצות. "קבוצת רכישה מתנהלת על בסיס אמון במארגנים, כי יש פה סיכון: אתה משקיע הרבה מאוד כסף כבר בהתחלה, עם רכישת הקרקע", מסבירה רינה דגני, יו"ר מכון המחקר גיאוקרטוגרפיה. "רוכשים חילוניים לא באמת יודעים מי הקבוצה שהולכת איתם, מי המארגנים והאם ניתן לסמוך עליהם. כשחילונים שומעים על תוספות מחיר חדות, התפרקות של קבוצות או קבוצות שנתקעו, הם חוששים לסכן את כספם. לעומת זאת, במגזר הדתי לאומי אתה נמצא בקבוצת רכישה שמורכבת מחברים, או לפחות מבני אותה קהילה. הרשת החברתית של הכיפות הסרוגות מקלה עליהם לברר את האמינות של המארגנים". לכן, אומרת דגני, קבוצות הרכישה במגזר הדתי לאומי רק מרחיבות את פעילותן.

מוטי פלד: "הגרעין הראשון מגיע מתוך אידיאולוגיה להשפיע על הסביבה. אבל ברגע שאתה מארגן קבוצה גדולה יותר של 200–300 יח"ד, זו כבר לא אידיאולוגיה אלא איכות חיים" צילום: אוראל כהן

המספרים תומכים בטענה הזו. אפילו רשימה חלקית למדי של קבוצות רכישה במגזר הכיפות הסרוגות העלתה כ־2,500 יחידות דיור שנבנו באחרונה או עומדות לפני בנייה. כך, למשל, קבוצת כנען, המארגנת קבוצות רכישה למגזר, סיימה באחרונה שני פרויקטים בפתח תקווה (72 יח"ד) ובחיפה (36 יח"ד). קבוצת מינהל מגורים ישראל בונה כעת פרויקט של 140 יח"ד בפתח תקווה, ונמצאת לפני ביצוע פרויקט של 150 יח"ד בחריש. קבוצת באמונה מבצעת פרויקט בירושלים (66 יח"ד), בנצרת עילית (55 יח"ד), בעכו (43 יח"ד) וביפו (22 יח"ד), ונמצאת לפני ביצוע של ארבעה פרויקטים שונים בחריש הכוללים בסך הכל 1,050 יח"ד, פרויקט של 146 יח"ד בלוד ופרויקט של 90 יח"ד בירושלים. ואלו, כאמור, מספרים חלקיים בלבד.

"חילונים לא מגיעים אלינו.

אפילו מסורתיים לא"

הצלחתן של הקבוצות הדתיות לאומיות נובעת, בראש ובראשונה, מצורך בקהילה שתתמוך באורח החיים הדתי. "הקבוצות של הכיפות הסרוגות מפעילות שיקול דעת", אומר עו"ד שמוליק לכנר, שותף ומנהל מחלקת הנדל"ן במשרד נשיץ ברנדס. "הן לא כמו החרדים, שכשהרבי אומר הם הולכים ונרשמים בלי לשאול, ומנגד, הן לא כמו החילונים, שהולכים בעיקר בעקבות שיווק אגרסיבי. אצל הדתיים לאומיים האלמנט שעובד חזק הוא קהילה".

כנס בחירת דירות בפרויקט של "באמונה". "לא רוצים לרדת בשבת ולראות את השכן עושה מנגל"

כולם, כמובן, רוצים לגור עם אנשים שדומים להם, אבל בציבור הדתי לאומי לנוכחות של הקהילה יש משמעות פרקטית משמעותית, בעיקר סביב הקמתם של מוסדות ציבור ומערכת חינוך מתאימים. "זה לא סוד שאנשים אוהבים לגור ליד אנשים שדומים להם ברמה הדתית, התרבותית והחינוכית", אומר מוטי פלד, מנכ"ל מינהל מגורים ישראל, המארגנת קבוצות רכישה עבור המגזר הדתי לאומי. "זה מתבטא בהמון דברים - למשל, בכך שאפשר לקחת בשבת את סיר הטשולנט, לעלות אל השכנים ולאכול ביחד. הצרכים שלנו דומים: אנחנו הולכים לבית הכנסת, שומרים על צניעות, הולכים לבתי ספר דתיים ולתנועת בני עקיבא. מנגד, אף אחד מאיתנו לא רוצה לרדת בשבת ולראות את השכן רוחץ את הרכב, עושה מנגל או שומע מוזיקה בקולי קולות. היחד הזה הוא מה שמביא את הציבור שלנו לחפש את הפרויקטים האלה".

תמר (השם המלא שמור במערכת) רכשה לפני כשנה דירה ביישוב חריש במסגרת קבוצת רכישה שארגנה חברת באמונה. היא מודה שלזהות השכנים היתה השפעה רבה על קבלת ההחלטה הזו. "לפני שקנינו בחריש, היינו מעורבים בקבוצת רכישה באריאל, אבל פרשנו בגלל שהאוכלוסייה לא תאמה את הציבור שממנו אנחנו מגיעים", היא אומרת. "היה לנו ברור שנגור רק בבניין ובסביבה שבהם יתגוררו אנשים דתיים. הלכנו לכנסים כדי לראות מיהם בדיוק הרוכשים. לקבוצה בחריש הצטרפנו כי יש לנו היכרות רחוקה עם המארגנים, ולתחושת הביטחון תרמה הידיעה שאת הקבוצה מנהלים אנשים דתיים כמונו. זה לא שדתיים לא מרמים, אנחנו לא תמימים, אבל יש לנו נטייה לסמוך עליהם יותר".

מאיר טל: "לא הגבלתי את עצמי רק לנישה הדתית, אבל זו נישה שעבדה אצלנו טוב. יותר נוח לעבוד איתם מאשר עם הציבור החילוני, והפוטנציאל של הקהל הזה רחוק מלהיות ממומש" צילום: עמית שעל

עם זאת, גם בקרב הציבור הדתי יש פערים ניכרים בין הציבור הדתי לאומי לבין הציבור החרדי - פערים שהובילו גם לחיכוכים, למשל בבית שמש. בכמה ערים חרדיות, כמו בני ברק ואלעד, היו גם גרעינים של ציבור הכיפות הסרוגות, אבל מרביתם נטשו. "אצל החרדים יש המון זרמים והם מאוד קשים, הם לא מתחברים למישהו ששונה מהם", אומר פלד. "אצלנו זה אחרת. גם אם אתה אשכנזי ויש בית כנסת של גרוזינים, אתה תלך אליו בזרועות פתוחות. הולכים למקווה ולבית כנסת קיימים בלי עכבות, ולא משנה מאיזה זרם אתה".

הציבור הדתי לאומי אינו מפולג כמו הציבור החרדי, אך גם כאן ניתן להצביע על זרמים. "הציבור שלנו מורכב משתי קבוצות מרכזיות", מסביר ישראל זעירא, מנכ"ל חברת באמונה המארגנת קבוצות רכישה לציבור הדתי לאומי: "הראשונה היא החרד"לים (חרדים לאומיים), בעלי אורח החיים הקפדני. בצד השני של הסקאלה נמצאים הדתיים לייט - בעלי מקצועות חופשיים, אנשי העולם הגדול, שאותם תמצא בגבעת שמואל ובשכונות היקרות של פתח תקווה. לצורך העניין, קח את הרב אלי בן דהן כמייצג של הקבוצה הראשונה ואת נפתלי בנט כמייצג של הקבוצה השנייה. בין לבין יש אינספור תת־קבוצות".

רינה דגני: "רוכשים חילוניים לא באמת יודעים מי הקבוצה שהולכת איתם ואם ניתן לסמוך עליה. במגזר הדתי לאומי אתה נמצא בקבוצה שמורכבת מחברים או לפחות מבני אותה קהילה, וקל לוודא את אמינות המארגנים"

אתם מתאימים את הפרויקט לזרם הספציפי?

"קורה לא פעם שמגיעה תת־קבוצה חרד"לית שמבקשת לשריין לה בניין בתוך פרויקט, ולפעמים המצב הפוך. יש אלינו הרבה פניות מתת־קבוצות קטנות, ואנחנו כל הזמן מכינים אלטרנטיבות".

פלד מספר, כי הרוכשים שואלים לא פעם מיהם יתר חברי הקבוצה והוא נדרש לפרט, אם כי לדבריו, בקבוצות הגדולות יש מכל הזרמים. "לאחד הבניינים הגיעו חרדים לייט שביקשו לגור בקומות הראשונות. אלה חרדים מודרניים אמריקאים, וקיבלנו אותם".

חילונים משתלבים בקבוצות שלכם?

"חילונים לא מגיעים. מדי פעם יש מסורתיים שחשוב להם לתת לילדים חינוך דתי, אבל מדובר בבודדים".

מודעה לקבוצת רכישה של המגזר הדתי־לאומי. עלוני בתי הכנסת הפכו לזירת שיווק לוהטת

ההתאמה לציבור הדתי לאומי מתבצעת לא רק ברמת הקבוצה, אלא גם על הקרקע, ברמת הדירה: דירות יוצעו עם מרפסת סוכה, שני שעוני שבת, כיור נטילת ידיים מחוץ לשירותים, שני כיורים ושני ברזים במטבח, ופתרון לתריס חשמלי בשבת. בבניין יותקנו מעליות שבת, ובדרך כלל החניות יהיו עיליות, כדי לאפשר גם בהן הקמת סוכה והורדת כבל חשמל מהדירה. בנוסף, הדירות יחולקו למספר רב יותר של חדרים: בשטח שבו נהוג שחילונים מקבלים דירת 4 חדרים יבנו דירת 5 חדרים וכן הלאה. דירות 3 חדרים כלל אינן נמכרות.

"ערכית, אנחנו לא מוכנים לשלם מיליון שקל"

הגישה של הקבוצות הדתיות לתמחור שונה מזו של שאר הקבוצות, מסביר פלד, ומאופיינת במודעות גבוהה במיוחד לשאלת המחיר. בציבור הרחב רוב הקבוצות מוכנות לשלם עבור הקרקע מחירים הגבוהים ב־10%–15% ממחיר השוק, כיוון שקיומה של הקבוצה תלוי ברכישת הקרקע. את פער המחירים בשלב הרכישה הן סוגרות בשלב פיתוח הקרקע: יזמים לוקחים, בדרך כלל, רווח של 15%; מארגני קבוצות רכישה, לעומתם, מסתפקים בדמי ניהול של 4%-5%.

בקבוצות הדתיות, לעומת זאת, המחיר מהווה את אחד הפרמטרים המשמעותיים ביותר בבחירת מיקום הקרקע. הקבוצות הללו המשיכו לרכוש קרקעות בכל הארץ, אבל הדירו רגליהן מהתמודדות במכרזים יקרים, מתוך הבנה שאלו אינם מתאימים לציבור שאליו הן פונות. בהתאמה, גם מארגני הקבוצות בוחנים היטב את גבולות המחיר, ומקפידים שלא לחצות את מה שנתפס בעיניהם כגבול עליון. "בשומרון רמות המחירים הם כ־700 אלף שקל ל־4 חדרים", אומר פלד. "במרכז, אם תעבור את 1.2 מיליון השקלים ל־4 חדרים, אתה עלול להיות בבעיה". זעירא שמרני אפילו יותר: "דירה לא צריכה לעבור את 800 אלף השקלים כדי להיות אטרקטיבית, רוב הפרויקטים שלנו הם כאלה".

תמר, מבחינתה, מסבירה כי אינה רואה סיבה לרכישת דירה במחיר של יותר ממיליון שקל, "יכולנו לרכוש גם ב־1.2-1 מיליון שקל, יש לנו הון עצמי, אבל לא רצינו למשכן את החיים שלנו", היא אומרת. "ערכית, אנחנו לא מאמינים בלרכוש דירה בכאלה מחירים. נכון שאם היתה לנו האפשרות היינו גרים ברעננה, כי זו עיר מדהימה, אבל אנחנו לא מחפשים את האליטה של האליטה. חשוב לנו שיהיה חינוך טוב, והקהילה היא דבר מאוד משמעותי עבורנו".

כשאלה רמות המחירים, המארגנים נאלצים לברור בקפידה את מיקום הפרויקט - ואם אפשר לשלב בכך גם אידיאולוגיה, מה טוב. קבוצות רכישה של הציבור הדתי לאומי ניתן למצוא באזורים שהציבור החילוני לא ממהר להגיע אליהם - מקומות כמו לוד, חריש, קריית מלאכי, שדרות, עכו, קריית גת, עפולה, נצרת עילית ויישובים נוספים שבהם הקרקעות זולות יחסית. התפיסה, פעמים רבות, היא של התיישבות חלוצית שתיצור קהילה ומציאות חדשה שמתאימות לאורח החיים הדתי. "יש אידיאולוגיה מעבר לנושא המחיר הנמוך", אומר פלד. "בדרך כלל, הגרעין הראשון מגיע מתוך אידיאולוגיה להשפיע על הסביבה. ברגע שאתה מצליח לארגן קבוצה גדולה יותר, זו כבר לא אידיאולוגיה: כשיש 200–300 יח"ד, זו כבר איכות חיים, כי אתה מקים מתחם עצמאי חזק שגם ישמור על הערך שלו".

אנשים לא מעדיפים לגור קרוב להורים?

"אצלנו מחנכים להתרחק מהורים ולבנות תא משפחתי חדש ובריא. אנשים הולכים לגור ליד אחיהם ובקרב הציבור".

"אנחנו גאים מאוד בהליכה שלנו לפריפריה", אומר גם זעירא. לטעמו, אפילו מספר קטן יחסית של משפחות יכול לייצר שינוי: "70-60 משפחות יספיקו כדי לאפשר פתיחה של בית ספר וגני ילדים. לפני תשע שנים, בפרויקט הראשון שלנו בלוד, הגיעו 40 משפחות לפגישה במתנ"ס. בעיר היה גרעין תורני קטן במונחים של היום, כ־70 משפחות. אמרתי בפגישה, 'רבותיי, תדעו לכם שלוד תהיה גבעת שמואל הבאה של הכיפות הסרוגות', והיו צחקוקים בקהל. במאמצים רבים הרכבנו קבוצה ראשונה שכללה 70 משפחות, ופתאום אחרים התחילו לנהור. היום יש כ־400 דירות בבנייה ועוד כ־500 שרכשו דירות. לוד הפכה בוננזה של הציבור הדתי לאומי. אז היום זה לא חוכמה, כי יש לך בתי ספר טובים ותשתיות, אבל הראשונים בהחלט עשו פריצת דרך מדהימה".

לכנר דווקא מצנן מעט את ההתלהבות האידיאולוגית הזו. "נדל"ן זה נדל"ן. בקיבוצי העלייה השנייה הייתה אידיאולוגיה; בקבוצות של היום יש אלמנטים של בחירה ומיקום, אבל זו לא אידיאולוגיה. נכון שמעבר לקו הירוק יש לא מעט אידיאולוגיה, אבל בדרך כלל רואים את זה בהתנחלויות הארד קור, ושם הכללים הם אחרים".

"בכל ערב מתפללים ערבית במועדון הדיירים"

מה שניתן להגדיר כאידיאולוגיה חלוצית בערים מסוימות אינו רלבנטי ליישובים או לאזורים שבהם לכיפות הסרוגות יש נוכחות משמעותית - מקומות כמו השכונות הדר גנים וכפר גנים בפתח תקווה, שכונת קייזר במודיעין, שכונות בירושלים וברחובות וכמובן גבעת שמואל היוקרתית.

עם זאת, גם בשכונות הללו פועלות קבוצות רכישה. קבוצה כזו, שנמצאת כיום בבנייה מתקדמת, ארגן פלד במתחם נחלים בפתח תקווה. מדובר בשני מגדלים של 19 קומות הנמצאים כיום לקראת סיום הבנייה, שדירות 4 חדרים נמכרו בהם ב־990 אלף שקל ליח"ד.

"ב־2008 זיהינו שהציבור הדתי לאומי זקוק למגורים בשכונת נווה גן בפתח תקווה", מספר מאיר טל, מנכ"ל קבוצת כנען - שהוא, אגב, היחיד ממארגני הקבוצות שאינו מחשיב את עצמו כדתי (הגם שהוא חובש כיפה). "קיבלנו מחברת משהב אופציה לקרקע המיועדת לבניין בן 19 קומות שבו 71 דירות, התאמנו את התכנון של המבנה לציבור הדתי, ויצאנו לדרך תחת השם 'סרוגים על הפארק'. יחד עם חבר שהוא דמות מוכרת במגזר, ועם עוד שני חברים מהמגזר ששימשו כמשווקים, הצלחנו לארגן את הקבוצה בתוך ארבעה חודשים.

הבניין מאוכלס כבר יותר משנה, וגם היום רוב הדיירים הם מהציבור הדתי לאומי. בכל ערב, בתשע, הם מקיימים תפילת ערבית במועדון הדיירים". בעקבות ההצלחה החליט טל לארגן קבוצה נוספת לדתיים־לאומיים, הפעם בחיפה, ואז קבוצה נוספת בשכונת משכנות האומה בירושלים. בשני המקרים, כך הוא מדווח, הקבוצות נחלו הצלחה. "ארגנתי גם קבוצות לציבור החילוני, ברעננה ובמודיעין", הוא אומר. "לא הגבלתי את עצמי רק לנישה הדתית, אבל זו נישה שעבדה אצלנו טוב. יותר נוח לעבוד איתם מאשר עם הציבור החילוני, והפוטנציאל שלהם רחוק מלהיות ממומש".

עם זאת, דווקא זעירא, הוותיק מבין המארגנים שעמם שוחחנו, מודה כי ניסיון לארגן קבוצה במקומות שבהם אין קהילות משמעותיות או גרעינים תורניים, נתקל במכשולים קשים. "כשאנחנו הולכים על מיקום חדשני והרפתקני, אני מתקשה לגייס קבוצת רכישה. בפרדס חנה לא הצלחנו לארגן קבוצה כי אין שם שכונה דתית לאומית. הדרך היחידה היתה לרכוש את הקרקע ולמכור אותה לציבור שלנו כפרויקט יזמי. הציבור שלנו זקוק לקהילות, ואנחנו מספקים לו את השירות הזה, אחרת הוא לא יגיע למקום חדש. בפתח תקווה או בגבעת שמואל הוא לא צריך כלום, הכל כבר קיים, אבל בעיר חילונית רגילה אין קהילות. יש בודדים במקומות כמו רמת השרון ותל אביב, ותמיד יהיו, אבל עדיין, רוב הציבור מחפש את הקהילות".

יש מקומות שבהם ארגון קבוצות כלל לא עומד על הפרק?

"ודאי. זה עניין של מחיר ותשתית קהילתית. אם תקום קבוצה לבניין של 20 משפחות בתל אביב, עדיין בית הספר הדתי הקרוב יהיה רחוק מדי. זה נכון שביפו ארגנו קבוצת רכישה, אבל זה היה בגלל שקמה שם ישיבת הסדר ובנינו את הפרויקט 150 מטר ממנה, כי ידענו שהבחורים מתחתנים ויצטרכו מקום לגור בו".

לא בהתנחלויות הקטנות, כן בגושים הגדולים

קשה לדבר על קבוצות לדתיים לאומיים ולדלג על נושא הבנייה מעבר לקו הירוק. "קבוצות הרכישה לא מחליפות את ההתיישבות ביהודה ושומרון, וגם לא הועתקו משם", מסביר זעירא. "בשומרון קיבלו קרקע בחינם מטעם החטיבה להתיישבות בסוכנות; תמיד היתה תנועה מיישבת שקיבלה את הקרקע וחילקה אותה תמורת עלויות פיתוח. אלה לא היו קבוצות רכישה, כי לא היה מה לרכוש. רק בשנים האחרונות התחילה בנייה עצמית ביהודה ושומרון, אבל דווקא קבוצות הרכישה במרבית היישובים שם לא תפסו. מתי זה תופס? רק כשהשוק יקר והיזמים מרוויחים הרבה כסף, וכדי לחסוך את הרווח היזמי מארגנים קבוצה".

"נהיינו מפונקים, רוצים לגור קרוב למרכז, לעבודה ולמרכזי הבילוי", מסביר פלד. "יש דתיים שהשומרון הוא בנשמתם, אבל יש לא מעט דתיים לאומיים שעובדים במרכז הארץ וחשוב להם לגור שם".

אז ההתנחלויות הקטנות אינן כר אופטימלי לפעילות קבוצות הרכישה, אבל בגושים הגדולים - אריאל, גוש עציון, מעלה אדומים - הן מצליחות לא רע. "ארגנו קבוצת רכישה באריאל לפני שנה, ועוד אחת לפני כחצי שנה", מדווח פלד. "התחרינו עם קבוצה דתית לאומית אחרת והפסדנו".

זעירא: "אל תשכח שהציבור הדתי לאומי נמצא במצוקה גדולה יותר מהציבור החילוני, כי יש לו 4.5 ילדים בממוצע, לעומת 2.5 אצל החילונים. ההורים לחוצים לקנות דירה לילדים, והתפיסה היא שצריך לרכוש דירה ולא לגור בשכירות.

נוסף על כך, מחירי הבנייה ביש"ע כבר לא מאוד נמוכים. אין מתנות: המדינה כבר לא מחלקת אדמות כמו פעם, והפיתוח עולה הרבה כסף כי זה אזור הררי. מקומות כמו אריאל התייקרו מאוד בשנה האחרונה, גם אם הם עדיין זולים יותר מכפר סבא. לפני עשר שנים 400 אלף שקל היו מספיקים לדירה בשומרון. עכשיו אותה הדירה עולה 1–1.2 מיליון שקל. כל זה הוביל לפעילות של קבוצות בגושי ההתיישבות הגדולים".