"ברוקלין וניו ג'רזי הן סלחניות ליזמים. במנהטן, כל טעות תהרוס אותך"

לפני שבועות אחדים נחתמה בניו יורק עסקת נדל"ן שהפכה מיד לשיחת היום בעיר: חברת ויקטור הומס, של הישראלי משה שוסטר ובנו אסף, רכשה שלושה מגרשים צמודים בפינת השדרה החמישית ורחוב 30 במנהטן תמורת 100 מיליון דולר. השוסטרים מתכוונים לבנות במקום את "281 פיפת'", מגדל מגורים עם קומת מסחר שיתנשא לגובה 40 קומות וצפוי להפוך לנקודת ציון מרכזית בשכונת NoMad היוקרתית, שמושכת משקיעים, אנשי עסקים זרים ולא מעט ידוענים - צ'לסי קלינטון, למשל, רכשה לאחרונה דירה בשכונה בכ־10.5 מיליון דולר. "כל העיר מדברת על העסקה הזו", אמר ל"כלכליסט" יזם ישראלי ששב לאחרונה מניו יורק. "זה מגרש מאוד אטרקטיבי, פריים לוקיישן. אין הרבה עסקאות בסדר גודל כזה בהיבט של שטחים, קומות, עלות קרקע. הרבה כרישי נדל"ן מקומיים התמודדו על השטח, וכנראה שהשוסטרים היו אלו שהסכימו לשלם הכי הרבה על המגרש. אבל אלה המחירים היום במנהטן".

אסף שוסטר עבר לעסקי הנדל"ן צילום: ניר אריאלי

"אני מתרגש", מודה אסף שוסטר בראיון מביתו בניו ג'רזי, אליה עקר לפני כחצי שנה. "זה פרויקט גדול מאוד ומרכזי מאוד, שיהפוך לחלק מקו הרקיע של מנהטן. בנינו במנהטן 20 קומות ו־32 קומות, אבל זה הפרויקט הגבוה ביותר שלנו עד היום: 40 קומות, כאשר מהקומה ה־15 הדיירים ייהנו מנוף פתוח של מנהטן".

שילמתם יותר מ־7,000 דולר למ"ר. זה סכום עצום, אפילו לא סנט אחד פחות ממחיר השוק.

" אני מרגיש נוח מאוד עם המחיר. אחרי המשבר הכלכלי ב־2008 יכולת לקנות מגרש ב־2,000–3,000 דולר למ"ר; היום מחיר המגרשים באזורים טובים בעיר נע סביב 7,000–8,000 דולר למ"ר, והוא רק עולה. באזור שלנו היו לאחרונה כמה עסקאות יקרות יותר ממה ששילמנו. קשה לקרוא למחיר הזה 'הזדמנות', אבל אנחנו מאמינים שעסקאות ב־7,000 דולר למ"ר יניבו תשואות טובות מאוד בשנים הקרובות.

"בנינו את התוכנית העסקית כך שנמכור במחירים שיצדיקו את העלויות: עלות הבנייה עצמה תהיה סביב 5,000 דולר למ"ר, ומעבר לזה יש הוצאות תקורה, תכנון, אגרות ועלויות מימון, שכל אחד מהם זה עוד אלפי דולרים למ"ר. הדירות, בשטח של 60–300 מ"ר, יכללו 1–4 חדרי שינה, והמחירים ינועו בין מיליון דולר לדירת חדר בקומה נמוכה ל־10 מיליון לדירת 4 חדרי שינה בקומות הגבוהות. הפנטהאוזים, יימכרו בעשרות מיליוני דולרים".

מחירי הנדל"ן במנהטן משקפים היווצרות של בועה?

"לא כל עליית מחירים היא בועה. בפרויקט 241 שלנו - גם הוא על השדרה החמישית, שני בלוקים מהפרויקט החדש - מכרנו דירות ברמת 1,500 דולר למ"ר, ומאז הן עלו ב־20%–25% בממוצע, כך שאין פה התנפחות מחירים של 100%–150%. בועה נוצרת כשלשוק זורם כסף של משכנתאות שנותן לאנשים מוטיבציה לקנות. מהלך כזה מלווה בעליית מחירים שמבוססת על גובה ריבית. אבל שוק רוכשי הדירות במנהטן מבוסס על קונים במזומן: את רוב הדירות ב־241, מ־2–3 ועד 30 מיליון דולר, מכרנו במזומן. רק 15% מהרוכשים לקחו משכנתה. השוק רחוק מרוויה ברמה הפיננסית. הכסף של הבנקים עוד לא התחיל לזרום לשוק מאז המשבר. אם תיווצר בועה זה יקרה רק כשהיקף המשכנתאות יעלה דרמטית, וזה יוכל לקרות רק בעוד שנים".

המגרש שעליו יקום הפרויקט החדש. "אני מרגיש נוח עם מחיר של 7,000 דולר למ"ר" צילום: ניר אריאלי

מנהטן אטרקטיבית כיום ליזמים ישראלים?

"יזם ישראלי בלי ניסיון בעיר לא יכול לעבוד פה. שכר הלימוד פה מאוד גבוה. בברוקלין או בניו ג'רזי יש פרויקטים קטנים יותר ועקומת למידה סלחנית, אבל במנהטן המחיר של כל טעות הרסני. קשה מאוד להתחיל. בואי נתחיל מזה שאת קונה חצי דונם ב־100 מיליון דולר, ועלויות המימון על פרויקט כזה הן אדירות: אם את לא יודעת לעבוד מהר ונכון בתכנון, בינוי ושווק, פרויקט כזה ייצא הרבה יותר יקר מאשר התוכנית. זה חייב להיות מהיר ומדויק. עיכובים של חודשים בפרויקט, ובודאי של שנים עלולים להיות הרסניים כלכלית".

"המחירים בארץ מופרכים. ברמת הקיימת לא נקנה בגוש דן"

ויקטור הומס קיימת 20 שנה כחברה אמריקנית, אך העיסוק היזמי של משה שוסטר החל בשותפות משפחתית עסקית שהתפצלה. משה הצטרף כמנהל משותף לחברה שהקים צבי שוסטר אחיו ב־1977. החברה בנתה את מרכז שוסטר ברמת אביב, את הקאנטרי בגבעתיים, את משכנות נווה צדק בסוזן דלל ועוד אלפי יחידות דיור בבאר שבע, ראשון לציון, אשקלון, אשדוד. במקביל, האחים החלו לפעול יחד גם בשוק האמריקאי.

ב־1994, מעט לפני פטירתו של צבי שוסטר, האחים התפצלו עסקית, מצב שהותיר מתיחות משפחתית. דליה, אשתו של צבי, המשיכה להוביל את נווה שוסטר כחברה נפרדת; משה הקים את חברת האחזקות אקלוג ותחתיה את חברת ויקטור הומס (על שם אביו) שמרכזת את הפעילות בארצות הברית. עשור אחר כך הקים אסף את טראס השקעות המרכזת את הפעילות בישראל. המתיחות נפתרה בינתיים, אבל המשפחות מקפידות להפריד עסקים ומשפחה: למרות שגם נווה שוסטר פועלת בארצות הברית, ההפרדה היא מוחלטת.

ההזדמנות העסקית הראשונה שנקרתה למשה שוסטר היתה ברכישת שכונות של קוטג'ים ובתים פרטיים שנקלעו לקשיים מכינוס נכסים בניו ג'רזי. שוסטר האב השלים את הבנייה ובכך סלל את הדרך לכניסה לפרויקטים נוספים, כולל בניית מתחמי משרדים. לפני עשר שנים ויקטור הומס החליטה להתמקד בבנייה רוויה למגורים במנהטן בלבד, וכיום היא מתמקדת רק ביזום פרויקטים במנהטן ורק באזור מסוים בתוכה: "אנחנו ממוקדים רק בבנייה למגורים, רק במנהטן, ורק מתחת לרחוב 96", אומר אסף. "לא הולכים להארלם, לא הולכים למקומות אחרים, גם ככה מנהטן ענקית. זה הביזנס שאנחנו מכירים ועושים מצוין. אנחנו מכירים כל פינה בעיר, כל עסקה. זה היתרון שלנו, ההיכרות הכירורגית עם האזור הזה. אנחנו לגמרי נושמים את זה. יש לנו צוות מאוד מנוסה שמנוהל בידי רן קורוליק, מנהל הפעילות בארצות הברית ושותף בויקטור הומס".

פרויקט 241 גם הוא בשכונת NoMad צילום: ניר אריאלי

מה הגורם המרכזי לשגשוג שלכם באזור הזה?

"המשבר של 2008 יצר מחסור אדיר בדירות. מיד אחרי המשבר בנו כאן רק 2,000–3,000 דירות בשנה; היום כבר בונים 4,000–5,000 בשנה, אבל זה עדיין רחוק מההיקפים של לפני המשבר. יש חוסר אדיר, וייקח שנים עד שידביקו אותו.

"הקידום של פרויקטים במנהטן היו מהלך מכוון של משה, שזיהה בזמן המשבר את האזורים היותר אטרקטיביים", הוא אומר על אביו. "כשהמשבר הסתיים התחלנו לקנות מגרשים. אנחנו רוכשים כל הזמן מגרשים חדשים ובונים פרויקטים חדשים. יש לנו עכשיו שלושה פרויקטים בהליכי תכנון ובנייה. לאחרונה סיימנו מסירה של הדירות בפרויקט 241".

מנהטן התגלתה כפגיעה במשבר של 2008. למה החלטתם להמשיך להתמקד בה?

"לשמחתי עברנו את המשבר ללא צלקות, מכיוון שלא היו לנו חובות לבנקים ולמממנים, והפרויקטים שלנו היו במצב שבו יכולנו לספוג את המשבר בלי בעיה. הבעיה נוצרת כשאת בחשיפה גדולה מימונית, הרבה הלוואות במספר פרויקטים, ואת לא מצליחה להתקדם בפרויקטים או למכור את הדירות בקצב שתכננת.

"הלקח שלמדנו הוא שמשברים במנהטן הם מאוד קצרים: פחות משנה אחרי המשבר, המחירים חזרו לרמה דומה לזאת שהיתה לפניו. לאס וגאס, למשל, עדיין לא יצאה ממנו, אבל ניו יורק, ובפרט מנהטן, כבר אחריו. הביקוש פה יוצא דופן, האי הזה כל כך אטרקטיבי בפני משקיעי חוץ. וזה לקח חשוב מאוד: גם אם תהיה ירידת מחירים, בטווח הרחוק היא זמנית. לאורך הזמן נדל"ן תמיד עולה, בטח כאן. זה המודל שאנחנו מתבססים עליו".

איך מוצאים עתודות קרקע באזור כל כך אורבני?

"אין כמעט עתודות קרקע חדשות בניו יורק, אבל יש הרבה מאוד בניינים ישנים של ארבע־חמש קומות עם זכויות בנייה נוספות לא מנוצלות. אפשר לבנות על הקיים, וזה פחות אטרקטיבי - ואפשר להרוס את הקיים ולבנות חדש. הפרויקטים הגדולים נוצרים בעיקר על ידי חיבור מספר מבנים סמוכים כאלה, בנוסף לרכישת 'זכויות אוויר', זכויות בנייה לא מנוצלות. זה מאפשר לבנות פרויקטים משמעותיים גדולים. כך התהווה הפרויקט הנוכחי: קנינו מגרש שכבר מאחד שלושה בניינים קיימים עם זכויות נוספות שנרכשו ממגרשים סמוכים, ורכשנו חבילה עם אפשרות לבנות 40 קומות אחרי שנהרוס את הבניינים ונבנה יותר גבוה".

איך אתם משיגים את המימון?

"לכל פרויקט בונים הרכב מימוני אד־הוק שמורכב מלפחות שתי שכבות: כ־70% מעלויות הבנייה הם ליווי בנקאי שניתן בדרך כלל על ידי בנקים, לפעמים על ידי קונסורציום של בנקים ולעיתים על ידי קרנות השקעה. אנחנו מגוונים ומשתמשים בכולם. שאר ה־30% הם הון עצמי שלנו ושל 'פרנדס אנד פמילי', חברים שהולכים איתנו כבר זמן רב ומשקיעים איתנו יחד באקוויטי של הפרויקט. מדובר בחברות פרטיות, לא ציבוריות. המשקיעים הם בעיקר ישראלים ואמריקאים, חלקם מוכרים. הם תמיד הרוויחו תשואות מאוד יפות על ההשקעות שלהם איתנו".

אתם מייצגים מסלול זרימה של כסף יזמי החוצה מישראל?

"ממש לא. אנחנו משקיעים לא מעט כסף בארץ, מה גם שאפשר לראות זאת כיצוא: משקיעים ישראלים שלנו, שמשקיעים בפרויקטים במנהטן, מחזירים את הכסף עם רווחים לישראל. הם משלמים מיסים בארצות הברית ובישראל, זה טוב לכולם".

פרויקט ל ויקטור הומס ברחוב גרמרסי. "אחנו ממוקדים רק בבנייה למגורים, רק במנהטן, ורק מתחת לרחוב 96"

אין מחנק אשראי מול הבנקים?

"הפוך לחלוטין. היום כמות האשראי שפתוחה ליזמים בעיר היא אינסופית. יש אינסוף מקורות מימון בהיקפים שונים, בריביות שונות, וצריך לדעת להרכיב את החבילה הנכונה".

"גם בישראל יש לנו פרויקטים גדולים, אבל הם תקועים"

קשה לדבר על מנהטן בלי להתייחס להבדל הקצבים העצום בינה לבין ישראל. בויקטור הומס מעריכים שבניית פרויקט הענק החדש תחל בסוף 2014, עם השלמת הליכי התכנון, ותסתיים בתחילת 2017. "בארץ כל אחד הוא בעל דירה בבניין, ומאוד קשה לעבוד מול עשרות בעלי דירות: צריך לפנות אנשים, לדאוג להם ולהחזיר להם דירות בפרויקט", מסביר אסף. "פה לוקחים פרויקט פנוי לחלוטין. בעסקה מהסוג הזה מדובר בבניינים שלמים שמוחזקים בידי בעלים אחד: כשחוזי השכירות מסתיימים, הבעלים של הבניין מוכר אותו. אנחנו עובדים רק מול בעל הבניין. זה הופך את הכל ליותר פשוט. גם פה יש סיבוכים, כשיש דייר מוגן, אבל במקרה הזה רכשנו בניינים נקיים, פנויים, ולכן הסיבוכיות הזאת לא קיימת כאן".

מה יוצר הבדל כל כך דרמטי בין משך הייזום של פרויקט בישראל לעומת ניו יורק?

"בניו יורק אנחנו לא מחזיקים מגרשים כמלאי. ברגע שאנחנו קונים מגרש - רצים קדימה, מיד מתחילים תכנון ותוך חצי שנה, שנה לכל היותר, מתחילים לבנות. הבנייה היא משהו כמו שנה וחצי, ואין הבדל מהותי גדול בין פרויקט של 20 ל־40 קומות, למעט עוד כמה חודשי עבודה, כי אין הגבלה על מספר הפועלים. בארץ קשה להביא עובדים, אבל פה יש אינסוף עובדים והבניין רץ מאוד מהר. בסך הכל, מרגע הרכישה ועד סיום הפרויקט קומפלט זה סיפור של שנתיים־שלוש. בארץ רק תכנון והיתרים לפרויקט של 20 קומות ייקחו לי חמש־שש שנים, וזה עוד בהנחה שאין צורך בשינוי תב"ע. יש לנו בארץ פרויקטים שאנחנו בהליכי תכנון שלהם למעלה מחמש שנים ועדיין נמצאים בתהליך שינוי תב"ע".

התהליכים האיטיים האלה מרחיקים מישראל יזמים?

"ברור, איפה שקשה יותר יש פחות השקעות. אבל מי שפועל רק בישראל - אין לו ברירה. זה השוק, אלה ההליכים וזה מה שצריך לעשות. אם יש אלטרנטיבה טובה אני מניח שיזמים יילכו איתה. גם אנחנו. אבל אנחנו פעילים פה 20 שנה, כך שזה לא נולד בגלל איטיות התהליכים בישראל".

מה דעתך על שוק הנדל"ן הרותח בארץ? שום מהלך לא מוריד את מחירי הנדל"ן ואת קצב לקיחת המשכנתאות.

"זאת בעיה רצינית. מדינה לא יכולה להתנהל ככה. מחירי הדירות כיום מופרכים: דירת 4 חדרים, שהיא דירה ממוצעת של משפחה ממוצעת בישראל, עולה בגוש דן מחירים שמגיעים אפילו למיליון שקל לחדר. זה מופרך, זה מנותק מערכים של השכר הממוצע במשק, של כושר הקנייה של התושב הישראלי. מצד שני, עם כמות הבנייה שמתבצעת כרגע אי אפשר אחרת. ברמת המחירים הקיימת לא נקנה קרקעות בגוש דן".

זאת גם הסיבה שגורמת לכם להתמקד בפעילות במנהטן?

"זה חלק גדול מהעניין. תהליכים בישראל לוקחים המון זמן. תהליכים לצורך הפרשת מגרשים הם מאוד ארוכים ומסורבלים, והם גורם עיקרי בהיצע הנמוך ובעלית המחירים. בסופו של דבר זה תמיד הולך לבייסיק של היצע וביקוש: כיום הביקוש בתל אביב ובגוש דן פנומנלי וההיצע מאוד נמוך. המפתח צריך להיות בהגדלת ההיצע בגוש דן, או בהגדלת הביקוש לדיור בפריפריה. אם עיר כמו באר שבע תהפוך מאוד אטרקטיבית חלק מהביקוש יוכל לזרום לשם, אבל כרגע כולם רוצים לגור בתל אביב ובסביבותיה, אין דירות לכולם, ולכן המחירים עולים. אני לא חושב שמסים וגזרות מספקים פתרון; זה רק אקמול, לא צריך להיות חכם גדול כדי לראות שזה לא עוזר. צריך פתרון ארוך טווח שיהפוך את ישראל לאטרקטיבית יותר לרוכשי דירות, ולא רק את מדינת תל אביב".

"גם בישראל יש לנו פרויקטים גדולים, אבל הם תקועים"

אסף הצטרף לעסקי הנדל"ן אחרי התנסות בהייטק; אחיותיו, קרן ומירב, לא לוקחות חלק פעיל בעסק המשפחתי. "למדתי מתמטיקה וחקר ביצועים בטכניון, עבדתי בפיתוח אלגוריתמים בתעשייה האווירית, ואחר כך למדתי מנהל עסקים בבינתחומי. אחרי מספר שנים הבנתי שאני מעוניין להיות בעולם העסקים. זה מתחיל מהגנטיקה וממשיך בכל השאר. במשפחה דיברו נדל"ן ועסקו בנדל"ן, וטבעי שזה יהיה מה שאני מכיר ורוצה. הקמתי פעילות בתחום יזום והשקעות בישראל, עם השנים הצטרפתי לפעילות של אבא, ועם הזמן העסקים השתלבו. זה לא היה טריוויאלי. יחסים בין אבא לבן בתוך עסק הם לא דבר פשוט. אלה לא יחסים רגילים בין מנהל לעובד, וזה לא מובן מאליו שאצטרף לעסק שלו. אבל מכיוון שבחרתי באותו מקצוע, זה הפך להיות טבעי אחרי מספר שנים".

פעילות ההשקעות הישראלית ששוסטר מזכיר רוכזה תחת טראס השקעות, שהוא הקים ב־2004 לצורך יזום ובניית מרכזים מסחריים ובניני מגורים בישראל. במשך כשנתיים החברה רכשה בהדרגה שבעה נכסים מתוך כוונה להשביח ולמכור אותם, אך ב־2009 היא הנפיקה אג"ח והתקשתה לממן את פירעונו. כדי לעמוד בהתחייבויות, היא מכרה 50% מאחזקותיה במרכז מסחרי פעיל ומניב בגדרה לשותפתה, דלק נדל"ן ומכרה שטח מסחרי בנס ציונה וזכויות בנייה במגרש בגבעתיים. כיום יש ברשותה מרכז מסחרי בישוב בני יהודה ברמת הגולן, ושני פרויקטים גדולים בתכנון: מלון ומגדל מגורים בן 25 קומות בכיכר העצמאות בנתניה, ו־54 דונם בקריית גת, שהחברה מנסה לשנות את ייעודם כדי להקים במקום תחנת כוח.

אתה מתחרט על אפיזודת האג"ח?

"ממש לא. זה היה נכון בזמנו. אף אחד לא צפה את המשבר. הוא גרם לנו לוותר על נכסים טובים על מנת להחזיר חוב, אבל בעסקים יש סייקל חיובי וסייקל שלילי, ומימוש הנכסים הוא לא שלב חריג בפעילות של חברה. יש נקודות זמן שבהם צריך להתאים את עצמך למצב. היה משבר, מכרנו נכסים, החזרנו את כל החוב, אי אפשר להימלט מזה. לחברה היו מספיק נכסים טובים כדי להחזיר את החוב".

תנפיקו אג"ח שוב?

"זה משהו שאנחנו חושבים עליו מדי פעם, אבל כרגע זה לא עומד על הפרק. אנחנו רוצים להקדיש את הזמן לניהול פרויקטים, ולא לניהול חברה בורסאית שמחייבת תשומת לב ניהולית מאוד גבוהה. גם היום אנחנו מוציאים דוחות רבעוניים, אבל הזמן שדרוש לניהול חברה בורסאית הוא אדיר. אם לא חייבים את זה, אנחנו מעדיפים שלא לעשות את זה".

בחצי השנה האחרונה עברת עם המשפחה מגבעתיים לניו ג'רזי. הרושם הוא שאתם מחסלים עסקים בישראל וגדלים במנהטן.

"שום דבר לא חייב אותי לעבור. עברתי לכאן כי העסקים בישראל הצטמצמו והעסקים בניו יורק התרחבו. הפרויקטים בישראל נמצאים בהליכי תכנון שלוקחים שנים, ואין חובה שאהיה בארץ בזמן התכנון. מצד שני, החברה בארצות הברית התרחבה: אנחנו פשוט נכנסים ליותר פרויקטים במקביל, ולפרויקטים יותר גדולים, כמו זה האחרון. זה היה טבעי שאעבור לכאן ואצטרף לצוות הניהול הקיים כאן".

אתם נחלצים מפרויקטים בישראל ומתבססים בארצות הברית?

"אין לנו איזושהי כוונה אסטרטגית לברוח מישראל; פשוט, התנאים יוצרים התפתחות גדולה בארצות הברית לעומת דשדוש תכנוני בישראל, אז העסקים בארצות הברית פורחים ובישראל עומדים במקום. הפרויקטים שלנו בישראל, למשל בנתניה ובקריית גת, הם מאוד גדולים, אבל הם עומדים במקום. מבחינת ההשקעות שלנו בישראל לעומת בארצות הברית זה בערך 50:50. מה יהיה יחס הפעילות הלאה? אני לא יודע".

האינטרס העסקי להתגורר בארצות הברית, לא סותר את גיבוש הזהות הישראלית של הילדים?

"אני לא חושב שהילדים שלי יגדלו כאמריקאים, הם יגדלו בישראל, הם כרגע נמצאים באמריקה, ייצא להם רק טוב ללמוד ולראות קצת עולם. דווקא הם לוקחים את זה הכי קל; מבחינתם אנחנו בטיול ארוך. אני מציע לכל אחד לעבור חוויה כזאת פעם בחיים. כרגע התוכנית היא להיות כאן כמה שנים; זה יכול להיגמר בשלוש שנים וזה יכול להיות יותר מזה. משה מנהל את החברה כבר 20 שנה למרות שהוא תושב ישראל. הוא מחלק את זמנו בין ישראל לארצות הברית בגלל הפעילות ובגלל המשפחה, שרובה נמצאת בישראל".

למה באמת אתה קורא לאבא שלך "משה" כל הזמן?

"בחוץ הוא משה, בבית הוא אבא. אני מצליח לעשות את הסוויץ'. זה לא טריוויאלי. אני לא קורא לו משה בבית, אבל ההפך קורה לי לפעמים, יוצא שאני בטעות קורא לו אבא בפגישות. אבל כשעובדים כל כך הרבה שנים יחד, לפעמים אין צורך במילים, מספיק מבט כדי להבין אחד השני. לא הגדרנו את זה, אבל זה קורה באופן טבעי".