הקץ לנוכלויות במכירת קרקע חקלאית? משרד המשפטים יפקח על העסקאות
אחרי שנים שבהן משווקות הקרקעות למשקיעים תוך הבטחה כי בעתיד יופשרו לבנייה וערכן יעלה, פרסם המשרד תקן החדש שמטרתו להגן על הרוכשים. השמאים ידרשו להעריך את השווי העכשווי של הקרקע ואת הסבירות להפשרתה ורק במידה שיגיעו למסקנה כי הסיכוי שתופשר לבנייה גבוה יעריכו את שוויה העתידי
14:5230.09.13
אחרי שנים בהן משווקים יזמים ספקולנטים קרקעות חקלאיות למשקיעים, ומבטיחים לרוכשים שייעודן ישתנה למגורים וערכן יעלה, פרסם היום (ב') משרד המשפטים תקנה שתחייב שמאים להעריך את הקרקעות לפי שוויין החקלאי.
קרקע חקלאית. התקן החדש יגן על המשקיעים מפני הספקולנטים צילום: אוראל כהן
קראו עוד בכלכליסט:
- מה עוד מסתתר ברפורמה: הסעיפים שישפיעו על כיס האזרחים
- "החוק החדש יגדיל את הפער בין רשויות עשירות לעניות"
- אף רפורמה בנדל"ן לא ציננה את השוק
מועצת שמאי המקרקעין שבמשרד המשפטים פרסמה היום לעיון והערות הציבור את טיוטת תקן מספר 22, העוסק בשומה של קרקע שאינה מאושרת לבנייה, המשווקת לצרכים ספקולטיביים על-ידי גורמים שונים, מתוך ציפייה שתאושר בה בנייה בעתיד.
מטרת התקן, שנערך בשיתוף עם הרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן, היא "לסייע בהסדרת הנושא ולשפר את המידע הניתן לציבור לצורך גילוי נאות באשר למצב המשפטי והתכנוני של הנכס", נמסר ממשרד המשפטים.
קרקע חקלאית. התקן החדש יגן על המשקיעים מפני הספקולנטים צילום: אוראל כהן
על פי התקן המוצע, בשומות מקרקעין שייערכו במסגרת שיווק קרקע חקלאית, יחויב השמאי לאמוד תחילה את ערך של הקרקע במצבה הנוכחי, ולהניח כי ההפשרה המובטחת לא תאושר ולא תתקיים. בנוסף, יבחן השמאי את התכנית לשינוי יעוד הקרקע המוצגת על ידי הגורם המשווק אותה, ובמידה ויימצא כי קיימת סבירות לאישורה והיא בת מימוש, יהיה עליו לפרט את כל התהליכים והשלבים שיש לעבור עד לאישורה מול וועדות התכנון, רשות מקרקעי ישראל ויתר הגופים הרלוונטיים, וכן לאמוד את פרקי הזמן שיידרשו להשלמת תהליכים אלה, ואת כל התשלומים והמיסים שיהיה על הרוכש לשלם לאורך הדרך לשם אישור התכנית.
לצד השווי העכשווי, השמאי יקבע את השווי ההיפותטי של הקרקע, כאילו אושר שינוי ייעודה.
אם לדעת השמאי אין סיכוי ממשי כי היא תמומש (למשל, אם הקרקע בתחום שמורת טבע או אם היא מופקעת לשם הקמת תשתית) הוא לא יקבע את שוויה ההיפותטי, אלא רק את שוויה לפי מצבה העכשווי.
"בדרך זו, יהיו בידי הרוכש הפוטנציאלי כלים יעילים יותר על מנת לבחון את הסיכוי והסיכון הגלומים ברכישת קרקעות מסוג זה", מסבירים במשרד המשפטים.
לאחר קבלת הערות הציבור ובחינתן, תפרסם מועצת השמאים את הנוסח הסופי של התקן.
בתגובה לדברים מסר אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין (איגוד מקצועי עצמאי), כי הוא "מברך את משרד המשפטים על המהלך שיזם בשיתוף עם לשכת שמאי המקרקעין. הדבר יצמצם את יכולתם של סוחרי הקרקעות להמשיך ולהתל במשקיעים, תוך הצגת מצגי שווא, ויהפוך את אפיק ההשקעה בקרקע חקלאית לשקוף ונגיש יותר. תקוותי היא שהתקנה החדשה גם תרחיק את הנוכלים הפועלים בתחום הקרקעות החקלאיות, שהשחירו את שמו של הענף, שיכול להוות פתרון, לעתים, עבור אלו שידם אינה משגת לרכישת דירה".
