לך חפש את הבעלים
הם ממוקמים באזורים מבוקשים, בעלי פוטנציאל מסחרי גדול מאוד, אך למרות זאת לא מצליחים להתרומם. שורה של מרכזים מסחריים נותרו ריקים מאדם בשל ריבוי בעלים ומאבקי שליטה. האם המעבר לניהול נכסים מניבים באמצעות חברות מתמחות בתחום הוא השיטה הנכונה?
לאחרונה דווח על מכירת חנות של חברי שלישיית הגשש החיוור בדיזנגוף סנטר בתל אביב. הגששים היו בעבר חלק מקבוצה גדולה של בעלים פרטיים שרכשו חנויות מחברה בבעלות משפחת פילץ, מהלך שהיה מקובל לפני כמה עשורים במתחמים מסחריים. אלא שבינתיים מתברר כי סוגיית מספר הבעלים במתחמים מסחריים הפכה עם השנים למרכיב מרכזי בשאלה אם נכס יצליח, לא פחות משאלת המיקום.
נכסים רבים ברחבי הארץ דועכים ואף ננטשים גם כאשר הם ממוקמים במיקום אסטרטגי, בשל העובדה שמחזיקים בהם מספר רב של בעלים. החזקה של בעלים רבים במרכזים מסחריים היתה מקובלת בתקופה שבה עדיין לא הכירו בישראל בחשיבותו של ניהול מרוכז ומסודר לנכס מסחרי, והיה נהוג למכור את החנויות. גישה זו השתנתה כאשר החלו לקום חברות נדל"ן שעיקר עיסוקן היה בנדל"ן מניב וניהול נכסים מסחריים. בשלב זה גם החלו לראות בבירור את ההבדלים בין נכסים שמוחזקים על ידי בעלים יחיד או שותפות של שתי חברות גדולות ומנוהלים היטב, לבין מרכזים מסחריים ללא "אבא ואמא".
"ריבוי בעלים יוצר שיתוק ניהולי"
לדברי דן מנחם מקרן ריאליטי, נכסים שיש בהם ריבוי בעלים לא מצליחים להישאר מעודכנים ולהתאים עצמם למצב הקיים, והם דועכים וננטשים או פועלים ללא הצלחה מרובה ונתפסים כמרכזים מסחריים חלשים. "ריבוי בעלים יוצר שיתוק ניהולי. קשה להתאים את הנכס לכל הבעלים, אם זה ברמת שכר הדירה או ברמה של השיפוץ, הם מתחרים במתחמים הגדולים ומתקשים בכך. השימוש העכשווי שלהם הוא לא השימוש הטוב והיעיל, הם לא מממשים את הייעוד שלהם", אומר מנחם.
לדבריו, מצב זה נוצר כאשר יותר מ־50% משטחי המסחר בנכס נמצאים בבעלות מספר רב של גורמים פרטיים. מעבר להצלחת הנכס כמתחם מניב, לרוב הנכסים הללו יש זכויות בנייה נוספות שלא מומשו, ולא פעם מדובר בפילים לבנים אשר מעכבים פעילויות של התחדשות עירונית והרחבת שטחים ציבוריים. עם זאת, בקרן אשר מתמחה באיתור ורכישת נכסים בעייתים והשבחתם, מוצאים בנכסים הללו הזדמנות להשקעה טובה, כאשר בניהול נכון של הליך השבחה ניתן להעלות את התשואות ובמקביל לפתח את האזור כולו. לדברי מנחם, גם כאשר מדובר במרכז מסחרי כושל, לעתים קרובות קיים קושי להגיע להסכמות עם הבעלים, ולעתים יש בקרב הבעלים הפרטיים בנכסים הללו סכסוכים פנימיים בני עשרות שנים והשיקולים הם לא תמיד ענייניים.
בדרך כלל מדובר במרכזים מסחריים קטנים בני 20 שנה לפחות, אך לעתים מדובר גם בנכסים גדולים ומוכרים. דוגמה בולטת היא כיכר אתרים בתל אביב. למרות מיקומה יוצא הדופן ורב־הערך הכיכר נמצאת במצב מוזנח זה כ־20 שנה. המתחם בבעלות משותפת של חברת אתרים ו־200 בעלים פרטיים. כיום חניון הכיכר פעיל והמבנה העגול שבמרכזו משמש כמועדון חשפנות. המתחם תקוע בין היתר לאור תוכנית העירייה להשקיע כ־30 מיליון שקל בשיפוצו והחלפת הרמפה בחיבור מתון שיוביל למרכז הכיכר והקמת מעלית שתאפשר ירידה לטיילת. בעלי הנכסים מתנגדים לכך בטענה שהחיבור המהיר לטיילת יגרום לאנשים "לדלג" על החנויות במתחם.
דוגמה נוספת לנכס עם מיקום מצוין במרכז העיר הוא קניון אשדוד, הנמצא בסמוך לטיילת רוגוזין, לחוף הים ולאמפיתיאטרון. בניית הקניון התבצעה במסגרת עסקת קומבינציה, ובעלי הקרקעות קיבלו חנויות במתחם וכן נמכרו חנויות נוספות. בעבר פרצה במקום שריפה, אך בשל ריבוי הבעלים לא הצליחו להגיע להבנות על השמשת המתחם ושיקומו, והוא סגור כשמונה שנים וכיום הוא מיועד לשמש כדיור מוגן. לפי ריאליטי, ניתן להסב את הנכס למגורים עם קומה מסחרית.
לדברי תמיר בן שחר, מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי בן שחר, בישראל יש לא מעט מרכזים מסחריים ובהם 20–30 בעלים פרטיים שכל אחד מהם דואג רק לעצמו והם פועלים ללא יד מכוונת. "זה מתחיל בכך שלמרכז אין קונספט מוגדר, התמהיל לא נקבע בצורה מסודרת, אין תהליך שיווקי ומיתוגי מסודר. בניהול מרכז מסחרי יש פרמטר של ניהול תפעולי ופרמטר של ניהול שיווקי שמטרתו לגרום לאנשים להרבות בביקורים במתחם, אבל אם אין גוף חזק שמחזיק במתחם זה לא נעשה".
לדבריו, מכירת שטחי מסחר לגורמים פרטיים נעלמה מהעולם כאשר הבינו שצריך לנהל מרכזים כאלה כמקשה אחת, "כך אתה מייצר תחרות בין הישות של המרכז המסחרי לכל העולם ולא תחרות פנימית. על פי רוב, ריבוי בעלים לא מצליח".
בן שחר מציין את הקניון באבן יהודה שנחשב לכישלון. "מגה היא הבעלים של הסופרמרקט, אבל בקניון יש הרבה חנויות סגורות מכיוון שהיזם מכר חלק מהשטחים. כשזה קורה אתה מבין שהמתחם לא מעניין אותו". דוגמה נוספת היא מרכז אמריקן סיטי ברחובות שהוקם על ידי האחים משה ויגאל גינדי, גם שם נמכרו חנויות לפרטיים והמרכז נחשב לכישלון. גם בקניון הזהב בראשון לציון, שבו בדומה לדיזנגוף סנטר נמכרו שטחים לגורמים פרטיים, יש לא מעט סימני שאלה בנוגע לעתיד. בקניון הזהב גינדי מכרו חלק מהחנויות לידיים פרטיות. לאחרונה נבנה לקניון חלק נוסף, וכעת גינדי צריכים לשפץ את החלק הישן כדי לאזן בין שני הצדדים. נשאלת השאלה האם הם ישקיעו באותה המידה בשטחים ציבוריים באזורים שנמצאים בבעלות פרטית. בנוגע לדיזנגוף סנטר, אומר בן שחר כי יש הרבה מתחים מול חברת הניהול ששייכת למשפחת פילץ, שהיא גם חלק מהבעלים של המרכז המסחרי. לדבריו, "יש בעלים שטוענים שפילץ משקיע בחלק שלו יותר מאשר בחלק שלא נמצא בבעלותו".
מתחם בולט נוסף שנפגע כתוצאה ממספר בעלים רב הוא קולנוע דקל בתל אביב, הממוקם בלב שכונת בבלי היוקרתית, בקרבה לצירי תנועה מרכזיים ובסמוך לפארק הירקון. בקומת הקרקע יש חנויות שנמצאות בבעלויות פרטיות אך הקומה השנייה נטושה. המתחם נסגר ב־1996 בלחץ השכנים, ומאחר שבעלי החנויות לא הגיעו להבנות עם הבעלים הוא נותר במצב זה, וכיום מיועד לדיור מוגן.
בחולון נמצא המרכז המסחרי ארגמן, שהוקם בשנות השישים על ידי חברת רובינשטיין כדי לשמש כמרכז קניות ואולם אירועים. מאז הוא כמעט לא השתנה בשל חוסר הסכמה בין הבעלים בנוגע לייעוד הנכס. המתחם פעיל באופן חלקי אך רחוק מלממש את הפוטנציאל האמיתי שלו, שנובע ממיקום מרכזי ברחוב אילת בין דב הוז ליוספטל.
"משתנה שהובא בחשבון בשמאות"
מעבר ליכולת ההצלחה של הנכסים כמניבים, לדברי חיים מסילתי, סגן יו"ר לשכת השמאים, לריבוי בעלים יש השלכות ברורות גם כאשר עוסקים בשווי הנכס. בנוסחאות שלפיהן פועלים השמאים מוגדרת הפחתה בשווי הנכס כאשר הוא מוחזק על ידי מספר רב של בעלים.
"כשמבקשים ממני להעריך חלק מנכס או כאשר בנק מבקש דו"ח לטובת הענקת ליווי בנקאי לרוכש כזה או אחר, זה משתנה שיש להביא אותו בחשבון. הנוסחה השמאית אומרת שככל שיש יותר בעלים כך עוצמת ההפחתה תהיה יותר גדולה. ההיגיון בכך הוא שאם רק אני ואתה שותפים אנחנו תלויים זה בזה, אבל אם יש 50 בעלים אני תלוי בעוד 49 בעלים כדי לבצע מהלך כלשהו. גם לזהות הבעלים יש השפעה. אם גורם פרטי שותף עם חברה גדולה אז ההפחתה תהיה משמעותית יותר, לעומת זאת אם מדובר בשותפות בין שתי חברות גדולות ההפחתה קטנה יותר", אומר מסילתי.
