100 הימים הראשונים של שר השיכון החדש

לשר השיכון בממשלת נתניהו השלישית - בעת כתיבת הדברים מסתמן כי בתפקיד יכהן אורי אריאל - מזומנת אחת הקדנציות החשובות ביותר לשוק הנדל"ן בישראל. הוא יידרש להתמודד עם מציאות מורכבת המושפעת מאינטרסים רבים, ועם האתגרים הרבים בענף.

כדי לקדם את שוק הנדל"ן, ובעיקר כדי להגיע למצב שבו זוג צעיר יוכל להגשים את חלומו ולרכוש דירה ראשונה, על שר השיכון יהיה לנקוט כמה צעדים ולסייע בהנעת תהליכים אשר ייתנו מענה בעיקר לאזרחים, ולא למשקיעים ספקולטיביים בנדל"ן. אלו תהליכים שייקח זמן עד למימושם ולהצלחתם כך שיש להיאזר בסבלנות, אך שר השיכון חייב להתחיל בהם עם כניסתו לתפקיד.

ראשון לציון מערב. תשמש כמקרה בוחן להקמת תשתיות נרחבות צילום: עמית שעל

בנייה תקציבית. על המדינה לקחת על עצמה את האחריות לבנייה ולדאוג לקבוע את ייעודה מיד לאחר מכן - בין שהיא למטרת השכרה או בין שהיא למטרת מכירה, בכפוף לקריטריונים שתקבע מראש. לשם כך אפשר וצריך לנצל שטחים ציבוריים בתיאום עם הרשויות.

התחדשות עירונית. התחדשות עירונית אינה מסתכמת בתמ"א 38 ופינוי־בינוי. על השר לטפל דווקא בנכסים הרבים הנמצאים באזורי ביקוש ואינם ממלאים את השימוש המיטבי שלהם לפי אופי וצורכי הסביבה. חלק מהנכסים נטושים לגמרי ("פילים לבנים"), ואילו אחרים מאוכלסים אך אינם מנצלים את מלוא הפוטנציאל הטמון בהם. 

אורי אריאל, שר השיכון החדש (במרכז) עם נפתלי בנט (משמאל) וניסן סלומיאנסקי (מימין) צילום: אלכס קולומויסקי

תשתיות. המדינה ראויה לכל שבח על כך שהיא מצליחה לשחרר קרקעות באזורי ביקוש, אם על ידי פינוי בסיסים ואם על ידי הפשרת קרקעות חקלאיות. ואולם, שר השיכון חייב לתת את הדעת על הטיפול בתשתיות באותם אזורים. פינוי מחנה צריפין, למשל, יקנה לבאר יעקב כ־065 דונם שעליהם עתידים לקום כ־000,01 יחידות דיור, מתוכן 002,4 בבנייה רוויה בשלב ראשון ו־008,5 יחידות נוספות בשלב השני.

האם עיריית באר יעקב, עיר המונה 14.5 אלף תושבים (נכון לסוף שנת 2011), ערוכה ומסוגלת לטפל בהקמת תשתיות כה נרחבות לבדה? האם תאגידי המים, מכוני הביוב ואגני החמצון של באר יעקב יכולים להתמודד עם כמות כפולה מהכמות המטופלת היום? ומה עם פינוי האשפה? מקרה בוחן מצליח הוא מודל הרחבת ראשון לציון מערב, וההסכם שנערך בנושא בין מינהל מקרקעי ישראל לעירייה.

ויתור על הכנסות מקרקעות מינהל מקרקעי ישראל. ללא ספק מדובר בהחלטה אמיצה. המדינה מקצה גם היום קרקעות במחירים נמוכים באזורי פיתוח, אך אינה נותנת מענה לעלות פיתוחן המגיעה למאות אלפי שקלים ליחידה. דוגמה לכך היא מכרז כפר תבור, שבו עבור 212 מגרשי "בנה ביתך" היה מחיר הקרקע ליחידת דיור נמוך מאוד, 05 אלף שקל, אולם מחיר הפיתוח עמד על יותר מ־082 אלף שקל. על המדינה לקבל החלטה עקרונית ולפיה היא מוותרת על אחוז מסוים מהכנסותיה לטובת סבסוד מחיר הקרקעות לקבלנים. מובן שעל המדינה לעטוף את ההחלטה בתקנות קשיחות, המחייבות את הקבלנים לבנייה איכותית ומהירה במחיר שייקבע מראש על ידי משרד השיכון.

שיתוף פעולה עם הרשויות. היזמים חייבים "להחליף דיסקט" ולהתאים את עצמם למציאות של שיתוף פעולה עם הרשויות, גם אם לעתים נדמה שהתהליך מייגע. אחרת, הדרך להשגת המטרה היא בגדר "תפסת מרובה לא תפסת". מרבית הוועדות המקומיות והמחוזיות עושות עבודה מקצועית וטובה בתכנון ובפיתוח אזורים; יש מספיק 'תב"עות' טובות בערים השונות, אך היזמים חייבים לדעת להתחבר לתוכניות כמו גם לחזון של הרשויות לפיתוח האזור. כך, היזמים ירוויחו ובד בבד יתרמו להתחדשות השטחים הציבוריים.

במקביל, גם על הרשויות לתת יד ליזמים, לראות בהם כגורם מקדם ולא מעכב, ולאפשר להם בניית דיור בר־השגה או דירות להשכרה גם בנכסים פרטיים וגם בנכסים בעלי אופי ציבורי. מכאן שעל שר הבינוי והשיכון לסמן קריטריונים לבנייה ויעד ברור שיביא לעליית מספר יחידות הדיור.

אשראי או הון לטובת קידום פרויקטים. בתקופה האחרונה הקשיחו הבנקים את התנאים לקבלת אשראי, ובין היתר מתנים את קבלתו במכירה מוקדמת של %52–%33 מהיחידות הנבנות. ברור כי התניה זו מגבילה מאוד את הקבלנים בהתחלות הבנייה. חלק מחברות הבנייה כבר פנו לקבלת אשראי חוץ־בנקאי - אשראי שהוא מטבעו יקר בהרבה מהאשראי הבנקאי, ובוודאי שאינו עוזר להורדת המחירים.

יש לנסות לבנות מודל שיאפשר לקבלנים לקבל אשראי חוץ־בנקאי במחירים סבירים, או להגדיל את גובה האשראי הבנקאי באמצעות ביטחונות שתספק המדינה. חשוב לזכור כי המדינה כבר העניקה בעבר ערבות להתחלות הבנייה של הקבלנים.

הכותב הוא ד"ר, יו"ר קרן ריאליטי וראש מינהל מקרקעי ישראל לשעבר