תמ"א 38: תן זכויות בנייה, קח שיפוץ

המונח המוכר לרובנו בכינוי "תמ"א 38” הוא למעשה תכנית שמטרתה לחזק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. היזם שנוטל על עצמו את משימת שיפוץ וחיזוק הבניין, מקבל בתמורה אפשרות לבנות מספר דירות על המבנה הקיים, ולמכור אותן.

דיירי הבניין הקיים מרוויחים שיפוץ וחיזוק של המבנה הקיים, והיזם מרוויח ממכירת הדירות החדשות. על פניו, הרעיון נשמע מבטיח, ובעל פוטנציאל לבניית אלפי יחידות דיור וחיזוק אלפי מבנים במרכזי האוכלוסייה. אבל, עד היום מומשו רק כמה עשרות פרויקטים כאלה. מה תוקע את התפתחות התהליך הזה?

קלרה צברגל, מנהלת סקטור הנדל"ן בחטיבה העסקית של בנק הפועלים התארחה באולפן "נדלניסט" והתייחסה לנושא. לדברי צברגל, גם כאן, כמו בתחומים נוספים, הבעיה קשורה לרגולציה, ולאנשים. בעיה אחת היא סחיטה מצדם של דיירים שמתנים את הסכמתם למהלך בתשלום כספי. דייר סחטני ועיקש יכול לתקוע את התהליך לזמן רב.

גם חסמי הכניסה לתחום נמוכים מאד. למעשה, כל יזם יכול להחליט שהוא נכנס לתחום הזה, גם אם אין לו כל ניסיון רלוונטי. כתוצאה מכך, יזמים עושים טעויות, שעולות ביוקר, ועלולות לגרום להקפאת פרויקטים או לשיבושים חמורים בתהליך.

גם הבירוקרטיה נכנסת לתמונה. איך למשל, לוקחים משכנתא על דירה שעדיין לא קיימת, וגם זכויות הקניין עליה עדיין לא קיימות? לא כל יזם מודע ל"טריק" שמשרד השיכון נוקט בו, דווקא כדי לזרז את התהליך. במטרה להקל על היזמים, מוצמדות זכויות הבנייה של הדירות בבניין, באופן זמני, לשטח רכוש משותף. כך הופך הרכוש המשותף הזה לנכס שניתן לשעבד לטובת נטילת משכנתא למימון רכישת דירה.

מכיוון שהתחום עדיין לא מוסדר מבחינה רגולטורית, ועדיין יש בו שטחים אפורים רבים, ממליצה צברגל לדיירי בניין שמקבלים הצעה מפתה מיזם שמעוניין לבנות דירות במסגרת "תמ"א 38" להסתייע בלווי משפטי צמוד, כדי להימנע מטעויות שעלולות לעלות ביוקר ולעכב את הפרויקט. לרשויות קוראת צברגל להסדיר את הרגולציה על התחום, כדי להבטיח שמי שעוסק בו הוא בעל יכולות מקצועיות וכספיות מתאימות, לטובת כל הצדדים.