פצצת דיור: החרדים סוגרים מרפסת
הדיון הציבורי הסוער על עתיד שוק הדיור החרדי סובל מסטיגמות וממחסור חמור בנתונים. כלכליסט בדק איך בנוי השוק שהפך לאחת הבעיות החברתיות הקשות בישראל ומדוע מזהירים נציגי המגזר שהמשך התעלמות המדינה יביא להשתלטות חרדית על יישובים חילוניים
קצב הגידול המהיר של האוכלוסייה החרדית בישראל מאיים להפוך לפצצת זמן מתקתקת בתחום הדיור, שלטענת נציגי הציבור החרדי תדחוף את המגזר להשתלט על שכונות ואזורים עירוניים חילוניים במרכז הארץ. עתודות הקרקע ביישובים החרדיים הולכות ואוזלות, ובני המגזר השמרני שמתעקשים לגור במקומות קהילתיים מחפשים פתרונות יצירתיים למצוקה, שלפעמים גובלים בעבירות על חוק התכנון והבנייה.
העיר החרדית אלעד, שנוסדה לפני כ־15 שנה, היתה אמורה לספק פתרון למצוקת הדיור. אך הביקוש לדיור בעיר כה גבוה מההיצע, עד שרק בקיץ האחרון אישר שר הפנים להגדיל את שטח השיפוט של העיר ב־595 דונם נוספים. בשיחה עם "כלכליסט" אמר שר השיכון והבינוי אריאל אטיאס כי אלעד כמעט וסיימה את כושר ההתרחבות שלה.
אטיאס מנופף במצוקת הדיור החרדית כטיעון נגד לביקורת על החלטתו שלא להכליל את מיצוי כושר ההשתכרות ברשימת הקריטריונים לקבלת דירות מוזלות במסגרת מכרזי מחיר למשתכן. "באלעד לבדה יש 60 לידות בשבוע", אמר אטיאס. "מדברים איתי על תוכניות להגדלת מספר גני הילדים - צריך להבין שבאלעד נדרשים שני גני ילדים נוספים בכל שבוע. רק מי שמבין את זה יבין את מצבו האמיתי של המגזר החרדי".
חרדים בבני ברק צילום: צביקה טישלר לדברי אריק דניאל, מנכ"ל חברת ארזים מקבוצת אורון אחזקות שבונה באלעד, היצע הדירות הקטן בעיר יצר תופעות שכמעט נעלמו בציבור החילוני. "אחת התופעות המעניינות בעיר היא הרחבה תמידית של הבתים. פה סוגרים מרפסת, שם סוגרים חניה", הוא אומר. כעת נבנים באלעד שני פרויקטים בלבד, והם האחרונים שייבנו בה בגבולותיה הנוכחיים. עתידה של העיר החרדית מעסיק רבים בתחום הנדל"ן במגזר החרדי. תחנת הרכבת שעתידה להיפתח בעיר, התפתחותו של אזור התעשייה המקומי, והרחבת גבולות העיר שתוסיף לה עתודות בנייה חדשות, יובילו להפיכת אלעד לאחת הערים החרדיות הגדולות בישראל.
מצוקת מקומות
הרצון לגור ביישובים ספציפיים מעצים את המחסור בעתודות
קצב הריבוי הטבעי הגבוה רק מגביר את הבעייתיות של שוק הנדל"ן החרדי, שיש לו דרישות ייחודיות שנושאות בחובן גם עלויות נוספות. "כמגזר שמרני המגזר החרדי לא בוחר לגור בכל מקום אלא במקומות קהילתיים המותאמים לאורח חייו, מה שמצמצם עוד יותר עבורו את עתודות הבנייה הקיימות", אומר מאיר פנחס, אסטרטג בתחום השיווק במגזר החרדי. לדבריו, הצרכים הייחודיים של המגזר מביאים לכך שקבלנים רבים מעדיפים שלא לבנות לבני המגזר. "יש עלויות ייחודיות בשל הצורך במבני ציבור במגוון תת־סגנונות מגזריים, כמו ההבדל בין ספרדים, חסידים, ליטאים וחסידויות, שצריכים מבנים שונים לכל קבוצה", אומר פנחס.
עם זאת, למרות הצרכים הייחודיים, פנסח טוען כי המיתוס של ועדות הקבלה בשיווק דירות לחרדים אינו נכון. "ועדות קבלה וסינון היו נפוצות יותר לפני כעשור במגזר, כשהוקמו ערים חרדיות כמו מודיעין עילית (קריית ספר) ואלעד", הוא אומר, וטוען כי כיום הוועדות אינן מחזה כה נפוץ. "הדבר כמעט אינו נדרש, שהרי הקמת הוועדות היתה כדי לאכלס את היישובים בציבור שמתאים לאופי שלשמו הם הוקמו.
היום, לאחר שהאופי במקום כבר מבוסס ויציב, אף אחד שאיננו מתאים לאופי המקומי לא ירצה לגור בכזה מקום.
"סיבה שנייה להיעלמות הוועדות היא היעדר פרויקטים חדשים בערים הללו בסדרי גודל שידרשו הקמת ועדות. יש עוד ספיחים שלהן פה ושם או אנשים שהחליטו שהם ה'וועדות', אבל זה הרבה פחות רשמי ממה שהיה פעם", הוא מספר.
באופן מסורתי מתרכזים בני המגזר החרדי בירושלים, בני ברק וצפת, אולם בעשור האחרון נוספו למפת הנדל"ן החרדית גם בית שמש, אלעד, ביתר עילית ומודיעין עילית. אך מאחר שאזורים אלה נעדרים דירות קטנות לזוגות צעירים והדירות הקיימות הפכו ליקרות בגלל מחסור בעתודות בנייה, הציבור החרדי החל לחפש דירות באזורים מרוחקים אך עדיין זולים כנתיבות, טבריה, חיפה ועפולה.
העיר החרדית אלעד צילום: אוראל כהן
אחת התופעות שהפכה לרווחת בשנים האחרונות בקרב משפחות מבוססות מבני ברק ומירושלים היא מכירת הדירה ומעבר לדירה גדולה יותר במקומות מרכזיים פחות כביתר עילית. בהפרש בין מחיר המכירה למחיר הקנייה ההורים קונים לילדים דירות קטנות המיועדות להשכרה באזורים זולים. בהכנסה מהשכירות הילדים שוכרים דירות קטנות יותר בקרבת הוריהם.
דירה שחושבת קדימה
חדרי שינה קטנים, שטחי שירות גדולים ומרפסות שאפשר לסגור
"זוגות צעירים במגזר החרדי נוטים לרכוש דירות זולות יחסית במחיר 400–600 אלף שקל בלבד", אומר שמעון מלגרום, מנהל מערך המשכנתאות בבנק פאג"י שבבעלות הבנק הבינלאומי, המתמחה במגזר החרדי. "בשנים האחרונות זוגות צעירים מהמגזר רוכשים דירות זולות בפריפריה, משכירים אותן, ומשתמשים בהכנסה כדי לשלם חלק מהשכירות באזורים חרדיים במרכז", הוא אומר.
"מכיוון שמשפחה חרדית סטנדרטית איננה מבוססת על מודל של זוג הורים וילד או שניים, הרי ששטח הדירה צריך להיות גדול יותר", אומר מנהל השיווק של ארזים גל קסטל. "מצב שבו שלושה־ארבעה ילדים מתגוררים בחדר אחד של 20 מ"ר הוא שכיח ביותר", הוא אומר, אך מציין כי למרות ההתפשרות על צפיפות בחדרי השינה, משפחות מרובות ילדים מקפידות על שטחי שירות גדולים יותר שיענו על צורכי הבית. "מפרט דירה למשפחה סטנדרטית צריך להיות 2–4 חדרי שינה לילדים בנוסף לחדר ההורים, סלון מרווח, מטבח מרווח, חדר אמבטיה אחד לפחות, שתי יחידות שירותים ושטחי שירות מספיקים", אומר קסטל.
"הדירות המבוקשות ביותר הן דירות גן או פנטהאוזים עם מרפסת גדולה, כי עם הזמן מבצעים תוספות בנייה ככל שהמשפחה גדלה", אומר פנחס. "גם בקרב הזוגות הצעירים, החרדים משתדלים לרכוש מראש דירות גדולות עם אפשרות להתרחב. זאת להבדיל מהזוגות החילוניים, שקודם קונים דירה קטנה ואחר כך משפרים את רמת הדיור שלהם עם התרחבות התא המשפחתי", אומר פנחס.
למרות התפיסה הרווחת כי במגזר החרדי מתפשרים על גימור זול כדי להוריד את עלויות הנכס, קסטל טוען כי מדובר במיתוס לא מבוסס. "כמו בכל מגזר, יש קהילות מבוססות יותר ומבוססות פחות. גם באלעד ניתן למצוא הבדלים כאלה", הוא אומר. "בדרך כלל המפרט הטכני עבור המגזר החרדי הוא סטנדרטי ולא נמוך. אנחנו בונים היום בנייה יוקרתית באלעד עם אסלות נסתרות, מטבח משודרג ועוד, במחירי דירות של 1.275–1.89 מיליון שקל. הצפי של החברה הוא שבתוך שלוש שנים מחירה של דירת 5 חדרים יגיע ל־1.6 מיליון שקל".
בעיה במימון מגורים
מספר הילדים הגדול מקשה על ההורים לסייע במימון המשכנתה
כמו חלקים אחרים של הציבור הישראלי, גם המגזר החרדי טרוד בשאלת מימון פתרונות דיור לזוגות צעירים. לדברי כהן, סוגיית המימון עולה במשפחות חרדיות לקראת שידוך הילדים. "כשמחתנים ילד מקובל לדאוג לדירת מגורים לזוג הצעיר", היא אומרת. "בשונה משמקובל לחשוב, המשפחה החרדית תורמת כמעט לכל ילד חלק ועוזרת בפתרונות דיור. צעירים חרדים מתחתנים בסביבות גיל 18–20, וכבר אז הם עוזבים את הבית ועוברים לדירה משלהם. לכן קצב הצמיחה והצורך בדיור עצמאי גדולים".
מלגרום מבנק פאג"י מסכים כי התפיסה, שלפיה רוב הדירות במגזר החרדי נקנות מכספי תרומות, שגויה. לדבריו, חלק הארי של החזרי המשכנתאות במגזר משולם על ידי ההורים של הזוג הצעיר שרכש דירה, לפחות בשנות הנישואים הראשונות. "הבעיה היא מספר הילדים הגדול שלו צריכים ההורים לדאוג", הוא אומר. "לרוב, הורי שני הצדדים מתחלקים בתשלום החודשי, אך ככל שעולה מספר הילדים שכבר יש להם דירה, אנחנו רואים תופעות רבות של בנים שלוקחים על עצמם את התשלום - לעתים אף מבלי ליידע את ההורים מראש".
מלגרום מפתיע ואומר כי שיעור הפיגורים והעיקולים של דירות בשל פיגור בתשלום משכתנאות במגזר החרדי נמוך מהמקובל בציבור הכללי.
אתגר שיווקי קהילתי
המחסור בדירות מקשה על הציבור לרכוש דירה סמוכה לרב
"גם בעת תכנון דירות, יזמים נוהגים להיפגש עם מובילי דעה ולהתאים את תכנון הפרויקט לצורכי הקהילה", מסביר דניאל. לדבריו, "רצוי שאיש המכירות יהיה גבר מהמגזר החרדי שמבין את הקהילה ואת הצרכים שלה".
עם זאת, קסטל טוען כי חובת הקרבה לרב אינה מוחלטת. "נכון שיש השפעה של הרב על הקהילה שלו. ברגע שהרב ממליץ הם מקשיבים", הוא אומר. "אך באזורים מסוימים המחסור בדירות אינו מאפשר זאת. באלעד הקרבה מתקיימת חלקית בלבד. אף שרב משפיע קנה דירה בפרויקט שלנו, בני הקהילה שלו לא קנו אצלנו בצורה עיוורת", אומר קסטל.
"תופעת הקרבה לרב נפוצה יותר בקרב הציבור החסידי, שמבקש לחסות בצלו של האדמו"ר ולהתגורר בסמיכות למעונות, או לחלופין להתקבץ באזור מסוים כדי ליישב אותו בהוראת הרב", מבאר פנחס. כך, לדבריו, בהוראה ישירה של האדמו"ר מגור מרוכזים צעירי החסידות בחצור הגלילית, לפחות בשנים הראשונות לאחר חתונתם.
"בקהילה הליטאית ובקהילה הספרדית לא נזקקים להוראה מיוחדת של מנהיג זה או אחר, אך בני הקהילה תמיד יעדיפו להתגורר במקומות שמתאימים לאורח חייהם ולחינוך ילדיהם כמו בני ברק, ירושלים, קריית ספר, אלעד, ביתר, בית שמש וכדומה".
מפת הנדל"ן מתרחבת
יעדי הדיור הבאים של המגזר החרדי מרוכזים בצפון הארץ
הצורך בשטחי בנייה בהיקפים גדולים במגזר החרדי צפוי ליצור בשנים הקרובות שינוי נוסף במפת הנדל"ן החרדית. כך למשל, קבוצות חרדיות רכשו קרקעות במתחם אחיסמך ליד לוד, והן מתכננות להקים שם כ־700 דירות. גם טבריה הופכת בהדרגה ליעד עבור בני המגזר, ובקרבה אליה מתוכננת שכונת ענק חרדית באזור הר יונה בנצרת עילית.
אולם ההבטחה הגדולה ביותר של המגזר היא חריש, ה"בייבי" של שר השיכון אטיאס. היישוב בנחל עירון, שנחשב בעבר לכישלון שיווקי ובזמן שיועד לאוכלוסייה החילונית משך אליו מספר מצומצם של מתעניינים, צפוי להפוך לעיר של ממש בשנים הקרובות. העיר צפויה להכיל בתוך עשור כ־150 אלף תושבים ולכלול בנייה המיועדת לחרדים בלבד, עם מרכזי תעסוקה ומוסדות ציבור רבים וייעודיים לאוכלוסייה.
