נדל"ן זול בארה"ב: לא מה שחשבתם

בזמן שבורסות העולם גועשות בתנודתיות מורטת עצבים, נאלצים משקיעים רבים להתפשר על פוטנציאל רווח עתידי ספקולנטי ותשואות מינימליות. במצב כזה העיניים נישאות לעבר שאר ארצות העולם בתקווה למצוא השקעות טובות יותר. כל משקיע שעבר תהליך כזה בוודאי התעניין בהשקעה בנכסים בארה"ב. הדבר הגיוני, מאחר שהמצב הכלכלי בארה"ב בשפל, מחירי הבתים נמוכים ושוכרים ניתן למצוא (כמעט) תמיד.

מי ששוקל להשקיע ברכישת נכס בארה"ב, בוודאי נתקל בחברות שונות המציעות לרכוש נכסים בפלורידה, באינדיאנה או אולי במישיגן. בתחילה הכול נראה טוב ויפה - כשחברות כאלה מפגישות את הלקוח הפוטנציאלי עם אנשי המכירות המלוטשים שלהן. אך בהמשך, ככל שצוברים ניסיון, כל משקיע רציני מבין את הצורך לשלוט בעצמו בנתונים ובשוק הנדל"ן לעומקו, משום שההצלחה האמיתית נמצאת בפרטים הקטנים – ואותם איש לא יגלה לך.

להלן הטעויות הנפוצות ביותר של משקיעים מתחילים שרוצים לרכוש נכס בארה"ב.

1. קנייה בזול: נכס במחיר נמוך אינו בהכרח בעל ערך

פעמים רבות אנחנו נוקטים זהירות לגבי סכומי כסף גדולים, אולם מוכנים לשים את כספנו על קרן הצבי כאשר מדובר בסכומים קטנים יחסית. גודל הסכום הוא תמיד יחסי. השקעה של 2,000 דולר בקרקע - שיום אחד אולי תהיה שווה פי 100 - נשמעת כמו רעיון  טוב, אבל רק לאחר שמתברר לנו שמדובר באזור בו הקרקעות עולות 200 אלף. לעומת זאת השקעה של 2,000 דולר בקניית 4,000 מניות של חברה קטנה בעלת פוטנציאל צמיחה נתפסת כעסקה מסוכנת.

לתפיסתנו, קרקעות נקנות במאות אלפים ואילו מניות נקנות בשקלים בודדים. הסכומים, הסיכונים והרווחים זהים, אולם תפיסת סדרי הגודל שונה והיא זו שגורמת לנו להשקיע יותר כסף כאשר אנחנו מרגישים שמדובר בהשקעה נמוכה (2,000 ליחידת קרקע). בדיוק על נתון זה משחקות חברות רבות המשווקות נכסים זולים.

כאשר מציעים לנו להשקיע בנכס סכום של - 5,000, 10,000 או 20 אלף דולר, המחיר נשמע זול; ולעתים אנו מוכנים אפילו לקנות בלי לנסוע ולראות את הנכס במו עינינו. בקיצור: קונים בזול מתוך התלהבות, ונתקעים עם נכס חסר ערך.

אורלנדו, פלורידה. נכס במחיר נמוך אינו בהכרח בעל ערך

2. קנייה ביוקר וחיסול פוטנציאל עליית הרווח

שימו לב: תמיד יש לבדוק את מחירי הנכסים באזורים שבו העסקה מוצעת, רצוי אפילו עם מספר גורמים ולא עם גורם הקשור למוכר.

המשקיע המתחיל ידוע בכך שהוא מפחד מעסקאות בשל חוסר הידע שלו, הוא מפחד "ליפול" על השקעה לא טובה ולהפסיד את כספו. חברות המשווקות נכסים בחו"ל בכלל ובארה"ב בפרט מסתמכות על תחושת הפחד הזו. הן מבטיחות למשקיע המתחיל תשואה נאה למשך 5-3 שנים, עובדה זו נוסכת בו ביטחון, והוא משוכנע שעשה השקעה טובה. במקרים רבים בתום תקופה זו צונחת לפתע התשואה.

חברות מסוגלות להבטיח למשקיע המתחיל תשואה גבוהה על ידי כך שהן גובות מראש מחיר מופקע על הנכס, ולמעשה מחזירות למשקיע חלק מההפרש שהוא בעצמו שילם.

כך לדוגמא נכס שעלותו הריאלית 50 אלף דולר נמכר למשקיע בסכום של 100 אלף דולר עם תשואה מובטחת של 10% לשלוש שנים. המשקיע שילם 50 אלף דולר מעל מחיר השוק, ומקבל 10,000 דולר כל שנה למשך שלוש שנים מתוך הכסף שהוא בעצמו שילם.

שימו לב: ככלל, אין תשואה מובטחת. כאשר מוצעת תשואה כזו צריך להבין את מבנה ההבטחה ומה עומד מאחוריה.

משקיעים מתחילים רבים "קופצים למים" לפני שהם מבינים את השוק שבו הם רוצים להשקיע. כדי להשקיע נחוצה הבנה של הסיבה לירידת/עליית/יציבות המחירים והיכרות עם ביקושי ההשכרה, אפשרויות ההשכרה, החוקים החלים על המשכיר והשוכר, גיאוגרפיית האזור, דמוגרפיית השוכרים והקונים הפוטנציאליים, ביטוח, חוקי מס ועוד.

ככלל לא מומלץ לפעול לבד בשווקים לא מוכרים, אלא לאתר שותף מקומי, ללמוד את השוק ולקבל החלטה מושכלת בקשר להשקעה.

השקעה בנדל"ן מצריכה היכרות עם השוק צילום: בלומברג

5. עיתוי נכון

שוק הנדל"ן בארה"ב נמצא בשפל זה שלוש שנים. משקיעים מתחילים מחפשים את ה"עסקה הטובה ביותר" בדיוק בנקודת השפל. ישנם כאלה שלא יקנו עד שיהיו בטוחים לגמרי שזו בוודאות אכן נקודת השפל. משקיעים אלה תמיד שולפים נתונים ממאמר שקראו על כך שצפויה ירידה בשוק הנדל"ן, ולכן "לא כדאי להיכנס עכשיו".

למעשה אין משמעות לכך שהשוק נמצא בנקודת השפל הנמוכה ביותר שלו, או לפניה או אפילו אחריה. הדבר החשוב הוא פער המחירים שמייצר הזדמנויות בשוק. השאלה אינה "האם אני קונה בנקודת השפל", אלא "האם העסקה הזו טובה היום לטווח הארוך, גם אם המחירים יירדו בטווח הקצר".

אין צורך לתזמן את השוק. זהו מרדף חסר תועלת שאין בצידו שום רווח אמיתי.

לסיכום, ידע וקשרים נכונים הם המפתח להשקעות נבונות וטובות. היעדר או מחסור באחד מהם או בשניהם מעלים באופן משמעותי ומיותר את הסיכון הגלום בהשקעה. כיום ישנן השקעות מצוינות בארה"ב, אבל זו ארץ ענקית ונדל"ן הוא עסק נקודתי.

מומלץ לכל משקיע מתחיל לעשות שיעורי בית, לא להתפתות לעסקאות זולות בגלל מחירן הזול, ללמוד כמה שיותר על השוק בו רוצים להשקיע, ולהתחבר למומחים מקומיים, המנוסים בהשקעות נדל"ן. רק כך ניתן להגיע לתשואות מרשימות, עם פוטנציאל רווח עצום ואפשרות להיכנס בצורה נבונה ומושכלת לשוק הנדל"ן.