עתיד הדיור על פי טרכטנברג: ללא שאיפות גדולות וללא מודל כלכלי

המלצות ועדת טרכטנברג לשוק הדיור זכו בשבוע שעבר לביקורת ציבורית וממשלתית קשה, ככל הנראה משום שזהו התחום שממנו נולדה כאן בקיץ האחרון מחאה חברתית בממדים היסטוריים. שלושה מסלולים עיקריים כלולים בהמלצות הוועדה לקידום פתרונות דיור למעמד הביניים. הראשון, המבוסס על חוק הווד"לים וכמעט לא מוסיף לו מאום, מיועד לקידום הבנייה במתחמים גדולים תקועים; המסלול השני הוא מסלול ההתחדשות העירונית, שבמרכזו בניית אלפי דירות בפינוי־בינוי; והשלישי הוא מסלול הבנייה להשכרה. 

הגדלת היצע הקרקעות המאושרות לבנייה

גם אישור קרקעות לבנייה לא יבטיח את הביצוע בפועל

הוועדה קבעה שני יעדים מרכזיים במסלול זה, לחמש שנים: מכירת קרקע ל־40 אלף יח"ד בשנה, והגדלת מספר אישורי הבנייה מ־20 אלף בשנה ל־60 אלף בשנה, בקרקעות שעוד לא אושרו. המלצה נוספת היא להטיל מס של 10% משווי הדירות האמורות להיבנות על קרקע מאושרת, אם הבנייה לא תחל בתוך שלוש השנים מרגע רכישת הקרקע.

סביב ההמלצה להאיץ את שיווק הקרקעות יש הסכמה בממשלה, והיא מבוצעת כבר בפועל, אך מימוש ההמלצה להגדיל דרמטית את מספר אישורי הבנייה נראה כמו חלום רחוק. אחד הסימנים לכך הוא הכישלון שנחל עד כה ראש הממשלה בנימין נתניהו, בניסיונו לבצע רפורמה במערך התכנון ורישוי הבנייה בישראל.

לפי דו"ח טרכטנברג, בצנרת של ועדות התכנון ממתינות קרקעות שעם אישורן לבנייה יוכלו לאכלס 165 דירות. המלצות הוועדה אינן מחדשות בתחום זה כמעט דבר, משום שהן חוזרות על מתווה חוק הווד"לים. בעיה נוספת בהמלצות טרכטנברג היא ההתעלמות מכך שגם בקרקעות מאושרות לוקח לפחות שנתיים לקבל היתר בנייה.

אישור קרקעות לבנייה לא יפתור גם את הבעיה בתפקוד משרדי הממשלה, שוויכוחים ביניהם מעכבים פרויקטים רבים. דוגמה לכך היא תוכנית עיריית רמת השרון לבנות שכונת ענק בת 12 אלף דירות בפי־גלילות, שתקועה כבר שנים רבות בגלל חוסר יכולתם של משרדי האוצר והביטחון להסכים על פינוי מתקנים ביטחוניים מהשטח המיועד לבנייה. בתוכנית אחרת, לבניית שכונת ענק במזרח ראש העין, אושרה רק חלק מהקרקע, אך גם בה אין תזוזה בגלל ויכוח על מימון תשתית הביוב.

גם ההמלצה להטיל קנס על עיכוב בבנייה אינה צפויה לחולל מהפכה, בעיקר אם השוק יוצף בקרקעות. "אנחנו יודעים לעשות את החשבון", אומר מיקי ורדי, לשעבר מנהל מינהל מקרקעי ישראל וכיום יזם נדל"ן. "קבלן שלא יצליח למכור 30% מהדירות לפני שיחל בבנייה לא יקבל משום בנק הלוואה במחיר סביר, וההפסד בפועל מהקנס לא יצדיק נטילת הלוואות יקרות מאוד (הלוואת מזנין - ש"פ). הקבלנים יעדיפו לחכות ולשלם".

גם בעמותת האדריכלים והמהנדסים מרחב, שנציגיה הופיעו בפני ועדת טרכטנברג, לא התרשמו מההמלצות. מנכ"ל העמותה דרור גרשון אמר ל"כלכליסט" בסוף השבוע: "יש 'חור בעלילה' בדו"ח הוועדה. היא מפרטת בצורה בהירה את הבעיות ומדגישה את הצורך בשינוי, אבל כשמגיעים לפתרונות היא אינה מציעה פתרון או דרך חדשה".

מתחם פי גלילות. הממשלה לא מצליחה לפנות את המתקנים הביטחוניים צילום: צביקה טישלר

התחדשות עירונית ופינוי בינוי

היעד נמוך להפליא, התקציבים נמוכים יותר

חום שזכה לדגש בהמלצות טרכטנברג הוא התחדשות עירונית במרכזי ערים, בעיקר באמצעות פינוי־בינוי. הוועדה ממליצה להתאים את תוכנית המתאר הארצית של ישראל, תמ"א 35, לצמיחה הצפויה באוכלוסיית הערים בעשור הקרוב, משום שתוכנית המתאר קובעת כי המדינה לא תעודד בנייה בהיקף משמעותי במרכזי ערים כמעט בכלל.

מדובר בהמלצה חשובה על רקע המגמות הצפויות בעתיד והמחסור החריף שמורגש כבר כיום בפתרונות בתוך הערים, בעיקר במרכז הארץ. לפי דו"ח עמותת מרחב, שהונח על שולחן ועדת טרכטנברג, ב־220 היישובים העירוניים בישראל קיימות כ־600 שכונות ותיקות שבהן ניתן לבצע התחדשות עירונית בהיקפים מרשימים: 200–300 אלף יחידות דיור חדשות לפי תמ"א 38 ו־600–700 אלף יחידות דיור בפינוי־בינוי.

בעמותת מרחב מעריכים כי בכוחה של המדינה להשיג בתוך 6–10 שנים יעד של 130 אלף יחידות דיור חדשות בהתחדשות עירונית, אם רק יאושרו התוכניות הדרושות ויוקצו תקציבים. דו"ח טרכטנברג, מנגד, מדבר על גיבוש תוכניות מתאר ל־14 מתחמים של פינוי־בינוי, שבהם יוקמו 8,200 דירות. הדו"ח מציע להקצות למוסדות התכנון תוספת תקציב של 30 מיליון שקל, כדי לייצר תוכניות למתחמים אלה.

בפני יישום המלצת טרכטנברג עומדות כמה בעיות. הראשונה היא התנגדות דיירים לפינוי, שאמורה להיפתר לפי הדו"ח באמצעות הקמת מוסד בוררות ייחודי לעניין זה. בעיה אחרת היא עלויות הפיתוח של מתחמי הפינוי־בינוי. ועדת טרכטנברג ממליצה להקצות 30 מיליון שקל כהשלמה להון החסר לרשויות המקומיות כדי להקים את התשתיות, אך בשוק הנדל"ן סבורים שמדובר בסכום מגוחך.

"היטלי הפיתוח שדורשות כיום העיריות מקבלנים ויזמים עומדים על כ־40־50 אלף שקל ליחידת דיור", אומר השמאי הוותיק, ארז כהן. לפי תחשיב זה, הוא מוסיף, הסכום שמציעה הוועדה יספיק לפיתוח מתחם אחד בלבד מתוך ה־14.

בעיה שלישית היא הנחת ועדת טרכטנברג כי ניתן יהיה לבצע שינוי בסטנדרטים כדי לאפשר הגדלה מהותית של מספר יחידות הדיור החדשות במרכזי הערים. שינוי כזה עשוי להיות הפחתת מספר מקומות החנייה הנדרשים לכל בניין, בהנחה שהתחבורה הציבורית תפצה על המגבלה בהחזקת מכוניות פרטיות. אלא שבמשרד הפנים אומרים כי "אין שום סיכוי שהמשרד יאשר הפחתת סטנדרטים בתחומים אלה".

פינוי בינוי. 600 שכונות שבהן ניתן לבצע התחדשות עירונית צילום: רפי דלויה

דיור להשכרה

האוצר יצטרך לוותר כדי שהבנייה תשתלם לקבלנים

הרעיון של דיור להשכרה מיושם היטב ברחבי העולם זה עשרות שנים וראוי להביאו גם לישראל. אחת הדוגמאות המוכרות לשוק משוכלל להשכרה היא ברלין, שבה ברירת המחדל אינה רכישת דירה אלא שכירות לטווח ארוך, בשוק המספק לשוכרים מטרייה של מחיר מפוקח לאורך זמן.

ועדת טרכטנברג דנה בשני מודלים עיקריים, הראשון מיועד בעיקר לזכאי משרד השיכון והשני לכלל הציבור. יישום חלק מההמלצות הנוגעות לזכאים החל כבר ממילא, גם אם במתכונת שונה מעט. דוגמה לכך היא מכרזים שיצאו בשנה האחרונה לבנייה בירושלים ובבאר שבע, שבמסגרתם מתחייבים היזמים להשכיר חלק מהדירות לזכאים. במשרד השיכון מתכוונים להמשיך בהוצאת מכרזים כאלה, המזכים את היזמים בהטבות במחירי הקרקע, בתמורה להשכרה במחירים מפוקחים ולטווח ארוך.

במתכונת לזכאים המליצה הוועדה על שיווק כ־5,000 יחידות דיור עד סוף 2012, ובמשרד השיכון מוכנים כבר עם רשימה של כמה מתחמים כאלה, הכוללים יחד מאות יחידות דיור. במשרד ממתינים שמועצת מקרקעי ישראל תקבע את הפרטים הנוגעים למודל הנבחר ואת הקריטריונים לזכאים, ולדברי גורמים במשרד, אף שספק אם ניתן להתחייב על 5,000 דירות להשכרה בתוך שנה, ברגע שיאושרו הסעיפים הנלווים לתוכנית תחל עבודה מאומצת לקידום הנושא.

האלטרנטיבה השנייה, של יצירת שוק שכירות משוכלל, מתבססת בעיקר על מתן הטבות מס ליזמים על ההכנסות משכירות, שלא צוין אם יהיו מפוקחים. עם זאת, המלצת הוועדה למקד את הפעילות בתחום זה ביישובים חזקים, שבהם יש ביקוש לשכירות ויכולת לשלם שכר דירה, עשויה לרמוז על כך שהמחירים לא יהיו נמוכים מאוד.

חוק עידוד השקעות הון כולל כבר כיום הטבות למי שיבנה להשכרה, אך ההטבות אינן כדאיות בשלב זה. לדברי אבנר לוי, יזם של כמה מתחמי דיור להשכרה ויו"ר התאחדות הקבלנים של ת"א יפו־בת ים, רק שינוי החוק לעידוד השקעות הון, ובעיקר הורדת המס על ההכנסות מ־18% ל־10%, יהפוך את התחום לכדאי כלכלית.

לוי משמש בעשור האחרון יו"ר הוועדה לבנייה להשכרה בהתאחדות הקבלנים. "כיום", הוא אומר, "יזם שבונה דירות להשכרה מגיע לתשואה של 3%–4%, וכאשר עלויות המימון מגיעות ל־6% ברור שאיש לא ייזום דירות להשכרה. שינוי החוק ימשוך לתחום יזמים רבים וגם גופים מוסדיים, ואני בטוח שתהיה תחרות על קרקעות. כמי שמייצג את התחום בארץ עברתי כמה שרי שיכון ושרי אוצר, ועד היום נתקלתי באטימות מוחלטת מכיוון האוצר לתחום הדיור להשכרה. הם ראו בכך תחום מסובסד, כיוון שזה פגע בקו שהכתיבו למיקסום רווחים ממכירת הקרקעות. אני שמח שמה שאנחנו כקבלנים לא הצלחנו לעשות מצליח הציבור".

הרצון למקסם את הרווח עשוי להתנגש עם אחת מהמלצות טרכטנברג, לסבסד את עלות הקמת הדירות להשכרה לטווח ארוך באמצעות הימנעות מקביעת מחיר מינימום לזכייה בקרקעות המיועדות לכך. בנוסף, כדי לעודד את הגופים המוסדיים להשקיע חלק מכספם בפרויקטים להשכרה, מוצע לפטור אותם ממס על הכנסות שוטפות משכר דירה למגורים. בדרך זו מוצע לשווק כ־2,000 יח"ד בתוך שנה וכ־30 אלף יח"ד בהמשך, בטווח זמן שלא צוין בהמלצות הוועדה.