בעלי הקניונים בכוננות ספיגה: איך תשפיע המחאה החברתית על שוק הנדל"ן המסחרי
דווקא בעיצומה של המחאה החברתית, ייפתחו החודש חמישה קניונים חדשים בשטח כולל של 110 אלף מ"ר. היזמים רוצים להאמין שאין סיבה לדאגה וסומכים על הצרכן הישראלי שישוב לחנויות - אך המומחים מזהירים: "מרגישים האטה בצריכה. אם היא תימשך, בעלי הקניונים ייאלצו להוריד את דמי השכירות"
ספטמבר נחשב לחודש המועדף על בעלי הקניונים בישראל כזמן הפתיחות הרשמיות. הסיבות לכך שלובות זו בזו: מדובר בתקופה שלפני ראש השנה שבה שורה אווירה כללית של פתיחת דף חדש, ופועל יוצא של זה היא ידם הקלה של הצרכנים על הארנק. השנה היה אפשר לחשוב שהמגמה תהיה אחרת, לאור המחאה הציבורית על יוקר המחיה והתחושה שמשהו עובר על צרכני ישראל. אלא שתחושות לחוד ומציאות לחוד, לפחות בינתיים.
למרות המחאה, לקראת החגים נפתחים בישראל לא פחות מחמישה קניונים חדשים. את הרשימה מובילה קבוצת עזריאלי שכבר חנכה שני מרכזי קניות בצפון: בעכו ובקריית אתא. לבד משני אלה ייחנכו קניונים גם בשכונת רמות בירושלים על ידי הפניקס ו"בית חדש", קניון G ביקנעם ייפתח מחדש על ידי גזית גלוב וריט 1, ובנוסף סניף רשת קיקה והמרכז המסחרי הצמוד אליה של רוגובין פדרמן כבר פתוחים באופן חלקי. כמו כן, נראה כי המחאה לא הצליחה לעצור את הקבוצות המסחריות מביצוע רכישות חדשות.
קניון עזריאלי עכו צילום: גיל נחושתן קבוצת עזריאלי דיווחה שלשום על השלמת רכישת קניון עיר ימים שמוקם בנתניה. הקבוצה רכשה את חלקה של שיכון ובינוי בקניון (50%) תמורת כ־370 מיליון שקל, לאחר שכבר רכשה את 50% הנוספים מאזורים בחודש שעבר. במקביל, אתמול דיווחה גזית גלוב ישראל על רכישה של קניון גנים בפתח תקווה. מדובר על שטח מסחרי של כ־9,000 מ"ר שנמכר בכ־140 מיליון שקל.
השאלה הגדולה הניצבת כעת בפני בעלי ומנהלי הקניונים החדשים היא האם ההשקעה אכן תשתלם, או שהצרכן הישראלי בכל זאת יצביע ברגליים לטובת המחאה.
תשובה אפשרית לשאלה הזו ניתנה בשבוע שעבר באזור התעשייה פולג שבנתניה. מי שראה את התמונות ושמע את הקולות שצולמו והוקלטו בפתיחת הסניף הישראלי הראשון של רשת הרהיטים האוסטרית קיקה, כבר יודע שהצרכן הישראלי עדיין לא מוכן לסגור את הארנק. בקיקה בחרו בפתיחה המונית ומתוקשרת, שתוצאותיה היו דחיפות וכאוס באזור הקופות.
קניון G ביקנעם צילום: ערן יופי כהן
מנכ"ל הרשת העולמית פול קוך התראיין לתקשורת לפני הפתיחה והצהיר כי "יש מחאות כמו זו הישראלית במקומות רבים בעולם, אבל עד כה הן לא פגעו בנו". נראה שהוא לא טעה: בכתבות ששודרו בכל מהדורות החדשות בטלוויזיה נראית החנות החדשה, המשתרעת על פני 18 אלף מ"ר, מלאה עד אפס מקום בלקוחות המתקוטטים אחד עם השני בדרך להדום. המסר שעלה מהתמונות ברור: עם ישראל אולי מוחה במוצאי שבת על יוקר המחיה, אבל ביום שלישי הוא אץ־רץ לחיקו החם של המרכז המסחרי הקרוב לביתו וקונה כל עוד נפשו בו. מבחינת היזמים, אלה חדשות טובות.
"צורך אמיתי באזור"
אולם לא כולם רואים עין בעין עם קוך: בקבוצת עזריאלי, שפתחה החודש שני קניונים, הבכירים גזרו על עצמם שתיקה וביקשו שלא להתראיין מתוך חשש שהשיחה תגלוש חלילה לאירועי המחאה. גם בגזית גלוב, שחונכת את קניון G המורחב ביקנעם, ניסו למזער את הקשר בין הפתיחה לבין המחאה. "מועד החנוכה אינו קשור למועדי ישראל או לעתות משבר הפוקדות את המשק - מדובר בצורך אמיתי הקיים באזור זה", מסרו. "במרכז שלנו יש תמהיל אשר ימלא צרכים יומיומיים בסיסיים של הקהל המיועד".
אולם, האם דממת האלחוט של בעלי הקניונים תסייע להם? תמיר בן שחר, מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי בן שחר, המתמחה באסטרטגיית פריסה של רשתות קמעונאיות, מאמין כי פתיחה שקטה של קניון חדש היא בגדר טעות אסטרטגית. "המחאה קיימת, אבל בסופו של יום היא לא תגרום לאנשים לא להחליף את המקרר או לא לקנות בגדים", הוא טוען. "צריך להבדיל בין התנהגות מנקרת עיניים לבין המשך עסקים כרגיל. אני חושב שיצחק תשובה עשה טעות עם החתונה המפוארת של הבן שלו בטבע, כי זה עניין של רגישות - אבל בפתיחת עסק זה אחרת. אחרי שהשקעת מיליוני שקלים בבניית קניון, אין כל היגיון לפתוח אותו לאור נרות".
מי שמתקשה לדבר במונחים של "סכנה" על פתיחת קניון בעיתוי הנוכחי הוא עופר שחטר, מנכ"ל חברת פרומול נכסי אריאל, המנהלת את הקניון החדש שייפתח בשבוע הבא ברמות שבירושלים. לדבריו, זה עניין של מיקום: קניון רמות נמצא בשכונה נטולת מרכז קניות כזה, ולדבריו פונה לקהל של כ־300 אלף איש. "בשנים האחרונות, בניית קניונים לא תואמת את הגידול הטבעי של האוכלוסייה, במיוחד לא בירושלים. שם במשך שנים נמנע פיתוח מרכזי קניות בפרברים, בעוד שחיזקו את מרכז העיר", הוא מסביר. "קניון צריך להיות במרחק עשר דקות מהבית, ולא בכל היישובים בארץ נבנו קניונים".
בן שחר, כמו שחטר, מאמין כי בעלי הקניונים החדשים שנכנסו לשווקים מקומיים כמו עכו, קריית אתא או שכונת רמות בירושלים לא ייפגעו, אבל כן יפגעו בפרנסתם של בעלי החנויות בשטחים מרכזיים קיימים. "גם אם קניון נפתח במקום שאינו רווי בשטחי מסחר, כוח הקנייה שהוא ימשוך אליו תמיד יבוא על חשבון מישהו אחר", אומר בן שחר. "עזריאלי נכנס לוואקום בקריית אתא, אבל הוא ימשוך אליו קהל שעד כה היה נוסע לקריון או לקניונים בחיפה. בעכו, ברור שהנפגע המרכזי יהיה הפאואר סנטר בקיבוץ עין המפרץ. פתיחה של קניון חדש תמיד מייצרת קניבליזציה".
מנכ"ל חברת צ'מנסקי בן שחר משוכנע כי ענף הקניונים צועד לקראת התנגשות בין בעלי הקניונים לקמעונאים, שתבוא לידי ביטוי בסופו של דבר בהפחתת דמי שכירות בקניונים. לדבריו, תהליך זה אינו נובע מהמחאה החברתית באופן ישיר, אבל למחאת הצרכנים משקל רב בעניין.
"בשלוש השנים האחרונות נעשו הרבה עסקאות של קנייה ומכירה של מרכזים מסחריים וקניונים, והשתתפו בהן כל החברות הגדולות: עזריאלי, מליסרון, מנופים פיננסים ורמות. כשהבעלים האלה קונים מרכז מסחרי, הם צריכים להצדיק את העסקה. היא צריכה לספק להם תשואה, והדרך ליצור תשואה גבוהה יותר היא להעלות את דמי השכירות", מסביר בן שחר.
מתחם קיקה בנתניה צילום: יוני רייף "הבעיה היא שאנחנו יודעים שהפדיונות היומיים לא גדלו במחצית הראשונה של 2011. בקרב החברות הציבוריות הגדולות כמו קסטרו, פוקס או גולף רואים בדו"חות עליות במספרים נמוכים מאוד. גם מנתוני הלמ"ס אנו יודעים שההוצאות של משקי הבית על מוצרי מזון או אופנה לא צמחו משמעותית, ולכן אנחנו מבינים שתוספת המטרים עולה על כוח הקנייה", הוא מסביר. "מרגע שהתחילה המחאה היא יצרה האטה. נדמה כי הצרכנים בודקים כל דבר ונזהרים יותר לפני הקנייה. אם לא תהיה צמיחה משמעותית בכוח הקנייה, המשמעות המיידית תהיה ירידה בדמי השכירות. הרשתות לא יכולות לשלם יותר מ־10%–15% מהפדיון היומי לדמי שכירות, זו המשוואה. אם כוח הקנייה ימשיך לרדת, הקמעונאים לא יוכלו לממן את הנדל"ן המתייקר".
מתחילים להתגמש
אנשי התיווך המתמחים בענף המסחרי כבר מרגישים את התחזית של בן שחר בשטח: אורן גלזר, מנהל החטיבה המסחרית ומנכ"ל משותף באנגלו־סכסון תל אביב, מסביר כי עדיין לא ניתן לאמוד את השפעת המחאה על חוזי השכירות בקניונים, אבל בחנויות ברחובות ראשיים כבר ניכרת מגמה המבשרת על כוח עולה של השוכרים לעומת בעלי הנכס. "הערפל הקיים לגבי העתיד הוא גורם פסיכולוגי שמחזק את בעלי העסקים השוכרים", הוא אומר.
"אנחנו יודעים שבתקופות טובות באזורים מבוקשים כמו בכיכר המדינה למשל, מקובל ששוכר המעוניין להיכנס במקום שוכר קיים משלם דמי פינוי, כיוון שהביקוש גובר על ההיצע. בחודשים האחרונים אנחנו עדים לעסקאות שבהן השוכר העוזב מוכן לוותר על דמי הפינוי. בתקופה של שגשוג, הרשתות או החנויות באות לקראת בעל הנכס, בעוד שכעת, כשיש ירידה בפדיונות - בעלי הנכסים מתגמשים".
קניון רמות בירושלים בן שחר טוען כי בשנה האחרונה כבר ניתן לראות את שינוי המגמה בחוזים חדשים שנחתמו. "אם עד לא מזמן הרשתות הגדולות היו חותמות על דמי שכירות קבועים עם אופציה לאחוזים ממחזור המכירות שיעברו לבעל הקניון, הרי שכיום הן מכניסות סעיף שקובע גם את תקרת הרווח", הוא אומר. "כלומר, השחקנים החזקים מגנים על עצמם".
גם בקרב מנהלי הקניונים מרגישים את המגמה שעליה מדבר גלזר. זיו שחורי, מנהל חטיבת הקניונים של הכשרת הישוב ומנכ"ל קניון שבעת הכוכבים בהרצליה, ניהל את קניון חיפה עד לפני שש שנים. הוא עדיין זוכר כיצד בעקבות האינתיפאדה השנייה בתחילת שנות האלפיים השתנתה הדינמיקה בין בעלי הקניון החיפאי לשוכרים. "המצב הכלכלי של הצרכנים משפיע ישירות על דמי השכירות.
כשהפדיונות יורדים, בעלי החנויות באים מיד לבכות לבעל הקניון", הוא אומר. "היום המצב עוד יותר מסובך, כי דמי השכירות נעשו גבוהים כל כך עד שרוב החנויות הקטנות יצאו מהקניונים החוצה. מי שנשאר אלו הרשתות הגדולות, והגולם קם על יוצרו. נוצרו מעין טייקונים קמעונאיים, והחשש הוא שבעוד כמה שנים הם יכתיבו לבעלי הקניונים מה יהיו דמי השכירות". שחורי מאמין שאם המחאה תימשך, תהיה ירידה בדמי השכירות. "בסוף גם זה יגיע", הוא אומר.
