אדוני הקבלן

כבר בכביש הגישה לקניון G בכפר סבא מגלה מנכ"ל גזית גלוב ישראל רונן אשכנזי סימני עצבנות קלה. כשהוא מגיע לפתח החניון האווירה ברכב נעשית מתוחה ממש. משהו מטריד את אשכנזי. הוא מביט ימינה ושמאלה, והבעת חוסר שביעות רצון מתפשטת על פניו. בזמן שאנחנו ממתינים למנהל הקניון שהוא זימן זה עתה טלפונית, אני מנסה לחפש מה העכיר את מצב רוחו ולא מזהה דבר מלבד שגרת שופינג ממוצעת, עם רעשי רקע בדמות רשרוש אינסופי של שקיות נייר.

ואז מגיע מנהל הקניון. אשכנזי לוקח אותו לסיבוב קופצני בחזית, ונוזף בו על מחסומי הברזל הכפולים שהוצבו בכניסה למתחם. "עם כל הכבוד למערך האבטחה", הוא אומר למנהל הנכס, "תמצא פתרון שלא ייתן לקונים תחושה של כלא. תמצא אותו עכשיו". אנחנו ממשיכים להסתובב במתחם. אשכנזי הוא איש של פרטים: הוא דורש לשפר את גימור האספלט בחניון ומתריע על מדרכה שבורה. "אסתטיקה", הוא מסביר למנהל הקניון, "היא דבר שמחלחל לאט. את חוסר שביעות הרצון של הקונים לא תרגיש מיד, אבל בסוף מגיע שלב שזה מפריע והם עלולים לעזוב. אסור לנו להגיע לשם".

הריטואל הזה יחזור על עצמו בכל הנכסים שנבקר בהם ביומיים הקרובים. אשכנזי (49) מגיע, סורק את הנכס, ודורש התאמות מיידיות. הוא מאתר כל פירצה בגדר, שילוט שאינו במקומו, אור כבוי או צבע מתקלף. הוא לא רק המנהל אלא גם הבעלים של 25% מהחברה שבראשה הוא עומד, והתוצאה של זה בשטח היא מעורבות גדולה מאוד בכל צומתי ההחלטה בחברה - קטנים וגדולים, הנדסיים ומסחריים. אשכנזי הוא שיקבע את תמהיל השוכרים בקניון החדש ביקנעם וגם זה שידון בבקשת מסעדת ג'ירף במתחם ה־G סינמה בראשון לציון להזיז את מיקומה של הדלת. ירון אשל, המשנה למנכ"ל, ומאיה גבאי, סמנכ"לית השיווק (ולשעבר העוזרת האישית שלו), הם אלה שבדרך כלל מעלים אליו את הדילמות השונות עם המלצה. אשכנזי יקשיב בסבלנות, אבל לא יהסס להחליט כרצונו.

תחנה ראשונה: "התחום המסחרי היה חדש עבורי"

אין יום שאני לא מדבר בו עם חיים כצמן. בכל פעם שרועד לי אני מרים אליו טלפון. האמת היא שבדרך כלל הוא אומר לי את מה שחשבתי" צילום: עמית שעל

בבוקר שאחרי אני מצטרפת אליו לכמה שעות במשרדי א. דורי ברעננה. אשכנזי הוא לא רק מנכ"ל גזית גלוב ישראל וסגן יו"ר סיטיקון הפינית - החל מלפני כמה שבועות הוא גם מנכ"ל החברה הקבלנית א. דורי, לאחר שבערב פסח האחרון השלימה גזית גלוב את רכישת מלוא השליטה בה.

א. דורי מזוהה בשוק בעיקר כחברה קבלנית מבצעת, אך יש לה גם זרוע יזמית וחברות־בנות בתחומים משיקים לעולם הבנייה. אשכנזי, שהיה השושבין של העסקה, נכנס לתפקיד המנכ"ל ומעכשיו הוא מבלה מחצית מהשבוע שלו במשרדים ברעננה יחד עם חלק מהצוות שלו, שגם הוא קיבל עכשיו שורה של משימות חדשות.

במסדרונות גזית ישראל עוד מעכלים את העובדה שביום אחד הצטרפו לחברה שלהם עשרות קרקעות ופרויקטים - גם בתחום המגורים - ועוד 550 עובדים. בינתיים הם כבר הספיקו להדביק לאשכנזי את הכינוי "אדוני הקבלן", שאותו הוא מקבל בשמחה.

הוא מחליק בטבעיות לכיסא של אורי דורי בלשכה שעדיין נושאת את שמו של בעל הבית הקודם, ומספר בגאווה שכל הרהיטים בחדר תוכננו ועוצבו על ידי חברה־בת של א. דורי, שעוסקת בריהוט משרדים וגימור גבס. "לא. דורי יש חברות שעוסקות בכל שרשרת הבנייה, מייזום דרך ביצוע ועד ריהוט. זו חברה שמסוגלת להתאים חליפה שלמה לכל פרויקט - וזה יתרון מאוד גדול בעיני".

אבל תחום המגורים הוא לא בדיוק בליבת הפעילות שלכם.

"בקריירה הקודמת שלי התעסקתי בבנייה למגורים ובמשרדים, דווקא התחום המסחרי היה בשבילי חדש יחסית. אני לא מרגיש שצריכה להיות לי איזושהי בעיה לכהן במקביל בשני התפקידים", הוא מסביר. "כולם חושבים שא. דורי היא רק חברת ביצוע ולא מבינים מה יש לנו לעשות איתה, אבל האמת היא שרק רבע מהפעילות שלה היא בתחום הביצוע. אני מזהה בחברה הזדמנויות רבות, יש המון קרקעות ופרויקטים שהם כמו גחלים שרק מחכות למשב רוח כדי שיהפכו ללהבה. משב הרוח הזה הוא ההון של גזית גלוב והגב שלה".

בינתיים נכנס לחדר החשב שקורא לאשכנזי להגיע לחדר הישיבות, כדי לחתום על הסכם ליווי לאחד הפרויקטים מול הבנק. "אתה חושב שאני צריך להרים טלפון לבנק?", שואל אשכנזי את החשב ביחס לפרויקט אחר. "לא, זה יסתדר. כל עוד היה חוסר ודאות בנוגע לשליטה בחברה הם הקשו עלינו, אבל מאז שגזית לקחה את השליטה אני מרגיש שזה הולך ומסתדר. תן לי עוד כמה ימים", עונה החשב.

"את רואה", אומר לי אשכנזי, "האנשים כאן היו רגילים לרדוף אחרי הבנק, פתאום הבנק רודף אחריהם. זו בדיוק הלהבה שדיברתי עליה".

ומה לגבי מימושים או מיזוגים בין שתי החברות?

"אני יודע שבשוק כבר יש לא מעט שמועות", הוא אומר בחיוך. "קיבלתי היום SMS שאיזה עורך דין שאני בכלל לא מכיר כבר הולך ומחפש לי קונים לחלק מהנכסים של א. דורי. אנחנו מצדנו מתכוונים לקחת לעצמנו חצי שנה לפחות כדי ללמוד את החברה לפני שנקבל החלטות דרמטיות. מבחינתי הכל פתוח. מדובר באופרציה גדולה מאוד, ואני כל הזמן חושב שהנה, עוד רגע אני אגלה חור שחור. בינתיים זה לא קרה".

תחנה שנייה: "כצמן? התערבות אפסית, מעורבות גדולה"

את היום הראשון שלנו ביחד אנחנו מתחילים במתחם G הממוקם בלב שכונת היוקרה התל אביבית פארק צמרת. למרכז הקניות השכונתי הזה שמורה פינה חמה בלב של אשכנזי: לא רק בגלל שהוא הבייבי האחרון בפורטפוליו, אלא גם מכיוון שהוא גם הולך להיות האכסנייה החדשה של משרדי גזית גלוב ישראל. ביקורים בנכסים הם חלק דומיננטי משגרת היומיום שלו. אשכנזי מסתובב בין בתי העסק, מתעדכן מול מנהלי הנכס בפדיונות של החנויות ובמידת שביעות הרצון של השוכרים. אף שהוא תמיד ימצא תקלה שצריך לטפל בה, קשה שלא להבחין שהוא בעצם די מרוצה מעצמו, ומתהלך בכנסים גאה כטווס. "הקפדנו מאוד על תמהיל החנויות ב־G צמרת", הוא מספר, "בנינו חנויות קטנות ורצינו להביא לכאן רק מותגים, לא את הרשתות הגדולות. גם מיקומה של כל חנות נבחן בקפידה. את הקומה הראשונה השכרנו בעיקר לשוכרים שמספקים לתושבים צרכים יומיומיים, כמו בית מרקחת, אוכל, מתנות. הקומה השנייה מוקדשת כולה לאופנה".

אשכנזי. "קודם הייתי מנהל פרויקטים, היום אני מנהל אנשים" צילום: עמית שעל

בדרך לקומה השלישית מספר לי אשכנזי בגאווה על הסטארט־אפ החדש שאני עומדת לפגוש, המצאה פרי מוחו הקודח - המספרה. "שכנעתי את השוכר שבמקום חנות בקומה ראשונה הוא חייב לעלות לקומה השלישית, ונתתי לו את אותו השטח אבל כשהוא צמוד למרפסת גדולה. עכשיו זו כבר לא עוד סתם מספרה אלא מקום מפגש, פרלמנט נשים של ממש".

עד לפני שש שנים היה אשכנזי בעליו של משרד הנדסה מצליח, אך לא היתה לו זיקה מיוחדת לתחום הנדל"ן המסחרי. כשהתחיל להרגיש שהדרייב להשיג עוד לקוח ועוד פרויקט כבה, החליט לעזוב ולהתחיל ביזמות פרטית. הוא החל לרחרח אחר כמה עסקאות בתל אביב, ובדרך נתקל בחיים כצמן, בעל השליטה בגזית גלוב, שאותו הכיר 15 שנה קודם לכן, כשהיה חייל בסדיר וכצמן היה מילואימניק של אותה היחידה (שאת שמה הוא מסרב להסגיר). כשנפגשו שוב גזית כבר היתה חברה גלובלית בצמיחה, אך ללא זרוע ישראלית. השניים החליטו לשתף פעולה, והמעגל נסגר כשגילו ששותפו של כצמן, דורי סגל למד עם אשכנזי באותה כיתה בגימנסיה בתל אביב, או "לא למד ביחד" כפי שאשכנזי קורא לזה.

"התלבטנו בזמנו מה המודל האידיאלי לשותפות בפעילות בישראל", מספר אשכנזי על המגעים להקמת החברה, שבה מחזיקה גזית גלוב 75% והוא באופן אישי מחזיק ביתרה. "הרבה אנשים לא הבינו בזמנו למה אני מתעקש להיות שותף בחברה החדשה ולא שכיר שלה. למה במקום להסתפק במשכורת גדולה ובחבילת אופציות נדיבה אני נכנס להרפתקה שיש בה לא מעט סיכונים, שהיא נטו תלוית ביצועים. הייתי במקום מבוסס יחסית בחיים, כבר עשיתי לביתי והרגשתי שאני רוצה להיות חלק מארגון שאני ייסדתי ושהוא גם קצת שלי. חיים תמך בי, וזה לא היה טריוויאלי. היה צריך אומץ כי הקמנו חברה עם אפס הון עצמי, שהתבססה אך ורק על הלוואות בעלים של גזית גלוב".

בשנים שחלפו גזית גלוב ישראל הקימה, קנתה ושיפצה 10 נכסים מסחריים הממותגים כמרכזי G, ובימים אלה היא עובדת על פיתוחם של חמישה נוספים - בתל אביב, אילת, יבנה וחיפה. החברה הקטנה, שהתחילה מחדר אחד במשרדים של גזית גלוב בתל אביב, מעסיקה כיום עשרות עובדים, יש לה פעילות במזרח אירופה והיא מתכננת להגיע ל־50 נכסים.

גם אשכנזי נדרש להתאים את סגנון הניהול שלו למציאות החדשה: "קודם הייתי מנהל פרויקטים, היום אני מנהל אנשים. מכיוון שאני אדם שקצת קשה לו לדחות סיפוקים, זה דורש ממני הרבה יותר סובלנות ניהולית", הוא אומר.

מה מידת ההתערבות של כצמן היום בפעילות של גזית ישראל?

"התערבות אפסית, מעורבות גדולה", הוא אומר. "זה הרבה בגללי. עשיתי לי מנהג כבר מההתחלה: אין יום שאני לא מדבר בו לפחות פעם אחת עם חיים. זה נותן תחושה טובה כשיש לך מישהו שאתה מאוד סומך עליו ויכול להתייעץ איתו. בכל פעם שרועד לי אני מרים אליו טלפון. האמת היא שבדרך כלל הוא אומר לי את מה שחשבתי שיגיד, ובכל זאת זה נותן לי ביטחון".

תחנה שלישית: חדר כושר מעל השופרסל

אשכנזי (מימין) הוא שקובע את תמהיל השוכרים בקניון צילום: עמית שעל

בדרך ל־G סינמה בראשון לציון אני מגלה שמתחת למעטה הביטחון העצמי מסתתר גם תסכול. "יש לנו גם מרכזים שכונתיים, גם קניונים במובן המסורתי וגם מרכז בילוי - אבל אי אפשר להכניס אותנו לקטגוריה ברורה של מרכזי קניות, והתוצאה היא שלמרות שאנחנו השחקן השלישי בגודלו בישראל אף אחד לא מתייחס אלינו ככאלה", הוא אומר. "כשסופרים כניסות לקניונים למשל, אנחנו לא במשחק, למרות של־G סינמה נכנסו בחול המועד יותר מ־100 אלף איש, כמו במרכז עזריאלי".

אולי אתם לא מסבירים את עצמכם נכון?

"אנחנו משתדלים להסביר, אבל אנחנו לא מתאימים לכלי המדידה הקיימים. מותג של מרכזים מסחריים נבחן בדרך כלל על ידי שוק ההון, שוק השוכרים ושוק הקונים. אנחנו חברה פרטית, שלא נסחרת בבורסה, ולכן שוק ההון פחות רלבנטי עבורנו. אני חושב שאנחנו עושים עבודה טובה מול הקונים ומול השוכרים שלנו, אבל יש בעיה תודעתית ובעיה של מדידה והגדרות. בהתחלה זה תסכל אותי יותר, אבל עם השנים הבנתי שזה המחיר שאתה משלם כשאתה לא בונה בפורמט אחיד.

"לפעמים גם קשה לנו להסביר את החזון שלנו", הוא אומר כשאנחנו נכנסים למרכז בראשון לציון. "כשהקמנו את ה־G סינמה ודיברנו על קונספט של מרכז בילוי עם עוגן בדמות בתי קולנוע, כולם חשבו שאין לזה מקום. היום כבר מבינים שזה לא מרכז קולנועי בלבד אלא מרכז מסחרי לכל דבר, מרכז בילוי ותרבות. אנשים באים לכאן גם לבילוי שאינו קשור בקולנוע. רק אחד מכל ארבעה מבקרים במרכז קונה כרטיס קולנוע".

בראשון לציון אנחנו פוגשים את הצוות הקבוע של אשכנזי - אשל וגבאי - ואת מנהלת חטיבת ראשון לציון בחברה, גלית סגל. לפי המבנה הארגוני של גזית גלוב ישראל לכל נכס יש מנהל תפעול, ולכל אזור בארץ יש מנהל חטיבה שאחראי על כל המרכזים בו. בראשון לציון לבדה מחזיקה החברה בארבעה מרכזים מסחריים - שניים באותו רחוב של G סינמה ואחד במרכז העיר - ובאחד מהם עומד להתחיל שיפוץ מסיבי. הצוות של אשכנזי מנסה לשכנע אותו להקים במרכז החדש עוגן מעולם הסרטים כדי לרכוב על הצלחת מתחם הסינמה הסמוך. אשכנזי לא כל כך אוהב את הרעיון להקים מוזיאון קולנוע, אבל על הרעיון של אולם כנסים עם 1,500 מושבים הוא דווקא נדלק. "ליאון אדרי (מבעלי סינמה סיטי ומפיק קולנוע - נ"ס) אומר לי כל הזמן שאין לו אולם מספיק גדול להקרנות המוניות", הוא מתלהב, "אנחנו יכולים לבנות כאן אולם ענק, הכי גדול בארץ, להביא לכאן סרטים והופעות".

ההתלהבות נדחקת הצדה לטובת הפרקטיקה, ואשכנזי מתחיל להריץ בראש את ההיתכנות ההנדסית של הפרויקט, כי חוץ מעיני רנטגן יש לו גם נשמה של סוחר ומוח של מהנדס. התכונות האלו עולות ביתר שאת כשאנחנו מגיעים בחזרה לתל אביב לישיבות במשרדים הראשיים. בשלבי התכנון של מרכז חדש, דוגמת המרכז שצפוי להיבנות ביבנה, אשכנזי מעורב בכל ההיבטים - מספר המעליות, מיקום הדרגנועים, אורך שדירת החנויות, גודל המרפסות. הוא לא מהסס לשלוף שקף, להניח אותו על התוכנית האדריכלית ולשרטט מחדש כיצד הדברים צריכים להיראות לטעמו. החושים המסחריים שלו מאפשרים לו להתאים לתכנון ההנדסי גם את השוכר האופטימלי, ויש לו לא מעט רעיונות יצירתיים שמשאירים את הצוות שלו פעור פה: על קיר יתום בקניון החדש הוא מציע להקים קיר טיפוס לצד משחקייה, חלל גדול המוקף קירות זכוכית בראשון לציון הוא חושב שצריך להשכיר לאחת מיבואניות הרכב, ומעל השופרסל בכפר סבא הוא רוצה חדר כושר או גן אירועים.

אשכנזי, זה ברור, לא בונה קניון ואחר כך משכיר אותו. כבר בשלבי התכנון הראשוניים הוא מסמן לעצמו מיהם השוכרים הפוטנציאליים שלו, ושולח את הצוות לגשש. הוא מקפיד הקפדה יתרה על תמהיל בתי העסק שנכנסים לכל אחד מהקניונים, ומעורב אפילו במיקום החנויות שיקבלו. הוא מנסה למזער את העוינות בין חנויות מתחרות בקניון, ויקפיד למשל לא להציב שתי רשתות מותגים או דיסקאונט באותה קומה, וגם לא חנות בשמים סמוכה לסופר־פארם.

תחנה רביעית: "לגור בחו"ל לא עושה לי את זה"

"אסתטיקה היא דבר שמחלחל לאט" צילום: עמית שעל

בין לבין מדלג אשכנזי בין עשרות טלפונים ומשימות, ואפילו מספיק להקדיש כמה דקות לפרויקט האישי שלו - בניית דירה תלת־מפלסית ברמת אביב. הוא קופץ מעניין לעניין, ובשלוש דקות מקבל עשרות החלטות שונות. שיחות מחו"ל, שיחות מבתי השקעות, קולגות שרוצים להתייעץ, שוכרים שרוצים להתלונן וגם בשורה מתסכלת אחת: החברה תכננה לשפץ את בית האיכרים בתל אביב, אולם ועדת התכנון המקומית לא מאשרת בינתיים כניסה לחניון מרחוב קפלן, מה שלדעת אשכנזי עלול לקבור את הפרויקט. תוך דקות הוא מוציא מכתב לאדריכל העיר ולעירייה ומודיע על הקפאת תכנון הפרויקט. הוא משדר ביטחון מלא, חותך וממשיך הלאה. אני מתעניינת אם הביטחון שהוא מקרין כלפי חוץ אמיתי גם בפנים. "ברוב המקרים אני יודע שאני צודק, וגם אם לא - אני יוצא מנקודת הנחה שמחיר הטעות לא מאוד גדול", הוא עונה.

בהמשך הוא מקבל שיחות טלפון בכובע השני שלו, כסגן היו"ר בחברת סיטיקון הפינית, חברה־בת נוספת של גזית גלוב. כאן הוא דווקא לוקח על עצמו את תפקיד המרגיע הלאומי. "תהיה סבלני", הוא אומר לאיש הקשר מהצד השני של הקו, "זה ייקח קצת זמן. נכון שסבלנות היא לא הצד החזק שלי", הוא מחייך, "אבל אני לומד. עזוב אותך מכבוד, יש לי מספיק כבוד בשביל לצאת לפנסיה".

השיחה הזו מגיעה על רקע המהפך שמובילים בימים אלה כצמן ואשכנזי בסיטיקון: שדירת הניהול הוחלפה לאחר שהפעילות לדבריו נכנסה לקיפאון מסוים. כצמן ואשכנזי, היו"ר וסגנו, מנסים להכניס קצת טמפרמנט ישראלי בחברה הפינית ומבלים לא מעט בשיחות ועידה עם הלסינקי או בגיחות לצפון אירופה. עם זאת, אשכנזי מספר שהוא לא רואה את עצמו גר בחו"ל, לפחות לא בעשור הקרוב: " זה לא עושה לי את זה, אני אוהב את ישראל ואוהב לגור בתל אביב. אולי עוד עשר שנים, אחרי ששני הבנים (16 ו־12) יעזבו את הבית לאשתי ולי יתחשק לגור בחו"ל. כרגע אני לא רואה את זה קורה".

כשישיבת הנהלה שתוכננה לאחר הצהריים מתבטלת לאחר שאחד הבכירים הודיע שהוא לא מגיע מסיבות אישיות, אשכנזי משנה תוכניות ואנחנו מפליגים באאודי S8 שלו בדרכנו ליקנעם. בעוד חודשיים אמורה החברה לחנוך בכניסה לעיר, כמה ק"מ מהיציאה מכביש 6, מרכז חדש, שהוא שיפוץ והרחבה של מרכז קיים. אשכנזי רוצה לראות בעצמו אם ריאלי להתחייב לפתיחה ב־1 ליולי.

בדרך אני מתעניינת אם הוא חולם על הנפקה בבורסה, מאחר שמרבית החברות בקבוצת גזית הן ציבוריות וזה נראה אך טבעי ומתבקש. אשכנזי חושב אחרת: "הנפקה היא אמצעי, לא מטרה. בינתיים לא היינו זקוקים להון הזה", הוא עונה. "עשינו לאחרונה כמה עסקאות עם גופים מוסדיים שנכנסו כשותפים בנכסים שלנו, והעסקאות האלו הורידו את המינוף של החברה משמעותית. אני לא מתאהב בנכסים ולא אהסס לעשות עוד עסקאות כאלו, להישאר עם 51% ועם הניהול ולהכניס שותף. כך אין לנו צורך של ממש בהנפקה".

הערב יורד ואנחנו ביקנעם. אשכנזי, שלא מעשן כבר שמונה שנים, שולף סיגר (השני לאותו יום, אף שהקציב לעצמו מכסה של סיגר ליום). אנחנו מתחילים לסייר בנכס שנמצא לקראת סיום שיפוץ, אבל מיותם כרגע מפועלי בניין. "צריך לעבוד פה סביב השעון", הוא אומר למנהל הנכס. "אם הקבלן לא מסוגל לשים כאן שתי משמרות של פועלים - שיגיד לנו, אנחנו נשים ונקזז לו את זה מהתשלום".

כשאנחנו עושים את דרכנו בחזרה לתל אביב כבר ניכרים בו סימני העייפות. "זה יהיה להיט", הוא מבטיח לי. לעצמו הוא מבטיח להשתמש יותר בנהג של קבוצת גזית גלוב.