בלעדי ל"כלכליסט": מיליארדר הנדל"ן הסודי מחדרה נחשף
יוסי הר־גיל מחזיק בקרקעות שעליהן ניתן לבנות 8,000 דירות - יותר מכל חברת נדל"ן אחרת בישראל, ושוויין לפחות מיליארד שקל. בראיון בלעדי הוא מספר על דרך של 100 שנה, שהפכה את משפחת הפרדסנים למעצמת נדל"ן: "קנינו בחדרה אדמות מרוחקות בזמן שהיו שם רק ביצות"
לעתים מזדמן לפגוש אדם המתרפק בזיכרונות עבר על עסקת נדל"ן מפוספסת של אביו או סבו, בדרך כלל מימיה הראשונים של המדינה. הוא יספר כיצד החליטו לוותר על הקרקעות ברמת אביב או למכור את הקרקעות במושב, שערכן הפך בערוב הימים ללא יסולא בפז.
אלא שבמקרה של משפחת הר־גיל (לשעבר בקר) מחדרה, לסיפור דווקא יש סוף טוב: סבו של יוסי הר־גיל, ניסן רוטמן, רכש בשנות הארבעים חטיבת קרקעות בחלקה המזרחי של חדרה. "האקזיט" יצא לדרך באופן רשמי בשבוע שעבר, כאשר שיתוף פעולה של המשפחה עם חברת שיכון ובינוי נדל"ן הוביל להקמה של 1,000 יחידות דיור במגדלים בני 18 קומות. בנייתם עתידה להתחיל כבר אחרי חג הפסח.
רוטמן היה דמות מוכרת בחדרה. אחד מתושבי העיר הוותיקים סיפר ל"כלכליסט" כי מאז ומתמיד ידעו ש"לרוטמן היה הרבה כסף. הוא היה עשיר מופלג, ידענו שיש לו הרבה פרדסים בכל האזור, אבל לא ידענו שמדובר בהיקף כזה של קרקעות ואיש לא העריך שיום אחד הן יהיו שוות משהו". לפני כ־35 שנה, עם פטירתו של הסב, הפך הנכד יוסי הר־גיל למנהל נכסי המשפחה לאחר שאביו, קצין משטרה, החליט להישאר נאמן לתפקידו. בכסף מעסקאות הנדל"ן שהוא סוגר מתחלקת המשפחה הענפה.
הבית של משפחת הר-גיל בחדרה. "חדרה היא מקום מצוין לגדל בו ילדים" צילום: נמרוד גליקמן
ההיסטוריה של משפחת הר־גיל מלמדת כי רכישת הקרקעות לא התבצעה כעסקה מזדמנת אלא כמקצוע של ממש שנמשך כ־100 שנה, בשילוב עם עיסוקים אחרים בתחומי החקלאות והתעשייה. סבא רוטמן, אשר הרכישה ההיסטורית שלו עומדת במרכזה של העסקה עם שיכון ובינוי נדל"ן בחדרה, היה דור שלישי בארץ למשפחה שנמנתה עם מייסדי העיר ושותף בגרעין מקימי ניל"י עם בני משפחת אהרונסון. בהמשך אף התחתן עם בת דודתם, טובה גלברג. באותה תקופה רכש רוטמן קרקעות רבות ברחבי הארץ עבור חברו אלכסנדר אהרונסון, אך גם באופן עצמאי. מצדה השני של המשפחה יש קשר משפחתי לכמה ממייסדי העיר ראשון לציון ולמקים תנועת "השומר" אלכסנדר זייד.
הקרקע בעסקה עם שיכון ובינוי נדל"ן היא קרקע חקלאית של 1,500 דונם בחלקה המזרחי של העיר שנרכשה על ידי רוטמן, בין שכונת בית אליעזר לשכונות ניסן וברנדס. בנובמבר 2009 בוצעה עסקה ראשונה למכירת 55 מגרשים המיועדים לבניית קוטג'ים, מהם 18 שייכים ישירות למשפחת הר־גיל והיתר של קרובי משפחתם ממשפחות רוטמן והילברשטיין. המכירה כולה התבצעה בתמורה ל־13.5 מיליון שקל לפני מע"מ.
עיקר הקרקעות של המשפחה מוחזק באזור זה, כשיתר הקרקעות מוחזקות על ידי בעלים פרטיים. חטיבת קרקע נוספת של 700 דונם מוחזקת על ידי חברת "מטעי קולומביה" בבעלות המשפחות מצקין ופינקלמן המתגוררות בפלורידה, אך אינה זמינה עדיין לבנייה.
יוסי הר-גיל. "ניצלתי מערכת קשרים פרטית" צילום: נמרוד גליקמן אימפרייית נדל"ן בבעלותו של איש אחד
העסקה עם שיכון ובינוי חשפה רק טפח מאימפריית הנדל"ן של יוסי הר־גיל. הוא מחזיק במלאי קרקעות עצום של 8,000 יחידות דיור בחדרה. לשם השוואה, שיכון ובינוי נדל"ן, שותפתם לעסקה האחרונה וחברת הנדל"ן בעלת מלאי הקרקעות הגדול בישראל, מחזיקה במלאי קרקע המספיק ל־7,000 יח"ד בלבד בכל הארץ.
הרגיל מקפיד להתעטף במעטה של דיסקרטיות בכל הקשור לפרטי העסקאות של המשפחה ובמיוחד להיבטים הכספיים. כשמנסים לדלות ממנו את מתווה העסקה שרקם עם שיכון ובינוי, הוא מסרב לפרט. אפילו כאשר הבן אסף התנדב לספר כיצד התחילה העסקה, הוא עוצר אותו. "זה לא מעניין, לא צריך לספר את זה", הוא אומר, למעט פיקנטריה שבה הוא מסכים לשתף: "עו"ד שרגא בירן הוא זה שיצר את הקשר. הוא הגיע עם תמיר דגן (מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן - ד"ל) בשבע בבוקר ביום שישי עם סווטשירטים. זה היה בדצמבר 2008. הלכנו לשטח והתקבלה החלטה. את המשא ומתן ביצעתי ישירות עם דגן. כל אחד ישב עם היועצים שלו, הציג את התנאים שלו והיו תיקונים. בסך הכל המשא ומתן הוא בין אנשים ולא בין חברות. אני מאוד אוהב את זה".
גם אם נראה כי המזל האיר פנים למשפחת הר־גיל, בפועל עסקת שיכון ובינוי עברה כמה תהפוכות עד למעמד החתימה. תהליך שינוי הייעוד של הקרקע החל באמצע שנות התשעים, והתוכנית לקרקע המדוברת קיבלה תוקף בשנת 2004 ל־2,200 יח"ד. קרקע נוספת המיועדת ל־2,500 יח"ד נוספות אושרה לבנייה בשנת 2007 בתוכנית המתארית, וכעת נמצאת לפני שלב הכנת תוכנית מפורטת. על קרקע נוספת צפוי להתקבל מאוחר יותר אישור לבניית 3,000 יח"ד. בסך הכל מדובר בקרוב ל־8,000 יחידות דיור בבעלות המשפחה.
איך התבצע שינוי הייעוד?
"כדי לקדם הליך כזה אתה חייב לקחת איתך שותף שיפזר את הסיכון ויש לו היכולת להשקיע כסף. במקרה שלנו עלה שינוי הייעוד יותר מ־20 מיליון שקל. כדי לבנות ולשווק 3,000 יח"ד, אתה צריך לבחור מישהו שיודע לעשות את זה, אין הרבה גורמים כאלה במשק ובשנות התשעים אף אחד לא רצה לבוא לחדרה. אני ניצלתי מערכת קשרים פרטית כדי להביא כשותפים את חברת מליבו, שהיתה אז חברה גדולה מאוד. באמצע שנות האלפיים הם החלו לשקוע והפסיקו את הפעילות היזמית, ואז הפסקנו את הקשר עמם וחברנו לשיכון ובינוי".
מה קובע ההסכם עם חברת שיכון ובינוי?
"זו עסקת שותפות. אני מעדיף לא לפרט כי זה עניין מסחרי".
עו"ד שרגא בירן פועל בדרך כלל בתמורה לאחוזים. מה חלקו הפעם?
"זה נכון שבירן מקבל אחוזים מהקרקע, אני לא מוכן לפרט כמה בדיוק".
ומה מידת המעורבות שלכם בהמשך הפרויקט?
"אנחנו מעורבים בתכנון ובהסכמי הפיתוח".
בדרך כלל חברות גדולות כמו שיכון ובינוי לא אוהבות שמתערבים להן בניהול הפרויקטים.
"בסופו של דבר אנחנו בעלי הקרקע, וכל בעל קרקע מתנהג אחרת. הם משתפים פעולה, ומאוד אוהבים את המעורבות שלנו. גם אנחנו מעריכים את העבודה שלהם".
יש לכם זכויות מיידיות לעוד 1,000 יחידות דיור, ההסכם עם שיכון ובינוי ימשיך גם לשם?
"הכל פתוח למשא ומתן".
הקרקעות של הר־גיל כמעט יכפילו את חדרה
בפגישה עמו שומר הר־גיל על מעטה של חשאיות ומסרב לחשוף פרטים על שאר הקרקעות שמחזיקה משפחתו, וממעט לדבר גם על עיסוקים אחרים. "אנחנו חברה פרטית ולא חייבים דיווח לאיש. יש לנו קרקעות בכל מיני מקומות. אנחנו עוסקים גם בתעשייה, ומחזיקים במפעל שממוקם ביבנה ועוסק בייצור ואספקה של תשומות לתעשיית המזון, כגון השרוולים של הנקניקים והעטיפות האדומות והמוכרות של הגבינות הצהובות".
למרות עיסוקיו האינטנסיביים בתחום הנדל"ן, אם תשאלו את הר־גיל לפשר עיסוקו, יענה שהוא קודם כל פרדסן. "עד לפני שנה היו לנו הרבה פרדסים שנעקרו בגלל מצוקת המים, אבל פרדסן נשאר פרדסן גם בלי העצים. בעבר הייתי בעל שליטה בא.פ.א.י (אגודה שיתופית לפירות ארץ ישראל. בשנת 2008 נרכשה מחצית ממנה על ידי האגודה השיתופית החקלאית גרנות - ד"ל) ונחשבתי לפרדסן הכי גדול שם. נוסף על כך אנחנו מתעסקים כבר זמן רב בניהול קרקעות".
וכך הופך הר־גיל לשחקן משמעותי בתחום הנדל"ן, גם אם לא תמיד נקלט ברדאר. חישוב שמרני של שמאית המקרקעין נחמה בוגין מעריך כי מימוש של כל הקרקעות בבעלותו בחדרה יביא לעלייה של 40% במספר תושבי העיר. להערכתה, המשפחה עתידה להרוויח כמיליארד שקל תמורתן, אחרי מיסוי והפרשות לשותפים.
אם חשבנו לרגע שיש אידיאולוגיה מאחורי אותן רכישות קרקע, הר־גיל שם את הדברים בפרופורציה: "היו כאלה שעסקו במסחר, היו כאלה שעסקו בחקלאות והיו כאלה שעסקו כבר אז בנדל"ן. בחדרה היו רק ביצות, והאדמות אז היו מרוחקות מהעיר וזולות מאוד. המשפחה שלי ניצלה את זה ורכשה אז קרקעות גם במקומות נוספים".
