שיטת חישוב חדשה לשטחים החקלאיים: איך 400 אלף שקל הופכים ל-8,000

בהפתעה גמורה נחתה השבוע על שולחנה של לשכת השמאים טיוטת הנחיה, המורה כיצד לחשב את שומת הפיצויים בגין הפקעת קרקע חקלאית המונהלת על ידי מינהל מקרקעי ישראל. השמאי הממשלתי ממשרד המשפטים, אייל יצחקי לקבוע כללים אחידים לחישוב המחיר שתשלם המדינה לחקלאים על הקרקע שתושב לידיה, והשורה התחתונה - המדינה לא תפצה את החקלאים עבור הפוטנציאל לשינוי ייעוד הקרקע לבנייה ללא התחשבות במיקומה, ותשלם במקרים מסויימים אלפי שקלים בודדים לדונם.

ההנחיה יצאה ממש במקביל לפרסום הצעה של שר השיכון אריאל אטיאס שלדבריו, באזורי הביקוש יש כיום קרקע חקלאית ל־12 אלף יחידות דיור בהליכי תכנון מתקדמים. אטיאס למושבים תוספת של 50% לפיצוי גם על הקרקעות שהחקלאים יבקשו לקבל עליהן זכויות בנייה והם יוכלו לרכוש 20% מהקרקע בפטור ממכרז במחיר הממוצע לאיזור זה. בעוד מציע אטיאס סוכריה משרד המשפטים נשמע אחרת לגמרי. המשרד דרש השבוע במסגרת חוק ההסדרים, לבטל את הצורך באישור בית משפט כדי לסלק אדם שהמשיך לשהות על מקרקעי ציבור למשך יותר משבע שנים לאחר תום חוזה החכירה. כעת שולח המשרד את יצחקי למלחמה האמיתית על המחיר שתשלם המדינה לחקלאים.

כביש 531 רעננה צילום: עמית שעל

פוטנציאל לא ממומש

בטיוטה שהועברה ביום שלישי ללשכת השמאים, שכבר זכתה לאישור היועץ המשפטי לממשלה, מציע יצחקי שתי שיטות לחישוב הפיצוי שיועבר לחקלאי או לבעל קרקע חקלאית שאינה משמשת לחקלאות בפועל, והבחירה ביניהן תהיה של השמאי בשטח. כדי לעודד את החקלאים להסכים לפינוי הקרקע, מציין יצחקי כי "נוסף על הפיצוי הכספי השומתי שמגיע לבעלי הזכויות, נקבעה תוספת פיצוי שמהווה תמריץ לפינוי מהיר של המקרקעין" - והכוונה היא כי פינוי מהיר יזכה את החקלאי בתוספת של 25% מגובה הפיצוי.

לפי שיטת החישוב הראשונה דורש השמאי הממשלתי לסכום את שווי רכיבי ההפסד של בעל הקרקע בסכום קבוע וידוע מראש, שיכלול את ה"מחוברים": בתי גידול, מבנים חקלאיים, גדרות, מערכות השקיה, השתילים שנשתלו כבר בקרקע ועוד. לאלה יתווספו אובדן זכויות העיבוד בתקופת החוזה, והאפשרות להאריך את החוזה שניתן לחקלאי.

שיטת החישוב השנייה שמציע יצחקי מכונה על ידו "גישת ההשוואה", ולפיה יש לחשב את מחיר הקרקע החקלאית בעת "מכירתה" למשקיעים או לחקלאים אחרים כמקובל בשוק, וגם במקרה זה - להפחית מהמחיר את הפוטנציאל של הפשרת הקרקע לבנייה, נתון שמושפע בעיקר ממיקומה. שיטה זו צפוי להיתקל בבעיה בבואה לקבוע פיצוי על קרקעות שחוזי החכירה לגביהן נחתמו בשנים 1992–2002, שבהן עסק בג"ץ הקשת המזרחית, ולפיו נאסר על יישובים חקלאיים לשנות את ייעוד הקרקע החקלאית.

יצחקי מודה במכתבו לשמאים כי הוא מעדיף את גישת ההשוואה, שכן נראה כי לחקלאים יהיה קל יותר להתווכח עם שרירותה של שיטת החישוב הראשונה. לדבריו, שיטת החישוב הראשונה תתאים יותר לקרקע שמשמשת כיום לשימושים ייחודיים כמו מחצבות, מטמנות אשפה ותחנות תדלוק.

בשורה התחתונה, לפי הנחיית השמאי הממשלתי, המחיר שתשלם המדינה על קרקע יעמוד על כ־8,000–9,000 שקל לדונם בלי כל התחשבות במיקומה. זאת לעומת מחירי קרקעות בפריפריה, שם משלמת המדינה סכומים גבוהים בהרבה. כך למשל, קבע לאחרונה השמאי הממשלתי מחיר של 16 אלף שקל לדונם בקרקע באזור אילת, המיועדת למתקן חשמל סולארי.

"הקרקעות ייתקעו"

הנחיית השמאי הממשלתי התקבלה בלשכת השמאים בתדהמה. "ברור לכולם שאין סיכוי שהדבר הזה ישים", אמר אתמול יו"ר לשכת השמאים ארז כהן בשיחה עם "כלכליסט". "השמאי הממשלתי מבקש מאיתנו לעקר מהחישוב את השווי הפוטנציאלי של הקרקע. זו פעולה שברוב המקרים היא בלתי אפשרית". כהן מוסיף כי חישוב הפיצוי על בסיס ההנחה שכ־90% ממנו ייוחס ל"מחוברים" בעייתי, שכן רוב החקלאים כבר אינם מעבדים את הקרקע ולכן לא יהיו זכאים לפיצוי זה.

הבעיה המרכזית שעליה מצביע כהן היא שהנחיית השמאי הממשלתי עלולה דווקא ליצור עיכובים. "יהיה קשה להגיע למצב שבו הקרקע באמת תשוחרר בהקדם", הוא אומר, ומסביר כי למרות תוכנית הממשלה ליצור מסלול עוקף בתי משפט, בהליך המוצע יש הליך ערעור מסודר. "סביר להניח שאם הצעות אלה ייהפכו למציאות, רוב הקרקעות ייתקעו בוועדות. זה יכול לקחת שנים", לדברי כהן.

בלשכת השמאים ידעו כי בכוונת הממשלה לפרסם הנחיות שיקבעו מראש את שיטת החישוב של גובה הפיצוי לחקלאים, אך לא ידעו כי השורה התחתונה תהיה נמוכה כל כך. "מדובר כאן בקרקעות באזור השרון למשל, סמוך לערים כמו רעננה. אלה קרקעות ששוות כיום 400 אלף שקל לדונם, ועבורן תשלם המדינה 9,000 שקל. זו הלאמה לכל דבר", אומר כהן.

בלשכה שקדו על שיטת חישוב פיצוי אחרת, שלדברי כהן מתחשבת באפשרות להפשרת הקרקע, אבל לא מחשבת את הפוטנציאל המלא שלה. "מדובר בפשרה שהיא הדרך הטובה ביותר להביא באמת להפשרת קרקעות אלה במהירות", אומר כהן על ההצעה, וצפוי שתוגש לכנסת בקרוב.

בתגובה לדברים אמר יצחקי ל"כלכליסט": "מדובר במחירים תיאורטיים. החישוב יתחשב בעלות הקרקע האמיתית, ועם שיטת החישוב אין לדעתי אפשרות להתווכח".