איך הפכה אשקלון לשם הכי חם בשוק הנדל"ן?

"עד סוף 2011 יוקם קו רכבת שיתחבר מאשקלון לכביש 4 ומשם לתל אביב. זמן הנסיעה יקוצר ל־28 דקות. זוג צעיר יכול לקנות פה דירה זולה וקרובה לים ולא לעמוד בפקקים. באיזו עוד עיר בארץ יש תנאים כאלה?" - את הנאום המשכנע הזה נושא ראש עירית אשקלון בני וקנין כשהוא מתבקש להסביר את ההתעניינות הרבה של משקיעי נדל"ן בעירו. לאחר עשור של קיפאון רשמה אשקלון את הזינוק הבולט ביותר במחירי הדירות ברבעון האחרון מבין 16 הערים שנסקרות על ידי השמאי הממשלתי.

מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים בעיר עמד ברבעון השני של 2010 על כ־678 אלף שקל, בעוד שברבעון השלישי זינק מחירה לכ־727 אלף שקל - עלייה של כ־7%. גם בסקר בכירי הנדל"ן של פירמת ראיית החשבון דלויט מסומנת העיר כיעד חם. 18 מתוך כ־100 בכירים בענף סימנו את אשקלון כעיר האטרקטיבית ביותר למגורים בישראל.

השינויים במחירי הנדל"ן - מבט מהשטח צילום: צפריר אביוב

על פניו, נשמעת הנוסחה האשקלונית כמנצחת, אך בדיקת "כלכליסט" מגלה חור די גדול בסיפור - ברכבת ישראל לא יודעים על איזה קו חדש מדברים בעיריית אשקלון. מהרכבת נמסר כי בימים אלה אכן מונחת מסילה חדשה על כביש 4 לטובת קו ראשון לציון מערב, שאמנם יחבר את תל אביב ליבנה וראשון לציון ואף יגביר את תדירות הרכבות - אך לא יקצר את זמן הנסיעה ובכל מקרה יחובר לאשקלון רק בסוף 2013.

וקנין מסרב להאמין לדברים גם לאחר שאומת עם העובדה המצערת. "לא יכול להיות", הוא אומר, "היה פה סיור עם שר התחבורה. דיברו על 28 דקות לתל אביב, מקסימום 35. נשמע לי לא הגיוני".

שאלה של תעסוקה

עד שיתברר מה גרם לאי־ההבנה בין הרכבת לבין עיריית אשקלון, ניתן להשתמש בחידת הרכבת כדי להבין מה קרה בשוק הנדל"ן בעיר. כולם משווים את אשקלון לשכנתה אשדוד. לשתי הערים פוטנציאל לפיתוח תיירותי והמרחק ביניהן לבין המרכז כמעט זהה. ההבדל הוא בעניין התעסוקה - הנמל ומרכזי ההייטק של אשדוד נותרו ללא מענה.

"הפער בין הערים גדל בגלל שבאשקלון אין מספיק תעסוקה", אומר יובל עטיה, בעל חברת הנדל"ן מבנים ונתיבים. "אנשים עם ציפיות שכר גבוהות, שמשתכרים 10,000 שקל ומעלה, נאלצו להתיק את מגוריהם מאשקלון".

תפקידה של הרכבת בסיפור ברור. זמן נסיעה מקוצר לאזורי תעסוקה יאפשר לעיר להתפתח ולהיהפך לאלטרנטיבה אמיתית, בעיקר מכיוון שמחירי הדירות עדיין נמוכים משמעותית מבאשדוד, יבנה, ראשון לציון וכמובן תל אביב.

ניתוח שוק הנדל"ן באשקלון מגלה כי למרות העלייה ברבעון האחרון עדיין מדובר במחירים נמוכים ביחס לערי הסביבה. לפי דו"ח השמאי הממשלתי, מחיר דירה ממוצעת באשדוד עמד ברבעון האחרון על כמיליון שקל. בראשון לציון מדובר כבר ב־1.33 מיליון שקל.

"אין סיבה שמישהו מראשון לציון ורחובות ירכוש דירה ב־1.3 מיליון שקל, כשהוא יכול לקבל את אותה דירה בחצי מחיר באשקלון", מסביר גלעד אורן, מנכ"ל החברה הכלכלית באשקלון, מדוע אנשים יבחרו לעבור דווקא לעירו. בפרויקט קדמת הים של עטיה, למשל, הממוקם כ־300 מטר מחוף הים, עולה דירת 3 חדרים כ־840 אלף שקל.

אך למרות המחירים הנמוכים ותוכניות העירייה, הזוגות הצעירים לא ממהרים להגיע. משיחות עם יזמים בעיר עולה כי הרוכשים הם בעיקר משקיעי חוץ. כדי שמשפחות חזקות יגיעו לעיר, נשאר עדיין נעלם אחד כדי לפתור את המשוואה והוא הפרנסה. הפתרון שמתכנן וקנין הוא הקמת שני מרכזי תעשייה גדולים, שנמצאים כיום בפיתוח. בנוסף מתוכננים פארק הייטק ופארק תעשייה שיוקמו ליד תחנת הרכבת.

לא רוצים חרדים

מתברר כי דווקא יש זוגות צעירים שרוצים להתגורר באשקלון, אך העירייה אינה מעוניינת בהם. מדובר באוכלוסייה שנושא התעסוקה אינו עומד בראש סדר העדיפויות שלה - הציבור החרדי.

בניגוד לראשי עיריות כמו בבאר שבע או בנס ציונה, שהכריזו כי אינם מעוניינים להרחיב את הבנייה בגבולותיהם, וקנין מדבר על הרחבת העיר בעשרות אלפי יחידות. לדבריו, כבר עתה קיימות תכניות ליותר מ־10,000 יחידות דיור לבניה מיידית: 5,000 יחידות בשכונת ברנע, כ־600 בשכונת מגדל, כ־2,000 הפזורות ברחבי העיר וכ־3,150 יחידות דיור בשכונת אגמים העתידית.

שיווק הקרקעות באגמים ממחיש את מלחמת העירייה בחרדים. בחודש שעבר פרסם מינהל מקרקעי ישראל מכרז לקרקע בשכונה, אך היזמים לא עטו עליו. "זה אזור שסובל מסטיגמה רעה, ודרישות הפיתוח של המינהל לא הגיוניות ביחס למחיר הדירות שניתן לקבל בשכונה", אמרו יזמים ל"כלכליסט".

השינויים במחירים - מבט מהשטח צילום: צפריר אביוב

יזמים חרדים סיפרו כי הציבור החרדי דווקא מעוניין בשכונה, אך העירייה מסכלת את ניסיונותיהם לגשת למכרז. בפגישה סגורה סיפר ראש מינהל מקרקעי ישראל ירון ביבי כי בסיור יזמים בקרקע הסתובב ראש העירייה עם מגאפון, והכריז כי יזמים חרדים שייגשו למכרז לא יקבלו היתרי בנייה. תשובת וקנין לשאלת כישלון המכרז שונה. בתשובתו אמר כי "הפרסום לא היה נכונים. היזמים לא הבינו את פוטנציאל השכונה, הם צריכים להסתכל קדימה".