דירתם, אומנותם: האם לזוג חרדי אכן קל יותר לקנות דירה?

"חילוני יתקשה להבין את מצוקת הדיור במגזר החרדי. אצלנו לא מדובר בהשקעה או בפינוק, אלא בצורך אמיתי". כך הצהיר לאחרונה פעיל נדל"ן חרדי.

בין אם מצוקת הדיור בקרב החרדים קשה יותר או פחות מזו של החילונים, אין ויכוח על כך שהיא החמירה יחסית לעבר. הנוהג לפיו כבר בשלב האירוסין מתחייבים הורי הזוג לרכוש עבורו דירה יצר כבר לפני שנים קרקע פורייה למצוקה נדל"נית, ועם הגידול הטבעי זו רק התגברה. "אני זוכר עוד מימי ילדותי דיבורים על פתרונות למצוקת הדיור, זכורים לי מאמרים רבים בנושא בעיתון המודיע, אלא שכיום הדחיפות השתנתה וזה הפך להיות לנושא מספר אחת בחשיבותו," מספר מתי רוזנצוויג, דובר עיריית בית שמש, "לפני חמש שנים בעיתונות החרדית היו לפחות 5-6 פרסומות לפרויקטים, כיום אין כלום".

מכון גיאוקרטוגרפיה בניהול ד"ר רינה דגני מצא לפני כשנה וחצי כי הצורך החרדי בדירות יוצר ביקושים קשיחים של כ־7,000 דירות מדי שנה - מתוכן כ־5,250 חדשות וכ־1,750 יד שנייה. כיוון ששוק המגורים בישראל מייצר כ־100 אלף עסקאות בשנה, הרי שהביקוש החרדי מהווה כ־7% מהשוק. 90% מהעסקאות הן דירות לזוגות צעירים, לעומת כ־45% בציבור החילוני.

התשובה לשאלה כיצד אותם זוגות צעירים מהמגזר החרדי, או הוריהם, מצליחים לקנות דירה היא פשוטה: דירות לחרדים הן זולות יותר. לפי ד"ר דגני, מחיר דירה מבוקש במגזר החרדי עומד על 20% פחות מהמקובל במגזר החילוני. כך למשל, בשנים שבהן נמכרו במגזר החילוני דירות ב־600–700 אלף שקל בממוצע, החרדים קנו דירות ב־480–520 אלף שקל. כיום התרחב הפער, ומחיר דירה לחרדים עומד על 70% ממחיר דירה דומה לחילונים.

מי צריך משכנתה כשיש גמ"ח

הדרך למחירים הנמוכים עוברת בין היתר בעמותות חרדיות ייחודיות שפועלות בדומה לקבוצות רכישה: העמותה מסכמת על מחיר עם חברת בנייה ולאחר מכן ניגשת למכרז. אך בניגוד לקבוצות הרכישה, העמותות פועלות ללא כוונות רווח, ולכן מציעות מחירים משתלמים. בנוסף, קופות גמ"ח (גמילות חסדים) מציעות הלוואות ללא ריבית, מה שמאפשר לזוגות הצעירים לעקוף את הבנקים, שאינם ששים להעניק משכנתה לאלה שתורתם אומנותם.

למרות המחירים הנמוכים והעזרה הקהילתית, מצוקת הנדל"ן עדיין שם. דירות שנמכרו בשנת 2005 ביישוב החרדי אלעד בתמורה ל־100 אלף דולר, נמכרות כיום מיד שנייה במיליון שקל. בבני ברק, כך לדברי המתווך אברהם גליקסון, התייצבו המחירים על 1–1.2 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. בבית שמש דירות נמכרות באמצעות העמותות בכ־600–700 אלף שקל, מחיר שהיה מקובל עד לפני שלוש שנים גם בשוק החילוני.

גם המשבר הכלכלי העולמי שפרץ ב־2008 תרם למצוקה. כספי הגמ"ח מגיעים ברובם מתורמים אמריקאים, והמשבר שהיכה קשות בארה"ב גרם לארנקים להיסגר. כיום רק משפחה במצב כלכלי קשה תזכה לגמ"ח לדירה, וגם אז מדובר בכעשרת אלפים דולר למשפחה בלבד. ציון המחיר בדולרים אינו מקרי. יקי רייסדור, סמנכ"ל השיווק של חברת צ.לנדאו, מספר כי השוק החרדי חי ופועל בדולרים, מה שגורר אחריו בעיה נוספת: שחיקתו של הדולר לעומת השקל.

התוצאה היא שינוי שיטת המימון. אם בעבר מימנו ההורים את כל העסקה, היום הם ישלמו 50% מהדירה, הזוג ייקח על עצמו כ־15% נוספים, ואילו והסבא והסבתא יממנו את 35% הנותרים. "הבנקים שעובדים עם המגזר החרדי מציעים מסלולים מיוחדים שמחלקים את הוראות הקבע בין בני המשפחה", אומר שעיה איצקוביץ', המנכ"ל והבעלים של משרד הפרסום "תוצאות אפקטיביות", המלווה את חברות הבנייה של המגזר החרדי.

מטעמים ברורים, ירושלים היא עודנה האופציה הנחשקת במגזר. "לאחרונה נתקלתי במקרה שבו נאלצנו לערב את הרבנים, לאחר שרוכשי דירה התווכחו מי קדם למי", מספר הראל בן משה, זכיין סניף אנגלו־סכסון המגזר החרדי בירושלים. אלטרנטיבה אחרת היא בני ברק, אך הביקוש בעיר הצפופה בישראל עולה על ההיצע. "העתודות האחרונות של בני ברק היו רחובות כמו יהודה הנשיא, שהיו חילוניים והתחרדו לגמרי", מספר איצקוביץ'. "יש הרבה חילונים ש'ישבו' על נכסים ועשו כסף".

התקווה: הקמת חריש

ערים נוספות שנמצאות על מפת הביקוש החרדית הן אלעד, בית שמש, ביתר עילית, פתח תקווה ואשדוד. מתוכן בית שמש נחשבת להבטחה בשל היצע מגרשים גדול. העיר נמצאת בהליכי תכנון ואישור של כ־20 אלף דירות, מתוכן שווקו כ־2,200. במקביל משווקים בעיר פרויקטים פרטיים, ובהם "מתחם גולובנציץ'", שכולל כ־3,500 דירות ומתנה את ההרשמה בוועדת אכלוס.

אבל כל אלה לא מספיקים, והחרדים נודדים למחוזות רחוקים יותר, כמו: רכסים, חצור הגלילית, ערד, קריית גת, אופקים, טבריה, צפת ונתיבות. התקווה היא היישוב העתידי חריש שבוואדי ערה. "בעבר מעט מאוד היו מוכנים להרחיק עד לחריש", אומר רייסדור. "היום כולם כבר שואלים, מה קורה עם העיר?".

דירות למהדרין: מה החרדים מחפשים?

רוב הדירות שנבנות עבור המגזר החרדי הן דירות שלושה חדרים, כשהביקוש הגבוה יותר הוא לדירות עם אופציה להרחבה. הכוונה היא לדירות שניתן להגדיל אותן בהמשך, כמו גם דירות גן ודירות גג.

המרכיב ההכרחי בדירה הוא מרפסת סוכה - מרפסת פתוחה לשמים שעליה ניתן להקים סוכה כשרה מבחינה הלכתית. עוד מרכיבים חשובים בדירה הם כיורים כפולים וחדר הורים גדול יחסית שמאפשר הפרדת מיטות. בשכונות החרדיות אין בנייה לגובה כיוון שהם נמנעים משימוש במעליות בשבת.

אולם הדבר הכי חשוב מבחינת החרדים הוא תשתיות קהילתיות מתאימות. בשכונות שנבנות מהיסוד מוקמים גם מוסדות לימוד מתאימים, מקוואות ובתי כנסת. "אתה לא יכול למכור לחרדי דירה ברחוב חילוני כי היא זולה. לאן הוא ישלח את הילד? ומה עם המקווה והישיבה? חרדי יעבור רק לאזור שבו קיימת קהילה חרדית או בסמוך לה", אומר יקי רייסדור.

לפניות והערות dira@calcalist.co.il