בועה בתוך בועה: מי יעצור את עליית מחירי הנדל"ן?

"ריבית משתנה", "שיעור המינוף", "דירות להשקעה", "ספקולנטים", "זוגות צעירים", "בועת מחירים", "המשכנתה מתייקרת" - הוראת המשכנתאות החדשה של בנק ישראל יצרה תזזית בסדר היום הציבורי, זאת למרות היותה צפויה, עקב שוק המשכנתאות הרותח והמשך עליות מחירי הנדל"ן. לא בטוח אם ההוראה החדשה באמת תצליח לצנן את הביקושים ולהוריד את מחירי הדירות, אבל היא כבר הצליחה להשיג הבטחה משר האוצר.

פחות מ־12 שעות מאז שהמפקח על הבנקים רוני חזקיהו התייצב במהדורת החדשות של ערוץ 2 כדי להסביר את מהות ההוראה החדשה, עלה אתמול בבוקר שר האוצר יובל שטייניץ לשידור בגלי צה"ל ובפיו בשורה: "בתוך שבועיים נציע חבילת צעדים לפתרון הבעיה, שנהפכה למרכזית במדינת ישראל".

רק לפני שבועיים אמר השר ש"אין קונץ־פטנט" לבעיית מחירי הדירות, וכעת צריך להמתין ולראות אם שטייניץ באמת התעורר או שהוא פשוט לא היה יכול להרשות לעצמו לפנות את הזירה התקשורתית לחבריו הטובים מבנק ישראל.

עד שיתברר אם שר האוצר מתכוון גם לקיים ולא רק להבטיח, בנק ישראל ממשיך למצב את עצמו כגורם היחיד שמנסה להתמודד עם עליית מחירי הנדל"ן - עלייה ריאלית של כ־33% מאז תחילת 2008.

באופן נורמלי, הכלי המרכזי של בנק ישראל להתמודד עם תופעות אינפלציוניות הוא הריבית במשק. ואולם, כאשר רמת הריביות במערב ממשיכה להיות אפסית, הלחצים להתחזקות השקל נמשכים ובמרתפי בנק ישראל תיכף נגמר המקום להכיל את ערימות הדולרים שנרכשו בשנתיים וחצי האחרונות - הנגיד סטנלי פישר לא רוצה, וכנראה גם לא יכול, להעלות כרגע את הריבית.

שר האוצר, יובל שטייניץ. האם הפתרון בידו? צילום: עמית שעל

ה"איתותים" של חזקיהו לא עבדו

כאן נכנס לתמונה המפקח על הבנקים רוני חזקיהו, שמנסה להתמודד נקודתית עם עליית מחירי הנדל"ן דרך הוראות והנחיות בשוק המשכנתאות. חזקיהו התחיל בקטן, יש אומרים בקטן מדי: במהלך 2009 הוא הנחה את הבנקים "לפעול בזהירות הראויה" בעת העמדת משכנתאות בריבית משתנה; בפברואר 2010 הוא יצא נגד טרנד קבוצות הרכישה, ודרש מהבנקים להקצות יותר הון כנגד אשראי מסוג זה; ובסוף מאי הוא ניסה לטפל בעליית שיעורי המינוף (גובה המשכנתה ביחס לשווי הדירה הנרכשת) בענף המשכנתאות.

רוני חזקיהו, המפקח על הבנקים צילום: אוראל כהן

כל הצעדים האלה היו בבחינת "איתותים": הם העלו את נושא המשכנתאות לסדר היום הציבורי, אבל לא הצליחו למנוע את המשך הגאות בשוק המשכנתאות ואת המשך עליית מחירי הדיור. מתחילת השנה העמידו הבנקים משכנתאות בהיקף 34.9 מיליארד שקל - בדומה להיקף המשכנתאות שהועמד בכל 2009. המשכנתה הממוצעת גדלה לכ־580 אלף שקל, שיעור המינוף הממוצע גדל ל־60% וריבית המשכנתאות ארוכת הטווח נמצאת כיום בשפל היסטורי.

במקביל, על רקע התשואות הנמוכות מאוד באפיקי ההשקעה הסולידיים, כמו איגרות חוב ממשלתיות ומק"מ של בנק ישראל, חל שינוי בהקצאת תיק הנכסים של המשקיע הישראלי לטובת השקעה בנדל"ן מקומי. יותר ויותר ישראלים מכרו ניירות ערך ונכסים בחו"ל וקנו דירות בישראל.

בניגוד להוראות קודמות, ההנחיה האחרונה של בנק ישראל ממוקדת מאוד ונועדה לטפל ב־15%-20% משוק המשכנתאות - אותו נתח שבו נכללים רוכשי הדירות להשקעה.

על פי ההנחיה, הבנקים נדרשים להגדיל את הקצאת ההון שלהם על משכנתאות שגבוהות מ־800 אלף שקל מ־35% ל־100% (על הבנקים לשים בצד שקל אחד על כל שקל שהם מלווים ללקוח) בהתקיים התנאים הבאים: שיעור המינוף גבוה מ־60%, מרכיב הריבית המשתנה גבוה מ־25% והלווה אינו זכאי להטבה בהתאם לקריטריונים שנקבעו על ידי משרד השיכון.

גם הזוגות הצעירים מוטרדים

אחת השאלות המטרידות את הזוגות הצעירים, שברמת המחירים הנוכחית גם כך רכישת דירה בעבורם היא כמעט בלתי אפשרית, היא אם ההנחיה החדשה של בנק ישראל תעלה גם את מחירי המשכנתה שהם עתידים לקחת בחודשים הקרובים. כך, למשל, עולה חשש כי הבנקים ינצלו את הבלבול בשוק כדי להעלות ריבית לא רק לאותו פלח שאליו כיוון בנק ישראל, אלא גם לפלחים אחרים.

"רוב לוקחי המשכנתאות, ובהם הזוגות הצעירים, לא נופלים בקטגוריה שהגדיר בנק ישראל", אומרת ראש החטיבה הקמעונאית בבנק הפועלים, לילך אשר־טופילסקי, "לכן, הם כמעט לא יושפעו. יכול להיות שנראה איזושהי עליית מחירים במסלול של הריבית המשתנה. עדיין, לא מדובר בהוראה דרמטית אלא בהצטברות הוראות שמעבירות את המסר לציבור וגם ישפיעו על רמת המחירים".

נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר צילום: חיים צח

לדברי ראש החטיבה הקמעונאית בבנק מזרחי טפחות, ישראל אנגל: "הצעד האחרון של בנק ישראל בוודאי יותר ממוקד מההוראות הקודמות. בנק ישראל מתמקד הפעם באותה אוכלוסייה שהיא כנראה הקטר של עליית המחירים - אוכלוסיית רוכשי הדירות להשקעה, שלוקחים משכנתאות גבוהות במינוף גבוה. ההוראה לא תחול על רוב הלקוחות שלנו, ובהם על הזוגות הצעירים".

סמנכ"לית בנק דיסקונט למשכנתאות אתי לנגרמן מציינת כי למסלול הריבית המשתנה, שבו נלקחות כיום כ־85% מההלוואות - שיעור שבנק ישראל מסמן כגבוה מדי - יש גם יתרונות. "פעם, כל מי שלקח משכנתה הלך למסלול של הריבית הצמודה הקבועה", היא אומרת. "בשנים האחרונות הצרכן הישראלי מאוד השתכלל והבין את היתרונות שבמסלול הריבית המשתנה. במסלול הריבית המשתנה אפשר לעשות פירעון מוקדם ללא תשלום קנס - זוהי אפשרות שיש לה ערך רב גם בעבור זוגות צעירים שצופים שההכנסות שלהם יגדלו בעתיד ושמדי כמה שנים ישתחררו להם קרנות השתלמות. לא צריך לבטל לגמרי את המסלול המשתנה, צריך לשים דגש על חלוקה נכונה לפי מסלולים".

האם התחרות יוצרת "בועת משכנתאות"?

אחת הטענות שמופנות לבנק ישראל כמוסד שאחראי על המדיניות המוניטרית במשק, לצד היותו הרגולטור של המערכת הבנקאית, היא שפעמים רבות הוא מבטל מהר מדי הצעות להגברת התחרות במערכת הבנקאית בנימוקים של פגיעה אפשרית ביציבות. במקרה הנדיר של שוק המשכנתאות, נראה שבנק ישראל לא בלם בזמן תחרות פרועה מדי.

בינואר 2010 נכנסו לתוקף כללי התקינה הבינלאומית לניהול סיכונים באזל 2, שהקטינו את דרישת ההון מהבנקים על משכנתאות מרמה של 50% לרמה של 35%. הכללים החדשים "הוזילו" את האשראי למשכנתאות מנקודת ראותם של הבנקים ונתנה להם, ללא הצדקה, עוד תמריץ להגדלת נפח הפעילות שלהם בתחום.

באופן היסטורי, הבנק שמוביל את שוק המשכנתאות הוא מזרחי טפחות, עם נתח שוק של כ־33%. עם זאת, מאחר שלקיחת משכנתה נחשבת בעיני הציבור כאחת העסקאות החשובות בחיים - אם לא החשובה ביותר - הרי שהלקוחות מקפידים לבצע סקר שווקים מוקפד מאוד לפני סגירת ההלוואה. כך, יש בשוק רגישות גדולה מאוד למחיר, מה שמאפשר לבנק שמבקש להגדיל נתח שוק לעשות זאת במהירות על ידי הורדת מחיר.

יריד דירות של גינדי. 20% מכלל הדירות שנרכשו ב-2009 היו להשקעה צילום: יוסי אלוני

ב־2007 יצא בנק דיסקונט במבצע "משכנתה מסובסדת", ובתוך חודשים ספורים צמח נתח השוק שלו במשכנתאות החדשות מרמה של 6% לרמה הקרובה ל־20%. ב־2008 הוריד דיסקונט את הרגל מהגז, וכיום נתח השוק שלו בתחום המשכנתאות עומד על 8%-9%.

המהלך שהחריף את התחרות ב־2009–2010 היה זה של יו"ר בנק הפועלים יאיר סרוסי והמנכ"ל ציון קינן. עם כניסתם לתפקיד, באוגוסט 2009, הנחו השניים את המנהלים להחזיר את המיקוד למשכנתאות, שם נתח השוק של הפועלים ירד ל־18% תחת ההנהלה הקודמת. התחרות הוחרפה, נתח השוק של בנק הפועלים גדל לכ־22%, ויש הטוענים כי בשוק מתפתחת סוג של "בועת משכנתאות" שמתומחרות במחיר־חסר.

"אנחנו מציגים תשואה להון של כ־15% מפעילות המשכנתאות, אבל בבנקים אחרים התשואה מהפעילות הזו שואפת לאפס", אומר אנגל ממזרחי טפחות. "הגישה המתייחסת למוצר הזה כמוצר הפסדי שנועד למשוך לקוחות היא חסרת היגיון". אשר־טופילסקי מבנק הפועלים לא מתרשמת מתלונות המתחרים ומבהירה: "בנק הפועלים ממשיך באסטרטגיה שלפיה הלקוחות שלנו לוקחים משכנתה בבית".