אונו הירוקה, קרית אונו: "הדיירים הסתכלו כשהרסנו להם את הבית עם דחפור"

החברה: מצלאוי

בעלת השליטה: סמיר מצלאוי (74.2%)

רווח גולמי: 30%

"אונו הירוקה" הוא חלוץ פרויקטי הפינוי־בינוי בקנה מידה גדול בישראל. חברת מצלאוי הפכה מתחם מיושן בן עשרה בניינים, ובהם 170 דירות קטנטנות של 40–60 מ"ר, לשכונה מעודכנת בת 11 בניינים ובהם 513 דירות בלב קריית אונו. לדברי שוקי דוידוביץ', מנכ"ל החברה, כולם מרוצים: המדינה שמעודדת פרויקטים כאלו, הדיירים שהחליפו דירה מיושנת בחדשה רחבת ידיים, ומצלאוי - שהשלימה את שני השלבים הראשונים של הפרויקט עם רווח גולמי יוצא דופן של 42.47%, חלק משלב ג' ברווח גולמי של 28.8%, ורווח גולמי צפוי של 18.9% בחלק נוסף - ובסך הכל רווח גולמי משוקלל של 30%.

בפרויקט פינוי־בינוי היזם לא רוכש את הקרקע. האתגר הגדול שלו הוא להשיג את שיתוף הפעולה של הדיירים, להחתים אותם על הסכמים, לתת להם ערבות בנקאית על דירתם הישנה שתיהרס, לדאוג לשכר דירה לתקופת הבנייה, להובלה, ולהחזיר אותם הביתה - לביתם החדש שגדול פי שניים ופי שלושה מביתם הישן. "מדובר באמון", מסביר דוידוביץ'. "אדם הולך לתת לנו את הנכס הכי יקר שלו, שהוא עבד עשרות שנים כדי לרכוש אותו, והוא צריך לעמוד בחוץ ולראות איך היזם הורס אותו בדחפור. הוא חייב להאמין שבעוד שנתיים־שלוש הוא יקבל מאיתנו דירה אחרת".

פינוי בינוי בקרית אונו. מנכ"ל מצלאוי: "מדובר באמון" צילום: עמית שעל

מטורונטו ועד תלמי מנשה: 25 עסקאות הנדל"ן הטובות ביותר

ברגע שמושג שיתוף הפעולה של הדיירים, הפרויקט יוצא לדרך. הם לא מוציאים שקל מכיסם, וכשהוא מושלם הם מקבלים דירות חדשות ומשודרגות כנגד דירותיהם הישנות. אחת כנגד אחת. יתרת הדירות בפרויקט הועברו לידי היזם ומימנו את ייזום הפרויקט כולו ובנייתו. כך גם באונו הירוקה: מתוך 513 הדירות בפרויקט 170 הושבו לדיירים, והיתרה, 343 דירות, נותרה בידי מצלאוי והניבה אותו רווח גולמי מרשים.

עד כה השלימה מצלאוי את שלבים א' ו־ב' של הפרויקט במלואם, שכללו 300 יחידות דיור והניבו הכנסות של כ־163 מיליון שקל, רווח גולמי של כ־69 מיליון שקל, וכאמור - שיעור רווח גולמי של 42.47%. כעת שלב ג', שכולל 213 דירות, נמצא בעבודה מתקדמת: שניים מארבעת הבניינים כבר אוכלסו, והשניים הנותרים בשלבי בנייה מתקדמים.

מצלאוי עוסקת גם בבנייה למגורים שלא במסגרת פינוי־בינוי ובנדל"ן מניב, אבל עושה רושם שהיא התאהבה בנישה הזו ונהפכה לדומיננטית בה. החוליה החלשה בפרויקטים הללו - השגת האמון וההסכמה של הדיירים - הופכת לנקודת החוזק של מצלאוי, מפני שדווקא אלה מתאגדים כעת ופונים אליה ביוזמתם, מבקשים שתהרוס את בתיהם ותבנה חדשים תחתם. כעת החברה מטפלת ב־11 פרויקטי פינוי־בינוי בשלבים שונים.